西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
自2019年10月深圳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)深圳市地價(jià)測算規則的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《深圳市地價(jià)測算規則》”）后，凡深圳市范圍內供應建設用地使用權價(jià)格、租金及臨時(shí)用地使用費均主要采用標定地價(jià)測算體系進(jìn)行地價(jià)測算（以劃撥方式供應的土地或產(chǎn)權歸政府的建筑面積部分不計收地價(jià)），由此，深圳的地價(jià)測算體系由基準地價(jià)時(shí)代全面進(jìn)入到標定地價(jià)時(shí)代。截止當前，我們常見(jiàn)的城市更新、利益統籌項目等的地價(jià)測算也適用標定地價(jià)測算體系進(jìn)行地價(jià)測算。鑒于此，筆者特結合地價(jià)測算的實(shí)操案例，對深圳市城市更新及利益統籌項目的地價(jià)測算進(jìn)行梳理，以供投拓同行參考。
一、標定地價(jià)測算體系
（一）標定區域、標準宗地、標定地價(jià)
標定地價(jià)的官方定義是指政府為管理需要確定的，標準宗地在現狀開(kāi)發(fā)利用（或設定條件）、正常市場(chǎng)條件下，法定最高使用年期或政府規定年期下，某一估價(jià)期日的土地權利價(jià)格。
1. 標定區域：標定區域是指在全市可建設用地邊界范圍內，政府相關(guān)部門(mén)依據專(zhuān)業(yè)的評估技術(shù)要求按住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)用途劃分的區域。其中住宅用途標定區域410塊、商業(yè)用途424塊、辦公用途180塊、工業(yè)用途256塊，合計1270塊。下圖紅線(xiàn)區塊即是按住宅用途劃分的標定區域。
2. 標準宗地：在按用途劃分的標定區域內，有且只有一塊代表該標定區域內該用途的標準地塊，即標準宗地。以深圳市政府所處住宅用途標定區域為例（藍色方塊即是標準宗地）。
3. 標定地價(jià)：概況來(lái)講深圳市的標定地價(jià)即是標準宗地以每年某一固定期限（每年更新）為估價(jià)期日，土地使用期限按住宅70年、商業(yè)40年、辦公40年、工業(yè)30年，在現狀開(kāi)發(fā)利用或部分假設條件、正常市場(chǎng)條件下的土地使用權價(jià)格。
標定地價(jià)會(huì )由市自然資源行政主管部門(mén)按年度更新并定期發(fā)布，當年度更新價(jià)格水平變化超過(guò)5%時(shí)，還需報政府批準，管理程度較原基準地價(jià)進(jìn)一步提高。在實(shí)際測算地價(jià)的過(guò)程中我們也應考慮到地價(jià)漲幅的問(wèn)題，這樣才更有利于項目實(shí)際利潤的判定。
（二）標定地價(jià)系數修正法
在發(fā)布的《深圳市地價(jià)測算規則》中明確了土地市場(chǎng)價(jià)格=標定系數修正法×70%+剩余法×30%，所以直接利用標定系數修正法估算的地價(jià)并不等于最終地價(jià)，其目的只是為了達到讓地價(jià)可預期。官方也已明確表示最終土地的市場(chǎng)價(jià)格與直接利用標定系數修正法測算的結果只是比較接近，具有較大的參考性。
在《城鎮土地估價(jià)規程》中規定了使用標定地價(jià)系數法估價(jià)的程序：
（1）第一步：收集待估宗地標定區域及標定地價(jià)相關(guān)信息；
（2）第二步：選擇3個(gè)（或以上）的可比標準宗地；
（3）第三步：進(jìn)行相關(guān)地價(jià)因素修正；
（4）第四步：測算待估宗地價(jià)格。
標定系數修正法計算公式如下：
P=P1×W1+P2×W2+P3×W3
P：待估宗地標定地價(jià)；
P1、P2、P3：3個(gè)可比標準宗地的比準價(jià)格；
W1、W2、W3：3個(gè)可比標準宗地的權重。
例如：
以商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格為例，其僅代表可轉讓的商業(yè)首層（底商）使用年期40年不涉及其他特殊政策規定情形下的市場(chǎng)價(jià)格，如涉及其他商業(yè)用途但業(yè)態(tài)不同（如商業(yè)二層、商業(yè)游樂(lè )設施等）或相關(guān)規定不同（如不可轉讓、使用年期不等于40年、符合政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項目為城市更新項目等）則需對商業(yè)用途的市場(chǎng)價(jià)格按照《深圳市地價(jià)測算規則》進(jìn)行系數修正。
（三）地價(jià)計算公式
宗地地價(jià)＝∑（土地的市場(chǎng)價(jià)格×對應建筑面積×基礎修正系數×項目修正系數）。其中，同一宗地包含多種建筑類(lèi)型的，按照不同建筑類(lèi)型和建筑面積分別測算地價(jià)后合計。
