師兄前段時(shí)間非常焦慮，他們是央企類(lèi)的投資機構，自從踩雷以來(lái)，師兄天天都在跪求市場(chǎng)轉暖，開(kāi)發(fā)商想大幅折價(jià)銷(xiāo)售，師兄很?chē)烂C又很善意地提醒他們，你這么大幅度的降價(jià)銷(xiāo)售對于我們來(lái)說(shuō)就是貨值折損，貨值覆蓋不了貸款本息的話(huà)按原來(lái)合同的約定需要追加抵押物或者增加保證金，而且我后面找來(lái)的接盤(pán)方給到的授信額度也會(huì )大幅降低，所以要不要這么大動(dòng)作最好先想清楚。開(kāi)發(fā)商仔細盤(pán)算了一下，然后就沒(méi)有然后了。

事實(shí)上，大部分踩雷的機構都會(huì )遇到同樣的問(wèn)題，在項目能實(shí)現預售的情況下，如果貨值已無(wú)法覆蓋貸款本息，除非是做好了最壞的打算（為了收回貸款寧可承受一部分損失），不然咬緊牙關(guān)挺到市場(chǎng)回暖之時(shí)，可能更有把握實(shí)現“以時(shí)間換空間”的效果，但如果真的讓開(kāi)發(fā)商大幅折價(jià)銷(xiāo)售項目，最后引起的連鎖反應估計會(huì )更讓人絕望，尤其是進(jìn)入到越賤賣(mài)資產(chǎn)越難還清債務(wù)的死循環(huán)?；剡^(guò)頭來(lái)想想，目前很多爆雷房企死咬著(zhù)不降價(jià)也確實(shí)有合理的邏輯，因為大幅降價(jià)引起的機構端的風(fēng)險會(huì )加速引爆債務(wù)，因此還不如先選擇躺平，等到市場(chǎng)上行時(shí)期還能有更多的騰挪機會(huì )。

3月份的銷(xiāo)售數據非常難看，單月銷(xiāo)售額5795億元，同比下降了52.6%，原因方面主要還是疫情反復的影響，還有就是經(jīng)濟走弱背景下居民對就業(yè)、收入預期的下降造成了購買(mǎi)力的嚴重不足，至于金融政策和樓市政策的松綁問(wèn)題，目前的答案已越來(lái)越明確，比如總理在3月29日的國常會(huì )上提出“把穩增長(cháng)放在更加突出的位置，統籌穩增長(cháng)、調結構、推改革，穩定經(jīng)濟的政策早出快出，不出不利于穩定市場(chǎng)預期的措施，制定應對可能遇到更大不確定性的預案……”。截止當前，不管是機構端還是房企端，大家都在賭政策肯定會(huì )釋放地更快，樓市肯定會(huì )企穩回暖，只是時(shí)間遲早的問(wèn)題，而在這種信心支撐的背景下，與其降價(jià)求生引起債務(wù)的加速爆雷，還不如先躺平一會(huì )，緊握項目和資產(chǎn)，待到春暖花開(kāi)之時(shí)更容易翻身。事實(shí)上，深圳、東莞進(jìn)入4月份以后已經(jīng)出現了一二手房成交量大幅上升且新盤(pán)明顯漲價(jià)的情況，其他一二線(xiàn)等重點(diǎn)城市的筑底反彈相信也會(huì )陸續到來(lái)。

