房地產(chǎn)的并購重組交易方式里面，股權并購是最常用的手段，因為可以避開(kāi)增值稅、土地增值稅等高額稅負。盡管如此，因目標公司債權債務(wù)復雜時(shí)，或有債務(wù)和隱性負債等會(huì )無(wú)形中增大股權并購的風(fēng)險，因此實(shí)務(wù)中直接的資產(chǎn)收購往往在很多時(shí)候成為更好的交易方案選擇，也即雖然增加了交易成本（主要是過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的稅費），但卻能最大程度上切割原有風(fēng)險。

資產(chǎn)收購在房地產(chǎn)項目收并購中的運用具有一定的特殊性，以土地使用權或在建工程轉讓為例，一般都要求出讓金已支付完畢且已取得土地使用權證，開(kāi)發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上。資產(chǎn)收購涉及國有資產(chǎn)處置的，均須在公共資源交易中心或產(chǎn)權交易所走掛牌流程。另外在東莞、南寧等試點(diǎn)城市還存在鑒證交易的環(huán)節，比如投資額未達25%時(shí)先簽合同，在交易服務(wù)平臺完成交易，受讓方施工至25%后辦理過(guò)戶(hù)。需要特別注意的是，深圳地區不受理在建工程的轉讓?zhuān)ǚㄔ簣绦邪讣猓?，不受理在建工程的抵押，而大灣區其他各個(gè)城市對在建工程的轉讓限制亦各有差異。

需說(shuō)明的是，關(guān)于企業(yè)并購重組中對資產(chǎn)收購的認定，目前普遍采用財稅[2009]59號文的解釋?zhuān)粗敢患移髽I(yè)（以下稱(chēng)為受讓企業(yè)）購買(mǎi)另一家企業(yè)（以下稱(chēng)為轉讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。其中企業(yè)實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)是指企業(yè)用于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、與產(chǎn)生企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入直接相關(guān)的資產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)所用的各類(lèi)資產(chǎn)、企業(yè)擁有的商業(yè)信息技術(shù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的應收賬款、投資資產(chǎn)等。通過(guò)上述官方解釋我們可以清楚的認識到資產(chǎn)收購的本質(zhì)應當屬于正常的商品交易模式，比如：對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)收購的客體即是房地產(chǎn)項目。與其他企業(yè)并購重組交易模式相比，資產(chǎn)收購邏輯結構最為簡(jiǎn)單，風(fēng)險相對較小。

資產(chǎn)收購作為項目收并購手段中的重要形式，其具有適用范圍廣、靈活性強、風(fēng)險于控制等特點(diǎn)。

1.適用范圍廣。實(shí)操中多數企業(yè)更傾向采取股權收購，主要原因就是為了規避高額的增值稅、土地增值稅等稅負問(wèn)題。股權收購的方式主要是所得稅的負擔，通過(guò)獲取項目公司股權達到實(shí)際控制項目公司的目的，從而間接持有標的資產(chǎn)。盡管如此，因股權收購容易受到項目公司本身的債權債務(wù)的影響，因此不能適用所有收購情況，資產(chǎn)收購則不然，只要是能夠用來(lái)正常交易的資產(chǎn)都可以適用，而且比較容易實(shí)現風(fēng)險切割。

2.靈活性強。資產(chǎn)收購一般不需要對目標企業(yè)進(jìn)行全盤(pán)調查，如果進(jìn)行股權收購則需要對目標企業(yè)進(jìn)行全面調查，尤其是債務(wù)情況；另外資產(chǎn)收購也不用受到目標企業(yè)股東的影響，不需要目標企業(yè)的所有股東同意才可進(jìn)行資產(chǎn)收購。

3.風(fēng)險易于控制。資產(chǎn)收購交易模式下無(wú)需承擔被收購企業(yè)的債權債務(wù)，資產(chǎn)收購只針對特定的資產(chǎn)，與被收購方企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)關(guān)（當然轉讓方債務(wù)纏身導致資產(chǎn)存在被抵押、被查封等情況除外），這也是資產(chǎn)收購最大的優(yōu)勢。需說(shuō)明的是，須特別注意被收購資產(chǎn)所屬當地的法規政策，以免在收購之后承受其他因資產(chǎn)本身帶來(lái)的額外的債權債務(wù)或不利影響，比如外地企業(yè)直接收購本地資產(chǎn)時(shí)，因稅收等問(wèn)題經(jīng)常會(huì )遇到當地政府的一些麻煩（因稅收屬地原則，一般地方政府都要求在當地注冊企業(yè)后再由當地主體收購資產(chǎn)）。

1.資產(chǎn)收購風(fēng)險易于控制，無(wú)需與被收購方的債權債務(wù)牽連，這是資產(chǎn)收購最大的優(yōu)點(diǎn)，也是最大的特點(diǎn)，實(shí)務(wù)中企業(yè)選擇進(jìn)行資產(chǎn)收購的原因多是因為被收購方企業(yè)債權債務(wù)關(guān)系復雜，為避免與被收購企業(yè)牽連而選擇進(jìn)行資產(chǎn)收購。

