東莞市某城市更新項目范圍內涉及辦理城市更新手續的權屬人一共為7戶(hù)，其中某私企公司所有的廠(chǎng)房位于拆除重建區內，且位于更新單元的較為中間位置無(wú)法進(jìn)行單元切割處理。該私企公司在項目實(shí)控方接觸后要求項目方進(jìn)行提前收購，為保證項目順利推進(jìn)，實(shí)控方?jīng)Q定對其進(jìn)行意向收購。

“定金+拆賠”模式基本邏輯是項目實(shí)控方通過(guò)實(shí)控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）預先支付少量定金的方式控制項目物業(yè)和股權，未來(lái)城市更新單元進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購階段后，再由單一主體公司與物業(yè)權屬人簽訂搬遷補償協(xié)議，其余收購款項由單一主體公司以拆遷補償款的名義進(jìn)行支付。

1.違反政策規定。在項目沒(méi)有實(shí)際進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購階段即簽署拆遷補償協(xié)議，拆遷補償協(xié)議或面臨無(wú)效風(fēng)險，無(wú)法對合同雙方形成有效的約束。

2. 僅以定金的形式控制不動(dòng)產(chǎn)權屬人缺少有效控制。如以辦理抵押登記的形式控制物業(yè)不得擅自轉讓?zhuān)啻嬖谥鱾鶛嗪贤c抵押合同不符的問(wèn)題，辦理的抵押登記存在法律瑕疵的風(fēng)險。

3. 物業(yè)權屬人未來(lái)預期不可控。前期簽訂的拆遷補償協(xié)議需要在項目進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購階段后進(jìn)行換簽，不能保證換簽時(shí)，相應的權屬人不斷增加拆遷訴求，導致項目成本不可控。

在該方案下，因意向收購階段沒(méi)有進(jìn)行資產(chǎn)過(guò)戶(hù)或者股權過(guò)戶(hù)，可直接規避資產(chǎn)過(guò)戶(hù)環(huán)節的大額稅費和股權溢價(jià)無(wú)法進(jìn)入項目成本的問(wèn)題，直接降低意向收購階段的交易成本和交易總價(jià)，在項目整體稅收層面通過(guò)拆遷安置補償的模式，可有效提高土地成本，有利于降低項目的綜合稅負。

股權收購模式即項目實(shí)控方通過(guò)實(shí)控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）收購物業(yè)權屬人公司股權的方式控制物業(yè)權屬方，未來(lái)城市更新單元進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購階段后，再由單一主體公司與該物業(yè)權屬人簽訂搬遷補償協(xié)議形成單一權利主體，在物業(yè)權屬人公司收到相應拆遷補償后再做安排。

實(shí)務(wù)操作的角度上看，股權收購在取得目標資產(chǎn)的同時(shí)，還需承繼目標資產(chǎn)所在項目公司的歷史債權債務(wù)，股權收購與資產(chǎn)收購（尤其是賣(mài)方實(shí)收、買(mǎi)方包稅）的交易模式相比資產(chǎn)收購價(jià)款相對較低（減免部分稅費）、前期資金壓力相對較小，且沒(méi)有資產(chǎn)轉讓條件的限制。

1. 稅負較低。在股權收購模式下，收購方免征契稅，僅需要繳納印花稅即可，而被收購方僅需要繳納印花稅、企業(yè)所得稅。在股權收購的交易模式下，不論是收購方還是被收購方的稅負都較輕，尤其是被收購方可以避開(kāi)增值稅和土地增值稅的繳納。

2. 易促進(jìn)交易。磋商交易對價(jià)時(shí)，在雙方都承擔較低稅負的情況下，更有利于促進(jìn)交易的實(shí)現，因而股權收購的交易方式目前仍是大多數房地產(chǎn)類(lèi)并購項目的優(yōu)先選項。

1. 承繼標的資產(chǎn)債權債務(wù)風(fēng)險。股權收購模式下，在取得目標資產(chǎn)的同時(shí)，還需要承繼目標資產(chǎn)所在項目公司的歷史債權債務(wù)。由于大多數的權屬方成立時(shí)間較早且用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)，債權債務(wù)復雜，或有債務(wù)和隱性負債等會(huì )無(wú)形中增大股權并購的風(fēng)險，因此采用股權收購方式前需要進(jìn)行嚴謹的盡職調查，防范潛在風(fēng)險。

2. 境外股權交易。如若物業(yè)權屬方的股權架構涉及境外主體，進(jìn)行境外公司的股權收購將會(huì )增大項目資金運作和風(fēng)險把控的難度，比如需解決復雜的資金出境問(wèn)題。

資產(chǎn)收購模式即項目實(shí)控方通過(guò)實(shí)控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）直接向物業(yè)權屬人收購物業(yè)并辦理資產(chǎn)過(guò)戶(hù)，未來(lái)城市更新單元進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購階段后，再由單一主體公司與該實(shí)控公司簽訂搬遷補償協(xié)議形成單一權利主體。