4月1日，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者獲悉，有信托公司近日收到監管窗口指導，非標融資控制任一時(shí)點(diǎn)余額不超過(guò)年初余額；控制房地產(chǎn)信托集中度不超過(guò)主動(dòng)管理信托規模的40%。另?yè)襟w報道，有信托公司收到關(guān)于信貸資產(chǎn)財產(chǎn)權信托“不得新增，存量壓降”的窗口指導。房地產(chǎn)信托規模原來(lái)是按各家機構存續的額度去壓降，現在是按主動(dòng)管理的40%來(lái)計取，從整體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)信托的額度其實(shí)是增大了不少。從去年12月份開(kāi)始，房企債券融資的放寬到銀行融資的放寬，現在終于輪到了房地產(chǎn)信托融資的松動(dòng)，估計地產(chǎn)基金后續也會(huì )放開(kāi)備案，只是相比信托機構，地產(chǎn)私募機構目前可操作業(yè)務(wù)的選手已所剩無(wú)幾，尤其是自然人投資人對銀行、信托以外的非標理財產(chǎn)品抗性已越來(lái)越明顯，只是我們這類(lèi)機構投資者不受什么影響，基金產(chǎn)品也仍是不錯的選項。除上述以外，國央企類(lèi)的金控平臺也開(kāi)始恢復了地產(chǎn)項目的資金投放。

4月2日，媒體報道稱(chēng)浙江衢州市日前發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，由此成為了全國第一個(gè)取消限購和限售的城市，這其實(shí)也是繼鄭州、福州、哈爾濱之后樓市政策松動(dòng)幅度最大的城市。市場(chǎng)普遍預計，全國一二三四五線(xiàn)城市的樓市松綁政策都還會(huì )陸續跟進(jìn)出臺，樓市復蘇希望滿(mǎn)滿(mǎn)，所以開(kāi)發(fā)商躺一躺、賴(lài)一賴(lài)，或許才是最明智的生存選擇。

很多同行非常擔心房地產(chǎn)以后會(huì )成為國央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商絕對主導的產(chǎn)業(yè)，我們卻始終持懷疑態(tài)度，從集中度來(lái)看，2021年其實(shí)呈下降趨勢。事實(shí)上，國央企不可能一直加杠桿拿地，畢竟“三道紅線(xiàn)”擺在那里，而且近半年的土拍中除了國央企外，大部分都是地方性的本土民營(yíng)房企在招拍掛市場(chǎng)拿地。因此，我們認為今后的重點(diǎn)客戶(hù)拓展方向應該是地方龍頭房企或者小而美的本土民營(yíng)房企，以后這些房企才是拿地的主力軍，而且只有他們更能接受我們給出的年化12%左右的融資成本。

對于國央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )擠占民營(yíng)房企市場(chǎng)份額的問(wèn)題，至少短期內我們覺(jué)得肯定擠占不了多少比例，核心就是杠桿率的問(wèn)題。我們最近在談的國央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商的項目融資，大部分都要求機構端必須真股進(jìn)入，同股同投，也即國央企不會(huì )為我們兜底利潤率，也不會(huì )作為劣后方分配利潤。很多國央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商告訴我們，他們實(shí)質(zhì)性降負債的導向已非常明確，在純債、明股實(shí)債等方式很容易突破“三道紅線(xiàn)”的背景下，目前都更傾向于尋找愿意進(jìn)行真股合作的投資機構，而這個(gè)真股合作方向對于我們非標投資機構來(lái)說(shuō)卻倍感為難。

值得一提的是，從春節到現在，我們一直都在降低融資成本，因為可選的交易對手越來(lái)越少，但問(wèn)題是，我們非標產(chǎn)品對國央企的投放成本降到年化9%左右的時(shí)候，人家又要求必須真股投入了，所以機構端都感覺(jué)國央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商的融資業(yè)務(wù)很不好做。如果不是今年城投平臺的非標業(yè)務(wù)讓我們有了更多的展業(yè)機會(huì )（城投方面基本都是做債為主），上半年將業(yè)務(wù)希望押在國央企類(lèi)房企和僅剩無(wú)幾的民營(yíng)房企身上肯定很難解決溫飽的問(wèn)題。當然，我們也相信樓市肯定會(huì )企穩回暖，到時(shí)越來(lái)越多轉入安全地帶的民營(yíng)房企的非標融資仍舊是上上之選。