克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
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10月21日，珠海萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司向聯(lián)交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，僅用時(shí)7個(gè)月，珠海萬(wàn)達商管即完成重組遞表，而就碧桂園物業(yè)等企業(yè)投資情況來(lái)看，珠海萬(wàn)達的估值達到1800億元。
撤A回港，僅7個(gè)月實(shí)現輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)重組上市。2021年3月24日，萬(wàn)達集團發(fā)布公告，宣布撤回大連萬(wàn)達商管A股IPO申請，同時(shí)宣布對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營(yíng)、科技、數據、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現境內外上市。短短幾天后的3月29日，大連萬(wàn)達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國資委出資30億戰投入股萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司。10月21日，重組后的珠海萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司正式遞交招股書(shū)，申請港股上市，僅7個(gè)月的時(shí)間，萬(wàn)達便按照企業(yè)3月提出的愿景，實(shí)現了拆分重組境外上市。重組后的珠海萬(wàn)達商管為大連萬(wàn)達商管的控股子公司，將全面負責全國380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的管理業(yè)務(wù)，總在管建筑面積達5420萬(wàn)平方米，另外截止至上半年，珠海萬(wàn)達商管仍有162個(gè)儲備項目，包括133個(gè)獨立第三方項目。2018年、2019年及2020年，珠海萬(wàn)達商管在管商業(yè)廣場(chǎng) （不包括停車(chē)位）平均出租率為98.8%，處于行業(yè)前列。
從招股書(shū)來(lái)看，本次申請上市的珠海萬(wàn)達商管是一家服務(wù)于商業(yè)廣場(chǎng)的輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司。負債端而言，截止至2021年上半年，珠海萬(wàn)達商管總有息負債為14.0億元，而企業(yè)持有現金總額為65.5億元，遠超負債總額。從資產(chǎn)端來(lái)看，企業(yè)非流動(dòng)資產(chǎn)規模較小，其中投資物業(yè)總價(jià)值僅為6.6億元，代表企業(yè)并不持有物業(yè)。從業(yè)務(wù)模式來(lái)看，本次上市的珠海萬(wàn)達商管定位為全國最大的商業(yè)運營(yíng)服務(wù)提供商和科技驅動(dòng)的商業(yè)管理和數字化運營(yíng)公司，專(zhuān)注于商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)務(wù)。其主要業(yè)務(wù)內容包括：商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)。
營(yíng)收穩步增長(cháng)，毛利率企穩回升，上半年凈利率受出售附屬公司影響。近年來(lái)，珠海萬(wàn)達商管保持著(zhù)同比超20%的營(yíng)收增長(cháng)率，2021年上半年實(shí)現營(yíng)收106.4億元，同比增長(cháng)42.7%，主要是由于去年同期疫情突發(fā)，企業(yè)業(yè)務(wù)受到一定影響，收入基數偏小。盈利方面，企業(yè)毛利率持續回升，上半年整體毛利率達42.4%，創(chuàng )下近三年新高。但上半年凈利率較低，主要是由于2021年3月及4月企業(yè)為調整運營(yíng)模式，出售附屬公司虧損了13.2億元，因此可以預期后期企業(yè)凈利率仍有回升空間。
