克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
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二手房交易去中介化較難成行，政府交易平臺意欲加強市場(chǎng)監管而非做大交易規模。
近日，杭州正式上線(xiàn)“二手房交易監管服務(wù)平臺”，看似將打破傳統依賴(lài)中介機構的二手房銷(xiāo)售方式。聯(lián)系到此前深圳、成都、上海等12城相繼發(fā)布二手房成交參考價(jià)，并將二手房貸款額度與成交參考價(jià)掛鉤，濟南、臨沂、濟寧等多城更是出現二手房停貸的現象。隨著(zhù)調控政策層層加碼，是否預示著(zhù)二手房市場(chǎng)將進(jìn)入真正的寒冬？
01
二手房交易去中介化較難成行
政府交易平臺意欲加強市場(chǎng)監管
而非做大交易規模
其一，信息不對稱(chēng)，廣大的中介門(mén)店壟斷周邊小區全部待售房源信息，買(mǎi)家只有通過(guò)中介渠道才能在更大范圍挑選自己所鐘意的房源。
其二，交易資金安全性，二手房交易的特點(diǎn)在于大額、低頻次，注定買(mǎi)賣(mài)雙方均是風(fēng)險厭惡型，通過(guò)增加中介機構這層環(huán)節，可以打破陌生人之間的信任壁壘，便有買(mǎi)賣(mài)雙方都能安心交易。
其三，提供必要的服務(wù)，表現于中介從業(yè)人員協(xié)調買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)，盡快達成買(mǎi)賣(mài)雙方都認可的交易價(jià)格，并輔助辦理銀行貸款、交易過(guò)戶(hù)、繳納稅費等業(yè)務(wù)。
表面上看，杭州上線(xiàn)“二手房交易監管服務(wù)平臺”可以解決信息不對稱(chēng)問(wèn)題，省出了一大筆支付給中介機構的傭金。但實(shí)際來(lái)看，陌生人之間的信任關(guān)系極難構建，尤其是大額交易的二手房市場(chǎng)，首要關(guān)注點(diǎn)便是交易資金的安全性，將對方想象成“非誠信者”也許是更安全的交易策略，才能將交易資金安全風(fēng)險降到最低。
我們認為二手房交易去中介化較難成行，一方面，二手房業(yè)主較難接受將個(gè)人信息完全曝露于網(wǎng)絡(luò )化的“二手房交易監管服務(wù)平臺”，部分不良人員“鉆空子”的風(fēng)險實(shí)難有效規避。另一方面，即使政府平臺可以做到全面監管買(mǎi)賣(mài)合同約定的交易資金，但由于二手房交易長(cháng)期以來(lái)存在著(zhù)做低總價(jià)合理避稅的“貓膩”，實(shí)際成交價(jià)與合同約定價(jià)之間的價(jià)差便成為交易資金風(fēng)險的敞口，交易資金安全性實(shí)難做到全面保障。
因此，政府搭建“二手房交易監管服務(wù)平臺”主要還是起到加強市場(chǎng)監管的功效，重點(diǎn)整治發(fā)布虛假房源、二手房?jì)r(jià)格虛高、學(xué)區炒作等市場(chǎng)亂象，其對二手房交易市場(chǎng)影響有限，預計絕大多數二手房仍將通過(guò)中介渠道撮合成交，政府交易平臺實(shí)難做大交易規模，大幅提升市場(chǎng)占有率。
02
深圳、成都、西安等12城
落地二手房成交參考價(jià)
按揭貸款依此實(shí)行上限額度管控
2021年以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛加碼調控，并下沉到縣級市，地方調控趨于高頻化、精準化，根據市場(chǎng)過(guò)熱的實(shí)際情況，針對性采取調控政策措施，全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。其中，二手房成交參考價(jià)成為本輪調控的新舉措。
據不完全統計顯示，自2月8日深圳率先發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格以來(lái)，截至目前已有無(wú)錫、成都、西安等12個(gè)城市相繼建立二手房成交參考價(jià)格，以期維穩二手房市場(chǎng)，防止二手房?jì)r(jià)格異動(dòng)上漲。
其一，以成交參考價(jià)為準繩，嚴控二手房掛牌價(jià)。成都、紹興、金華等均加強二手房掛牌價(jià)格的監測，及時(shí)下架掛牌價(jià)明顯高于樓盤(pán)合理成交價(jià)的異常房源。
其二，以成交參考價(jià)為上限，二手房按揭貸款實(shí)行額度管控。典型如上海，二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)，執行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請房?jì)r(jià)標準。而從我們實(shí)際調研情況來(lái)看，濟南、臨沂、濟寧等多城更是出現二手房停貸的現象。
其三，學(xué)區房仍是重點(diǎn)監管領(lǐng)域，具體涉及二手房掛牌信息不得出現“學(xué)區”等相關(guān)概念，不得以“學(xué)區房”、“學(xué)位房”等名義炒作房?jì)r(jià)。
03
政策加碼后深圳一、二手房市場(chǎng)齊轉冷
7月成交皆創(chuàng )新低、打新棄購率大幅增加
鑒于二手房參考價(jià)與實(shí)際成交價(jià)猶存較大價(jià)差，二手房按揭貸款依成交參考價(jià)實(shí)行上限額度管控，必然導致二手房首付比例將大幅抬升，二手房成交或將明顯回落，甚至會(huì )波及賣(mài)一套再買(mǎi)一套的改善性換房需求，新房市場(chǎng)也將同步降溫。
典型如深圳，2020年前三季度，得益于經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)場(chǎng)，深圳二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，7月二手住宅成交面積躍升至123萬(wàn)平方米，創(chuàng )近年來(lái)單月新高。不過(guò)，隨著(zhù)調控政策加碼，2020年四季度深圳二手房市場(chǎng)明顯降溫，成交逐漸回落至正常水平。
2021年2月，深圳率先落地二手房成交參考價(jià)，疊加監管部門(mén)嚴打經(jīng)營(yíng)貸，嚴防信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。受此影響，2021年二季度以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)下行壓力加劇，成交逐月走低，6、7兩月二手住宅成交面積低至26萬(wàn)平方米，再創(chuàng )年內新低。
與此同時(shí)，深圳新房市場(chǎng)同步轉冷，7月供應持續放量，商品住宅供應面積進(jìn)一步提升至65萬(wàn)平方米，成交卻不增反降，成交面積跌至34萬(wàn)平方米，甚至創(chuàng )年內新低。
以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加。例如萬(wàn)科都會(huì )四季花園，開(kāi)盤(pán)去化率不足6成，認籌客戶(hù)棄購率則達到35%；又如康達爾山海上城，開(kāi)盤(pán)去化率約3成，認籌客戶(hù)棄購率則達到40%。
展望未來(lái)，政府搭建“二手房交易監管服務(wù)平臺”并非完全取代中介機構，主要目標還是加強二手房市場(chǎng)監管。而對二手房市場(chǎng)而言，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”，難免將延長(cháng)二手房交易周期，二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場(chǎng)。類(lèi)比于深圳，在調控政策層層加碼后，上海、成都、西安等熱點(diǎn)城市一、二手房市場(chǎng)或將明顯降溫，成交將逐漸回落至正常水平，但并不會(huì )明顯失速，房?jì)r(jià)也將趨勢性走穩。
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