二、城市更新項目的地價(jià)測算案例
（一）案例基本假設
假設某城市更新項目拆除范圍面積17160㎡，開(kāi)發(fā)建設用地面積12788㎡，其中，歷史用地類(lèi)別方面，城中村用地10300㎡，歷史處置用地2488㎡。
總規劃建筑面積104000㎡，其中，規劃用地類(lèi)型方面，商品住宅70334㎡（含保障性住房8396㎡，已按深府辦〔2016〕38號文要求配建保障性住房），商業(yè)26916㎡（地上一、二層均為13458㎡），公建配套6750㎡。
（二）城市更新項目的地價(jià)測算
1. 利用標定地價(jià)估算項目住宅用途市場(chǎng)價(jià)格
住宅用途土地市場(chǎng)價(jià)格約21492.4元/㎡。
2. 利用標定地價(jià)估算項目商業(yè)用途市場(chǎng)價(jià)格
商業(yè)用途土地市場(chǎng)價(jià)格約45151.35元/㎡。
3. 計算用地類(lèi)別或改造類(lèi)型占比
（1）城中村：城中村用地面積/開(kāi)發(fā)建設用地面積=10300/12788=80.5%
（2）歷史用地處置：歷史用地處置面積/開(kāi)發(fā)建設用地面積=2488/12788=19.5%
4. 計算城市更新項目修正系數
依據前述公式：項目修正系數=∑（各“用地類(lèi)別或改造類(lèi)型”面積占比×對應修正因子）計算各用途項目修正系數。
（1）r=（地上計容建筑面積+地下計容建筑面積）/總用地面積=104000/12788=8.13
（2）計算住宅用途地價(jià)在城中村用地類(lèi)型下的修正因子：0.1×(1-4.5/8.13)=0.1×(1-0.55)=0.045 ，住宅用途地價(jià)在歷史用地處置類(lèi)型下的修正因子則通過(guò)查詢(xún)城市更新項目修正系數表直接按0.11確定。
（3）住宅用途項目修正系數=∑（“用地類(lèi)別或改造類(lèi)型”面積占比×對應修正因子）=80.5%×0.045+19.5%×0.11=0.036+0.021=0.057
（4）計算商業(yè)用途地價(jià)在城中村用地類(lèi)型下的修正因子：0.18×（1-4.5/8.13）=0.18×(1-0.55)=0.081。商業(yè)用途地價(jià)在歷史用地處置類(lèi)型下的修正因子則直接通過(guò)查詢(xún)城市更新項目修正系數表按0.2確定。
（5）商業(yè)用途項目修正系數=∑（各“用地類(lèi)別或改造類(lèi)型”面積占比×對應修正因子）=80.5%×0.081+19.5%×0.2=0.065+0.039=0.104
5. 項目各用地類(lèi)型（如住宅、商業(yè)等）地價(jià)計算
宗地地價(jià)=∑（土地市場(chǎng)價(jià)格×對應建筑面積×基礎修正系數×項目修正系數）
（1）住宅地價(jià)：
保障房移交政府無(wú)需繳納地價(jià)。
住宅地價(jià)=住宅用途土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類(lèi)型系數X年期系數X產(chǎn)權修正系數X城市更新項目修正系數=21492.4×(70334-8396) ×1×1×1×0.057=7587.82（萬(wàn)元）
（2）商業(yè)地價(jià)：
依據深規土規﹝2017﹞3號文規定——同一宗地內，居住用地有住宅建筑和商業(yè)建筑，則商業(yè)建筑使用權為70年。
①地上商業(yè)一層地價(jià)=商業(yè)用途土地的市場(chǎng)價(jià)格X地上一層商業(yè)建筑面積X建筑類(lèi)型系數X年期系數X產(chǎn)權修正系數X地上商業(yè)樓層修正系數X城市更新項目修正系數=45151.35×13458×1×1.0889×1×1×0.104=6881.33（萬(wàn)元）
②地上商業(yè)二層地價(jià)=商業(yè)用途土地的市場(chǎng)價(jià)格X地上二層商業(yè)建筑面積X建筑類(lèi)型系數X年期系數X產(chǎn)權修正系數X地上商業(yè)樓層修正系數X項目修正系數=45151.35×13458×1×1.0889×1×0.6×0.104=4128.80（萬(wàn)元）
③商業(yè)地價(jià)合計=地上商業(yè)一層地價(jià)+地上商業(yè)二層地價(jià)=6881.33+4128.80=11010.13（萬(wàn)元）
6. 宗地地價(jià)匯總
公建配套及保障房產(chǎn)權移交給政府，無(wú)需繳納地價(jià)。
宗地地價(jià)=∑（土地市場(chǎng)價(jià)格×對應建筑面積×基礎修正系數×項目修正系數）=住宅地價(jià)+商業(yè)地價(jià)=7587.82+11010.13=18597.95（萬(wàn)元）=約合1.86（億元）。
三、土地整備利益統籌項目留用地的地價(jià)測算案例