物業(yè)管理服務(wù)為珠海萬(wàn)達最主要的營(yíng)收來(lái)源，商業(yè)管理服務(wù)及租賃收入占比持續上升。根據企業(yè)招股書(shū)披露數據，2021年上半年，珠海萬(wàn)達共實(shí)現營(yíng)收106.4億元，其中物業(yè)管理服務(wù)45.4億元，商業(yè)管理服務(wù)及租賃33.6億元，增值服務(wù)收入27.4億元，占比分別為42.7%、31.6%、25.7%。從2018年至2021年上半年的趨勢來(lái)看，企業(yè)三項業(yè)務(wù)收入均呈現穩步增長(cháng)的態(tài)勢，但商業(yè)管理服務(wù)及租賃收入上升更加明顯，因此占比持續提高，物業(yè)管理服務(wù)收入依托企業(yè)在管面積穩定增長(cháng)，仍是企業(yè)發(fā)展的主要方向。
從業(yè)務(wù)模式來(lái)看，目前珠海萬(wàn)達采取委托管理和租賃運營(yíng)兩種模式，企業(yè)均有權享有項目?jì)羰找娴?0%—40%作為公司收益。根據企業(yè)招股書(shū)介紹，委托管理模式主要是受委托全權負責管理商業(yè)廣場(chǎng)，而租賃運營(yíng)模式則是從業(yè)主處租賃物業(yè)，并將商業(yè)廣場(chǎng)內的商業(yè)空間出租給商戶(hù)，同時(shí)全權負責管理商業(yè)廣場(chǎng)，租賃運營(yíng)模式與委托管理模式的服務(wù)范圍大體一致。不過(guò)萬(wàn)達的租賃運營(yíng)模式與行業(yè)傳統型的租賃運營(yíng)模式不同，主要為收益分成型。
企業(yè)曾短暫嘗試將母公司項目轉為租賃運營(yíng)模式，上半年為保持一致又全部轉為委托管理模式。根據企業(yè)招股書(shū)披露，2018年至2020年企業(yè)的租賃運營(yíng)模式收入快速增長(cháng)，一方面是第三方在管項目數量增長(cháng)明顯，由2018年的23個(gè)增長(cháng)至2020年的79個(gè)，另一方面企業(yè)在2020年還嘗試將母公司旗下的55個(gè)項目也轉為租賃運營(yíng)模式，因此2020年租賃運營(yíng)模式收入占比接近一半。不過(guò)目前企業(yè)280個(gè)母公司集團商業(yè)廣場(chǎng)全部轉為委托管理模式，僅118個(gè)在管獨立第三方商業(yè)廣場(chǎng)中82個(gè)采用租賃運營(yíng)模式管理，因此短期內可以預期租賃運營(yíng)模式收入將有下降。
作為一家商管公司，珠海萬(wàn)達商管的另一大優(yōu)勢在于其掌握了大量的線(xiàn)下流量數據，可以據此衍生業(yè)務(wù)變現。根據企業(yè)招股書(shū)披露，截至21年上半年，珠海萬(wàn)達商管會(huì )員數量達到7630余萬(wàn)人，截至2021年6月30日止十二個(gè)月，萬(wàn)達廣場(chǎng)客流量為46.1億人次，車(chē)流量為3.6億車(chē)次。如此龐大的用戶(hù)數據為企業(yè)提供了進(jìn)準營(yíng)銷(xiāo)的空間，目前萬(wàn)達已經(jīng)嘗試基于車(chē)流分析營(yíng)銷(xiāo)，并逐步設立收費充電樁。另外企業(yè)還嘗試推出會(huì )員權益相關(guān)服務(wù)和禮包，增加新的收入模式以對流量變現進(jìn)行探索和嘗試。例如2020年試點(diǎn)的「萬(wàn)味卡」活動(dòng)，整合多個(gè)餐飲商戶(hù)提供的優(yōu)惠權益售賣(mài)，銷(xiāo)量達到38萬(wàn)張，交易金額超過(guò)人民幣2千萬(wàn)元，帶來(lái)GMV超過(guò)人民幣6千萬(wàn)元。
整體來(lái)看，作為國內的商管巨頭，珠海萬(wàn)達商管具備幾大優(yōu)勢，一是起步早，規模優(yōu)勢明顯；二是業(yè)務(wù)模式成熟，委托管理與租賃運營(yíng)并舉，可以大規模向第三方輸出管理運營(yíng)。三是積累了大量的流量數據，可以精準營(yíng)銷(xiāo)渠道變現。四是萬(wàn)達與大量的品牌方建立了直接聯(lián)系，招商引資資源豐富。因此珠海萬(wàn)達商管也獲得了不錯的資本溢價(jià)，按照碧桂園物業(yè)在2021年7月入股時(shí)的估值計算，對珠海萬(wàn)達商管的估值為1800億元，因此可以預期本次珠海萬(wàn)達商管上市的估值也將在這一數值左右。
但是需要關(guān)注的是，本次重組上市的珠海萬(wàn)達商管接近70%的營(yíng)收仍來(lái)自母公司集團項目，而萬(wàn)達21年開(kāi)始將全部采取輕資產(chǎn)模式，企業(yè)不出萬(wàn)達廣場(chǎng)的資金也不再持有，只輸出品牌，負責設計、建設與運營(yíng)，并分得收益，作為一家商管公司，企業(yè)的業(yè)績(jì)增長(cháng)主要與在管商業(yè)項目數量及面積掛鉤，因此保持穩健的外拓節奏才能實(shí)現業(yè)績(jì)增長(cháng)。另外目前企業(yè)基于流量數據變現的渠道仍然偏少，近三年增值業(yè)務(wù)收入增長(cháng)較為緩慢，如何基于大數據實(shí)現收入持續增長(cháng)仍待考驗。
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