金融審判研究院 作者：初明峰、劉磊
來(lái)源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述：
購房消費者向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)商品性住房并已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款后開(kāi)發(fā)商被申請破產(chǎn)，在案涉房屋還未辦理過(guò)戶(hù)登記的情況下，雖然案涉房屋仍屬于開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)財產(chǎn)，但基于購房消費者就所購商品房對出賣(mài)人享有的特殊債權，要求破產(chǎn)管理人繼續履行購房合同并為購房消費者辦理過(guò)戶(hù)登記的，法院予以支持。
1、楊飛與英嘉公司簽訂購房合同，購買(mǎi)后者開(kāi)發(fā)的商品性住房，并在合同簽訂后向后者支付了全部購房款。
2、但在案涉房屋辦理過(guò)戶(hù)登記之前，英嘉公司被申請破產(chǎn)，并且英嘉公司破產(chǎn)管理人不同意繼續履行該購房合同。
3、楊飛訴至法院要求確認案涉房屋歸其所有。
楊飛是否有權要求破產(chǎn)管理人繼續履行購房合同為其辦理過(guò)戶(hù)登記？
根據《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過(guò)銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對于案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無(wú)解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的情況下，英嘉公司亦沒(méi)有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱(chēng)的不能履行或不適于繼續履行的情形，故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。
根據《物權法》第九條的規定，除法律另有規定的以外，不動(dòng)產(chǎn)物權的轉讓以產(chǎn)權登記為要件。對于本案所涉房房屋，楊飛雖然已經(jīng)支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權變更登記，相關(guān)法律、行政法規、司法解釋亦未例外規定此種情形下買(mǎi)受人可直接取得房屋所有權。同時(shí)，本案并非因物權歸屬爭議引發(fā)的物權確認糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛并確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權過(guò)戶(hù)手續是正確的，通過(guò)該判項的履行或執行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權。此外，二審判決雖對房屋交付等合同履行事實(shí)的認定存在矛盾，但根據《優(yōu)先受償權批復》之相關(guān)規定，該事實(shí)并不影響本案的最終處理。
駁回北京英嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的再審申請。
（2015）民申字第1158號
一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。
第十六條人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個(gè)別債權人的債務(wù)清償無(wú)效。
第十八條人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。
管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。
困境房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中，購房人與建設工程施工人、抵押權人、一般債權人等眾多主體的權利順位應如何把握的問(wèn)題，實(shí)務(wù)中爭議較大。站在購房消費者角度看，如何最大程度的保障其利益，實(shí)務(wù)中有不同認識：1、有人認為購房消費者應當在破產(chǎn)程序中主張“房產(chǎn)取回權”；2、有人認為購房消費者應當在破產(chǎn)程序中主張法定優(yōu)先權；3、有人則認為購房消費者可要求破產(chǎn)管理人繼續履行合同。筆者結合曾梳理的最高院判例對上述觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行分析。筆者認為：
1、購房者主張取回權的主張難以成立，因為取回標的的前提是相應財產(chǎn)不屬于"債務(wù)人資產(chǎn)"（重整程序）或"破產(chǎn)財產(chǎn)"（清算程序）。但根據物權法規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立需經(jīng)依法登記，未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力。購房人對預售、網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)并不享有物權實(shí)務(wù)中已無(wú)爭議，因此購房人“房產(chǎn)取回權”的說(shuō)法不能成立。如購房人的優(yōu)先順位不被破產(chǎn)管理人認定而提起相關(guān)訴訟時(shí)，取回權的訴求很容易被審理法院駁回。筆者也梳理過(guò)最高院直接否定取回權觀(guān)點(diǎn)的判例：《最高院：判定配合過(guò)戶(hù)的裁定，不屬具有直接變更物權關(guān)系的文書(shū)》，對此觀(guān)點(diǎn)的不合理性及風(fēng)險筆者不再贅述。
2、關(guān)于在破產(chǎn)環(huán)節購房消費者選擇主張優(yōu)先權是否明智？是否有法理基礎？實(shí)務(wù)中如此操作能否有效保護購房消費者的權益，有待討論。實(shí)務(wù)中，主流觀(guān)點(diǎn)認為作為住宅商品房，購房消費者通過(guò)個(gè)人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部?jì)r(jià)款的，根據《合同法》）、《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》、《執行異議與復議規定》等相關(guān)法律、司法解釋規定之精神，此情形下消費者就所購商品房對出賣(mài)人享有的債權，有別于普通無(wú)擔保債權，是一種針對特定不動(dòng)產(chǎn)所享有的具有非金錢(qián)債務(wù)屬性的特殊債權，在受償順序上優(yōu)于其他有擔保債權（非按揭預抵押優(yōu)先權本身），也優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權。關(guān)于本觀(guān)點(diǎn)筆者在后續文章中予以展開(kāi)。
3、本文援引的判例，是贊同和支持購房消費者通過(guò)訴請管理人繼續履行合同的，筆者贊同本做法。筆者認為對于購房消費者而言，其作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人在合同中的主要義務(wù)是支付購房款，當全部購房款支付完畢之后，剩余的只是一些配合交房入戶(hù)、辦理權屬證書(shū)等附隨義務(wù)；對于爛尾樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期竣工驗收、交房、辦證，其為根本違約。購房人有權選擇繼續履行合同，要求管理人繼續履行前述義務(wù)；也有權要求開(kāi)發(fā)商解除合同退回購房款，承擔違約責任。實(shí)務(wù)中鑒于開(kāi)發(fā)商已破產(chǎn)并裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序且房?jì)r(jià)處于上漲中，選擇“繼續履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，要求標的房產(chǎn)竣工驗收、交房、辦證”一般情況下都是購房人利益最大化的選擇。筆者推薦本文援引判例，供從業(yè)者實(shí)務(wù)參考。
另外，本文援引判例有一細節值得討論，裁定中表述：“二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛并確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權過(guò)戶(hù)手續是正確的，通過(guò)該判項的履行或執行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權，……該事實(shí)并不影響本案的最終處理，駁回再審”，根據最高院的表述看出最高院認為二審結果是錯誤的，但其同時(shí)認為二審終審判定的事實(shí)是“在經(jīng)過(guò)當事人履行判定的一定行為后必將達成的一種結果”，進(jìn)而認定該判決結果是沒(méi)有影響糾紛的最終處理的，在此基礎上考慮司法權威、穩定和效率，未予改判或發(fā)回重審。這也體現了審判監督環(huán)節與其他審判環(huán)節的不同特點(diǎn)，一孔之見(jiàn)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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