2. 如果目標公司股東結構復雜，資產(chǎn)收購無(wú)需受到被收購方企業(yè)內部的爭端影響，收購資產(chǎn)干凈清爽，特別是股權收購時(shí)，必須要取得全體股東書(shū)面一致同意（因存在股東優(yōu)先權的問(wèn)題）。因此，收購股權的難度較大，進(jìn)度較慢。另外由于任何股東對其他股東對外轉讓的股權均享有優(yōu)先購買(mǎi)權，因此當股權收購遇到少數股東阻撓時(shí)，則收購風(fēng)險增大。資產(chǎn)收購則可有效避開(kāi)上述限制。

3.如進(jìn)行股權收購，收購企業(yè)股權也就意味著(zhù)被收購企業(yè)的員工也歸屬于收購方，如要進(jìn)行職工解聘，也需要承擔一定的勞動(dòng)賠償責任。資產(chǎn)收購則不會(huì )存在上述問(wèn)題，只針對目標資產(chǎn)進(jìn)行，與企業(yè)職工無(wú)關(guān)。

1.直接進(jìn)行資產(chǎn)收購所需承擔的稅負較重，稅負較重會(huì )直接影響收購資產(chǎn)的成本。比如：對收購標的資產(chǎn)一般含土地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，所面臨的高額土地增值稅和其他稅種，也是多數企業(yè)不選擇進(jìn)行直接資產(chǎn)收購的主要原因。

2.與股權收購方式相比，資產(chǎn)收購方式無(wú)法承繼被收購企業(yè)原享有的政策優(yōu)惠，如被收購企業(yè)原虧損可在所得稅稅前扣除，以及特定行業(yè)如科技類(lèi)企業(yè)可享受的財政補貼等稅收優(yōu)惠政策。

3.收購資產(chǎn)本身涉及項目屬性問(wèn)題，如筆者參與的收購惠州某三舊改造項目時(shí)，因所涉土地已作為被收購企業(yè)向政府申報的目標地塊，且被收購企業(yè)債務(wù)擔保關(guān)系復雜，若通過(guò)資產(chǎn)收購方式，可能會(huì )面臨申報主體變更等重大問(wèn)題。

1.資產(chǎn)收購適用特殊性稅務(wù)處理的條件

依據財稅[2009]59號文規定，企業(yè)資產(chǎn)收購需同時(shí)滿(mǎn)足以下條件方可適用特殊性稅務(wù)處理：

（1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

（2）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權比例符合本通知規定的比例。

（3）企業(yè)重組后的連續12個(gè)月內不改變重組資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（4）重組交易對價(jià)中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。

（5）企業(yè)重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個(gè)月內，不得轉讓所取得的股權。

需注意第（5）點(diǎn)規定，取得股權支付的原主要股東（持有20%以上股權）在12個(gè)月類(lèi)不得轉讓所取得的股權，筆者曾了解到某企業(yè)在不滿(mǎn)12個(gè)月轉讓股權而被當地稅務(wù)局追繳稅款的，實(shí)在是太虧。

在實(shí)務(wù)中，受讓方為享受上述特殊性稅務(wù)處理的優(yōu)惠政策，且規避原股東在未經(jīng)同意私自轉讓、質(zhì)押股權等風(fēng)險，受讓方企業(yè)可與原股東簽訂股權代持協(xié)議來(lái)約束原股東。曾有企業(yè)或個(gè)人想在重組發(fā)生前后連續12個(gè)月內分批轉讓其資產(chǎn)或股權的，稅務(wù)局也會(huì )依據實(shí)質(zhì)重于形式的原則處理為一項交易。

同時(shí)還需注意，如滿(mǎn)足上述條件可適用特殊性稅務(wù)處理的企業(yè)，當事雙方都應在交易完成當年企業(yè)所得稅申報時(shí)及時(shí)向主管稅務(wù)機關(guān)提交備案資料，證明交易是符合以上條件的，否則容易造成被稅務(wù)局追繳稅款的風(fēng)險。

2.計稅基礎的確認

（1）股權支付部分

在資產(chǎn)收購的過(guò)程中，如企業(yè)符合特殊性重組條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，依據財稅[2014]109號文，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)應不低于轉讓企業(yè)全部資產(chǎn)的50%且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時(shí)的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：①轉讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權的計稅基礎，以被轉讓資產(chǎn)的原有計稅基礎確定。②受讓企業(yè)取得轉讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎，以被轉讓資產(chǎn)的原有計稅基礎確定。

（2）非股權支付部分

應暫不確認有關(guān)資產(chǎn)的轉讓所得或損失的，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產(chǎn)轉讓所得或損失，并調整相應資產(chǎn)的計稅基礎。

如企業(yè)不能適用特殊性稅務(wù)處理，那么應由被收購方確認股權、資產(chǎn)轉讓所得或損失，被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上應保持不變。適用一般性稅務(wù)處理的情況下僅需按正常流程和手續納稅，其籌劃空間較小，計稅基礎確認應以公允價(jià)值為基礎確定。