從實(shí)務(wù)操作的角度來(lái)看，資產(chǎn)收購的交易背景下，所收購的目標資產(chǎn)干凈，不用承擔轉讓方的連帶債務(wù)，財務(wù)稅務(wù)法律風(fēng)險較小，且不用考慮股權溢價(jià)的問(wèn)題以及代扣代繳個(gè)人所得稅的風(fēng)險。此外雖然前期收購稅費較高，但后期節稅空間會(huì )更大一些。

1. 風(fēng)險易于控制。資產(chǎn)收購模式不存在“定金+拆賠”模式下的產(chǎn)權控制瑕疵，可安全保障項目開(kāi)發(fā)的權利，在未來(lái)單一主體公司與實(shí)控公司簽訂拆遷補償協(xié)議時(shí)，其交易更為靈活，邏輯結構最為簡(jiǎn)單，風(fēng)險相對最小。

2. 資產(chǎn)收購干凈無(wú)債務(wù)負擔。資產(chǎn)收購只針對目標資產(chǎn)進(jìn)行，當股權收購遇到部分股東阻撓時(shí)，則收購風(fēng)險增大，資產(chǎn)收購則可有效避開(kāi)上述限制。

3. 提高項目拆賠合理性。相應物業(yè)通過(guò)資產(chǎn)收購的方式，提高了物業(yè)計稅基礎并取得相應的完稅憑證，未來(lái)可在拆遷補償環(huán)節作為拆賠的形式要件，提高項目拆賠合理性，增加項目未來(lái)收益率。

1. 交易稅負較重。直接進(jìn)行資產(chǎn)收購所需承擔的稅負較重，不能享受被收購企業(yè)因虧損帶來(lái)的所得稅減免，稅負較重會(huì )直接影響收購資產(chǎn)的成本。比如：大部分更新的廠(chǎng)房物業(yè)建成時(shí)間較早，交易溢價(jià)率較高，轉讓方將面臨高額的土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅的繳納問(wèn)題，這也是多數企業(yè)不選擇直接進(jìn)行資產(chǎn)收購的主要原因（尤其是被收購方要求實(shí)收、買(mǎi)方包稅的情況）。此外，還應考慮未來(lái)單一主體公司對實(shí)控公司進(jìn)行拆賠的相關(guān)稅費問(wèn)題。

2. 需提前支付現金流。在項目未進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購環(huán)節未能最終被確認為開(kāi)發(fā)主體前，資產(chǎn)收購（尤其是被收購方要求實(shí)收、買(mǎi)方包稅）的交易模式下收購方需提前支付轉讓環(huán)節的增值稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅等稅費，將加重企業(yè)現金流負擔。

除上述問(wèn)題外，未來(lái)拆遷賠償合理性問(wèn)題亦值得探討。東莞市城市更新的拆遷賠償遵循市場(chǎng)主導的原則，即交易雙方應參照沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系情況下的定價(jià)，雙方在公正、公平、公開(kāi)的基礎上，以市場(chǎng)公允價(jià)值作為交易定價(jià)標準。此外，拆遷安置補償協(xié)議的備案也以保護原始權利人為導向，較少會(huì )對拆遷賠償的真實(shí)性和合理性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。未來(lái)單一主體公司若想在拆遷賠償中包含資產(chǎn)過(guò)戶(hù)環(huán)節的稅費和前期費用，按現行東莞市城市更新政策，基本都要求遵守真實(shí)性原則，業(yè)務(wù)真實(shí)是未來(lái)稅前扣除的核心；其次是形式要件要求，如票據、流水、合同、業(yè)務(wù)能互相印證；再次，合理性原則，稅前扣除應在合理范圍內，若有特殊情況也應有合理性支持。故額外費用若需在未來(lái)實(shí)現稅前扣除，需要在上述幾方面多下功夫。

此外在上述討論基礎上，我們在實(shí)務(wù)中遇到了實(shí)控方對物業(yè)權屬方采用的資產(chǎn)收購方式，同時(shí)又以該收購主體中標了單一主體且已經(jīng)完成要約收購，并進(jìn)入土地合同簽署階段的案例。在該種情況下，物業(yè)權屬方已經(jīng)在意向收購階段變更為單一主體公司，那么在形式上也就構成單一主體公司利用自有物業(yè)參與城市更新，單一主體公司此時(shí)面臨如何解決入賬的拆遷成本問(wèn)題。根據我們的項目經(jīng)驗，該種情況下，可將該物業(yè)的歷史成本作為拆遷成本，那么如何尋找歷史成本將是該種情況下解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在。由于項目還在推進(jìn)中，筆者將在后續文章中對上述情況的處理方案予以總結分析。

綜上，在東莞城市更新單一主體掛牌招商的模式下，為解決拆遷難題，意向收購確實(shí)是解決項目推進(jìn)的有效手段，但不同方案下存在不同的法律及稅務(wù)風(fēng)險需要實(shí)控方多加考量，如實(shí)控方在方案選擇、操作時(shí)間、操作節點(diǎn)上稍不注意，都將對項目產(chǎn)生較大影響。