作者：楊曉懌

來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

2021年是一個(gè)非常特殊的年份，國內經(jīng)濟剛剛開(kāi)始復蘇，仍需積極財政的持續支撐；但今年的地方債、城投債又面臨巨大的到期壓力。這使得財政收支缺口的壓力再次擴大，債務(wù)風(fēng)險問(wèn)題持續升溫。

為了應對這一局面，財政部、國務(wù)院國資委已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手準備一系列工作與改革措施，今年的兩會(huì )期間有望出臺新的政策；與此同時(shí)，地方政府也紛紛開(kāi)始積極“自救”，不約而同的再次把希望寄托在土地出讓金上。

只是這一次，土地財政能否再次拯救地方政府于危難之中呢？

據財政部公布，2020年全國地方政府性基金預算本級收入89927億元，同比增長(cháng)11.7%；其中，國有土地使用權出讓收入84142億元，同比增長(cháng)15.9%。這體現了去年土地出讓收入對地方財政的支撐，但在一系列政策導向的變化下，這一局面恐怕難以繼續。

在2020年“疫情經(jīng)濟”時(shí)期，貨幣與金融監管政策均較為放松，導致許多貨幣與信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得樓市出現了逆勢“小陽(yáng)春”；在供需兩旺的帶動(dòng)下，許多地區的土地庫存去化較快，整體價(jià)格也有所回升。

但隨著(zhù)經(jīng)濟的恢復以及貨幣政策的收緊，這一局面已然被踩下“剎車(chē)”；自去年四季度開(kāi)始，許多金融機構已經(jīng)收緊了可能流向樓市的經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等資金。到了今年初，金融監管更是出臺了銀行業(yè)房貸占比的要求，地產(chǎn)調控沒(méi)有最嚴只有更嚴，流入樓市的資金渠道已全面受到管控，今年的樓市去化不容樂(lè )觀(guān)，土地市場(chǎng)恐怕很難維持去年的放量增長(cháng)。

集中供地新政，土地財權上收

近日，市場(chǎng)出現了土地出讓新政的消息，稱(chēng)：今年北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(cháng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線(xiàn)城市的土地出讓將實(shí)施“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。

這意味著(zhù)這22個(gè)城市的土地出讓政策將出現非常大的轉變，同時(shí)將非常深刻地印象這22城的財政收入——不僅供地規模計劃需要更謹慎的安排，更重要的是，這22城的下屬區、縣將失去土地出讓活動(dòng)中的自主權，不再可以任意決定土地出讓規模、出讓時(shí)間，來(lái)補充地方可用財力。

雖然22城的市本級財政情況普遍不錯，但其下屬區縣有許多都是債務(wù)壓力的“重災區”；這一新政的落地勢必將影響到這些地區的土地出讓收入，“土地財政”難以緩解這些地區的財政缺口。

房企壓力上升，庫存難以去化

另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍“高杠桿、高周轉”，近年的“去杠桿”以及整治金融亂相也對房地產(chǎn)行業(yè)出現了非常大的影響；尤其是對地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)行詳細、動(dòng)態(tài)的監管后，多家大型地產(chǎn)集團的現金流出現了一定問(wèn)題，不得不減緩其拿地開(kāi)發(fā)的節奏，土地市場(chǎng)的需求出現了一定的下降。

在新一輪去杠桿、貨幣政策新常態(tài)的大背景下，今年地產(chǎn)企業(yè)的日子仍然非常的“不好過(guò)”；為了熬過(guò)寒冬，勢必將降低儲備土地的力度，維持現金流以供集團正常經(jīng)營(yíng)運轉。

因此，在這樣的大背景下，如果今年沒(méi)有非常大規模、力度的城鎮化政策促使人口大量進(jìn)入城市居住，那么土地市場(chǎng)的熱度勢必有所下降，只能勉強維持政府性基金的運轉與土地收儲。地方債務(wù)的龐大壓力，恐怕只能尋求其他渠道進(jìn)行解決。

人不能兩次邁進(jìn)同一條河流，地方政府也一樣。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 重壓之下，土地財政能否拯救地方政府？