增值稅層面如能在資產(chǎn)收購前進(jìn)行合理安排，使其能夠滿(mǎn)足國家稅務(wù)總局公告2011年13號文相關(guān)規定所述條件，即將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓給受讓方的，便可不征收增值稅，否則轉讓方應按規定繳納增值稅。

而對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉讓項目還應區分新項目還是老項目，轉讓新項目按9%繳納增值稅，轉讓老項目按5%繳納增值稅。新老項目的判定以《建筑工程施工許可證》上記載的開(kāi)工日期或總包合同簽訂的日期劃定，在2016年5月1日之前的是老項目，在2016年5月1日之后的是新項目；如果施工許可證沒(méi)有記載，或者未取得施工許可證，以建筑工程承包合同為準；如果兩者都未記載證明，需同稅務(wù)局溝通判定。

六、土地增值稅稅務(wù)處理（涉及地產(chǎn)項目）

無(wú)論受讓方采用何種方式支付對價(jià)，轉讓方所涉資產(chǎn)主體發(fā)生變更的，均視為取得收入，需繳納土地增值稅：增值額與扣除項目金額的比率不超過(guò) 50% 的部分按 30% 的稅率計繳；增值額與扣除項目金額的比率超過(guò) 50% 小于或等于 100% 的部分按 40% 的稅率計繳（速算扣除5%）；增值額與扣除項目金額的比率超過(guò) 100% 小于或等于 200% 的部分按 50% 的稅率計繳（速算扣除15%）；增值額與扣除項目金額的比率超過(guò) 200% 的部分按 60% 的稅率計繳（速算扣除35%），扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等；

對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額及開(kāi)發(fā)建造成本的金額之和，加計20％的扣除?？梢钥闯?，加計扣除主體限制應具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)或投入后再行轉讓。

假設某甲企業(yè)擬收購乙企業(yè)某資產(chǎn)，甲企業(yè)以旗下全資子公司丙企業(yè)全部股權做為交易對價(jià)，已知目標資產(chǎn)賬面價(jià)值100萬(wàn)，丙企業(yè)全部股權賬面價(jià)值50萬(wàn)，公允價(jià)值均為1000萬(wàn)，如圖所示：

本案中，甲、乙之間的交易符合資產(chǎn)收購的定義。甲企業(yè)為收購企業(yè)，其支付對價(jià)為子公司丙企業(yè)的100%股權。乙公司為目標資產(chǎn)的轉讓企業(yè)。

1.在分析所得稅稅務(wù)處理前，先厘清本案例中所涉會(huì )計處理。

由于本案交易過(guò)程中只涉及極少量的貨幣性資產(chǎn)（占總資產(chǎn)交換金額的比例低于25%）。依據《企業(yè)會(huì )計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》規定，符合交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和長(cháng)期股權投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換，所以本案例應適用非貨幣資產(chǎn)交換會(huì )計準則。在非貨幣性資產(chǎn)交換準則中具有商業(yè)實(shí)質(zhì)且公允價(jià)值能夠可靠計量的，應當以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，除非有確鑿證據表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值比換出資產(chǎn)公允價(jià)值更加可靠。公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計入當期損益。

本案例中，對于被收購方乙企業(yè)，換入資產(chǎn)為丙企業(yè)100%的股權=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值=1000萬(wàn)元，公允價(jià)值1000萬(wàn)元與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值100萬(wàn)元的差額900萬(wàn)元計入當期損益；對于收購方甲公司，換入資產(chǎn)乙企業(yè)資產(chǎn)的成本=換出資產(chǎn)丙企業(yè)100%股權的公允價(jià)值1000萬(wàn)元，公允價(jià)值1000萬(wàn)元與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值50萬(wàn)元的差額950萬(wàn)元計入當期損益。

對于被收購方乙公司，獲得900萬(wàn)的營(yíng)業(yè)外收入，需要按900萬(wàn)元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（1000-100）*25%=225萬(wàn)元，對于收購方甲企業(yè)，獲得950萬(wàn)元的投資收益，需要按950萬(wàn)元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（1000-50）*25%=237.5萬(wàn)元。

2. 在滿(mǎn)足特殊性稅務(wù)處理條件的情況下，會(huì )計處理和特殊性稅務(wù)處理將產(chǎn)生差異，轉讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權的計稅基礎，以被轉讓資產(chǎn)的原有計稅基礎確定。受讓企業(yè)取得轉讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎，以被轉讓資產(chǎn)的原有計稅基礎確定。對于轉讓企業(yè)乙企業(yè)，其取得受讓企業(yè)丙股權的計稅基礎=被轉讓資產(chǎn)的原有計稅基礎=100萬(wàn)元；對于收購方甲企業(yè)，其取得轉讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎=被轉讓資產(chǎn)的原有計稅基礎=100萬(wàn)元。

對于轉讓方乙企業(yè)，未產(chǎn)生損益，無(wú)需繳納企業(yè)所得稅；對于收購方甲企業(yè)，獲得50萬(wàn)元的投資收益，需要按50萬(wàn)元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（100-50）*25%=12.5萬(wàn)元。