根據深圳市規劃和自然資源局對留用地地價(jià)測算的公開(kāi)答復，留用地的地價(jià)也采用標定地價(jià)體系進(jìn)行測算，也即原《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》深規土規〔2018〕6號中關(guān)于利益統籌項目留用地地價(jià)測算參考基準地價(jià)的規定需更新為按標定地價(jià)進(jìn)行測算。
根據《深圳市地價(jià)測算規則》，利益統籌項目與城市更新項目地價(jià)測算主要區別在于項目修正系數的不同，城市更新項目適用城市更新項目修正系數，利益統籌項目適用留用土地項目修正系數。利益統籌項目根據用地類(lèi)型不同，區分為（1）非農建設用地、征地返還用地；（2）農村集體經(jīng)濟組織利益統籌土地整備項目留用土地。
（一）非農建設用地、征地返還用地進(jìn)入市場(chǎng)
如留用地用地類(lèi)型為非農建設用地、征地返還用地進(jìn)入市場(chǎng)，那么在此情形下，可進(jìn)一步劃分：（1）留用地為非農建設用地和在本社區安置的征地返還用地；（2）留用地為在本社區和社區外安置的征地返還用地。
1. 留用地為非農建設用地和在本社區安置的征地返還用地
在此情形下，項目修正系數需按容積率進(jìn)行區分，容積率≤3.2的部分項目修正系數為0.01，地下及容積率>3.2的部分項目修正系數為0.2，不區分項目規劃建筑業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅或工業(yè)。
2. 留用地為在本社區和社區外安置的征地返還用地
在此情形下，項目修正系數按價(jià)值進(jìn)行區分，等價(jià)值部分項目修正系數為0.01，超出等價(jià)值部分項目修正系數為0.2，亦不區分項目規劃建筑業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅或工業(yè)。
（二）農村集體經(jīng)濟組織利益統籌土地整備項目留用土地進(jìn)入市場(chǎng)
在此情形下，項目修正系數主要需按項目規劃基礎建筑面積和共享建筑面積進(jìn)行區分?；A建筑面積部分，規劃業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅的，項目修正系數為0.02，規劃業(yè)態(tài)為工業(yè)的，項目修正系數為0.01；共享建筑面積部分，規劃業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅的，項目修正系數為0.2，規劃業(yè)態(tài)為工業(yè)的，項目修正系數為0.01。
需注意，根據《土地整備利益統籌項目管理辦法》，共享建筑面積是指在規劃允許條件下，可在基礎建筑面積的基礎上增加的建筑面積。共享建筑面積原則上不超過(guò)基礎建筑面積的30%。共享建筑面積中政府或政府指定機構回購60%的建筑面積用于人才住房、公共租賃住房或創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房等，其余40%的建筑面積通過(guò)利益共享歸屬于原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位。但目前以深圳各利益統籌項目來(lái)看，獲批共享建筑面積的項目并不多。
（三）利益統籌項目的地價(jià)測算
以留用地用地類(lèi)型為“農村集體經(jīng)濟組織利益統籌土地整備項目留用土地進(jìn)入市場(chǎng)”為例，若某一利益統籌項目主要規劃為住宅和商業(yè)，共享建筑面積為基礎建筑面積30%，其中共享建筑面積40%可售的情形下，項目住宅用途標定地價(jià)按29,006.00元/平方米，項目商業(yè)用途標定地價(jià)按35,046.00元/平方米，根據項目所涉實(shí)際規劃，則利益統籌項目留用地地價(jià)計算如下：
根據對利益統籌項目留用地地價(jià)進(jìn)行測算，我們可以看出，利益統籌項目本身地價(jià)測算并不復雜，主要是在于對項目具體規劃指標的了解和用地類(lèi)型的確認，相較城市更新項目還需對項目修正系數進(jìn)行再次計算的情形會(huì )簡(jiǎn)單一些。
另需注意，根據原《關(guān)于地價(jià)測算工作的通知》（深國房〔2004〕8號）第四項規定，宗地出讓的地價(jià)分為土地使用權出讓金、土地開(kāi)發(fā)金及市政配套設施金三部分。其中土地使用權出讓金占地價(jià)的15%，土地開(kāi)發(fā)金和市政配套設施金占地價(jià)的85%。雖現地價(jià)測算依據主要參照《深圳市地價(jià)測算規則》（深府辦規〔2019〕9號），但根據目前部分項目所涉《土地出讓合同》或《土地出讓合同補充協(xié)議》相關(guān)內容，采用標定地價(jià)系數修正法計算地價(jià)時(shí)，上述三部分所涉比例原則上參照實(shí)行。
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