克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
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旭輝商業(yè)與華住的合作有可能讓雙方碰出火花開(kāi)發(fā)出新的商業(yè)模式。
旭輝商業(yè)在10月18日宣布和華住集團簽署合作協(xié)議，雙方將結合各自的優(yōu)勢和經(jīng)驗合作打造“酒店+”產(chǎn)品，其首個(gè)酒店產(chǎn)品將在2022年面市。
從2021年上半年的表現來(lái)看，我國酒店業(yè)的整體發(fā)展仍面臨著(zhù)挑戰，華住集團則是酒店行業(yè)內恢復較快的連鎖酒店集團，此前也和融創(chuàng )達成了合作。那么旭輝在此時(shí)切入“酒店+”業(yè)務(wù)有什么戰略考量？對其商業(yè)板塊的發(fā)展有什么助力呢？
2020年以來(lái)，全球新冠疫情的爆發(fā)給我國的酒店業(yè)帶來(lái)了較大的打擊。除了在年初遭遇了嚴格的開(kāi)業(yè)限制之外，復工之后由于境內外的商務(wù)、旅游活動(dòng)仍然受到了一定的限制，再加上境內的疫情至今仍不時(shí)地在個(gè)別地區零星爆發(fā)，我國酒店業(yè)的發(fā)展整體而言仍然沒(méi)有恢復到疫情之前的狀態(tài)。
從中國旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì )的數據來(lái)看，2018-2019年各季度全國五星級酒店平均出租率和平均房?jì)r(jià)分別為61%和622.5元/天，四星級酒店為57%和336.3元/天，三星級酒店為53%和226.5元/天。
在2020年疫情發(fā)生之后，我國各等級的星級酒店在各季度的出租率和房?jì)r(jià)都沒(méi)有達到疫情前2018-2019年各季度的平均值，其中消費彈性較大的五星級酒店的下滑尤為明顯。隨著(zhù)世界疫情的持續肆虐，再加上我國境內疫情的不斷反復，我國的酒店業(yè)未來(lái)的恢復以及發(fā)展仍然伴隨著(zhù)挑戰。
雖然我國酒店業(yè)整體的恢復相對較慢，但是作為龍頭企業(yè)的華住集團的恢復情況卻相對較好。從企業(yè)的業(yè)績(jì)報告數據來(lái)看，華住從2020年三季度開(kāi)始其旗下酒店單季度的平均出租率就基本恢復到了疫情前的水平，平均房?jì)r(jià)也逐漸提升，2021年二季度還達到了近年來(lái)最高的255元/天。
華住集團較快走出修復行情除了是因為集團主打的經(jīng)濟型酒店相對而言在疫情的打擊下恢復較快，同時(shí)也是因為企業(yè)旗下管理加盟和特許經(jīng)營(yíng)酒店的業(yè)績(jì)增長(cháng)迅速，收入占比達到了37.1%，是歷年來(lái)的最高值。華住集團很早開(kāi)始就推進(jìn)輕資產(chǎn)化，從2016年開(kāi)始其管理加盟及特許經(jīng)營(yíng)酒店占比就超過(guò)了80%，截至2021年中期這一數字為85%，繼續保持在高位。在這個(gè)背景下，華住集團與房企也開(kāi)始積極合作以擴大酒店運營(yíng)規模，比如在今年3月和融創(chuàng )成立了合資公司永樂(lè )華住，此后融創(chuàng )又在10月9日將原來(lái)由萬(wàn)達酒店運營(yíng)的22家酒店交于永樂(lè )華住運營(yíng)。此前，華住還和遠洋、萬(wàn)科、山鋼地產(chǎn)、雅詩(shī)閣等企業(yè)有戰略合作，加上此次跟旭輝達成合作，其輕資產(chǎn)擴張更進(jìn)一步。
02擴張需求推動(dòng)下，旭輝商業(yè)積極合作提升發(fā)展潛力
本次旭輝商業(yè)和華住的合作，也是旭輝在商業(yè)領(lǐng)域的又一次新嘗試。從雙方的合作內容來(lái)看，雙方的戰略合作范圍包括但不限于酒店項目、公寓項目、文旅項目、商業(yè)項目及產(chǎn)城項目等多個(gè)領(lǐng)域，雙方在品牌聯(lián)動(dòng)、設計規劃、資源對接、項目落地等各方面亦有進(jìn)一步探討。除了與華住進(jìn)行酒店文旅領(lǐng)域的合作之外，旭輝商業(yè)目前的投資合作也涉及了各種業(yè)態(tài)不同開(kāi)發(fā)模式的產(chǎn)品，比如在上海聯(lián)手香港置地開(kāi)發(fā)的LCM置匯旭輝廣場(chǎng)，在北京與華熙集團共同開(kāi)發(fā)運營(yíng)的北京文體商業(yè)地標“華熙旭輝LIVE·五棵松”，在重慶和重慶西站投資發(fā)展有限公司聯(lián)手開(kāi)發(fā)重慶西站TOD項目等。
旭輝商業(yè)近年來(lái)顯著(zhù)加大了合作的力度，主要是因為其在2019年整合了旗下商業(yè)板塊之后，對于商業(yè)板塊的投入力度明顯加大，每年都會(huì )拿出集團投資額的10%用于商業(yè)拓展，同時(shí)也提出“未來(lái)旭輝希望收入50%來(lái)自住宅開(kāi)發(fā)，30%來(lái)自租金收入，另外20%來(lái)自其他業(yè)務(wù)”，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的雄心可見(jiàn)一斑。但是當前的旭輝商業(yè)仍處于起步階段，規模相對較小。截至2021年中期，旭輝商業(yè)共有9個(gè)商業(yè)綜合體在營(yíng)，在營(yíng)建面63萬(wàn)平米，與行業(yè)前列的萬(wàn)達、華潤、龍湖等企業(yè)仍有著(zhù)不小的差距。相應的，旭輝商業(yè)帶來(lái)的租金收入也相對較少，2021上半年旭輝商業(yè)板塊的租金收入約為3.91億元，同比增加78.5%，僅占集團上半年總收入的1.07%。
截至上半年末，除了9個(gè)在營(yíng)的商業(yè)項目之外，旭輝還儲備了22個(gè)商業(yè)項目，涉及社區商業(yè)、購物中心、酒店等業(yè)態(tài)，其中酒店業(yè)態(tài)已儲備10余家，總建面約為215萬(wàn)平米；到2023年計劃布局50個(gè)商業(yè)項目，同時(shí)未來(lái)三年的租金收入預計將保持50%的復合增長(cháng)率。在此背景下，旭輝持續加強與專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的公司合作，也是在積極學(xué)習商業(yè)項目以及文旅等綜合性項目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。旭輝商業(yè)和華住的合作在讓旭輝切入“酒店+”業(yè)務(wù)擴大業(yè)務(wù)邊界的同時(shí)，雙方在酒店、文旅等領(lǐng)域也開(kāi)始深度的交流合作，有可能讓旭輝商業(yè)開(kāi)發(fā)出新的商業(yè)模式，實(shí)現彎道超車(chē)。
整體來(lái)看，我國的酒店業(yè)當前的發(fā)展仍面臨挑戰，而華住集團在此背景下率先走出復蘇曲線(xiàn)展現了企業(yè)的強大實(shí)力。
旭輝商業(yè)在當前的階段更多的是在嘗試以及學(xué)習各類(lèi)型商業(yè)項目的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)經(jīng)驗，此時(shí)與華住的合作有可能讓雙方碰出火花開(kāi)發(fā)出新的商業(yè)模式。
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