裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2020）最高法民申3690號

案件索引：再審申請人三亞農村商業(yè)銀行股份有限公司與被申請人海南鑫東源旅業(yè)有限公司、陳修強、陳剛、陳曦、王小玲、萬(wàn)寧興隆憶云山水溫泉度假酒店有限公司、深圳市奇信集團股份有限公司、張李燕等人金融借款合同糾紛一案

本院認為，本案的爭議焦點(diǎn)為原審法院認定三亞農商行對于鑫東源公司名下位于萬(wàn)寧市興隆旅游區憶云山水產(chǎn)權式酒店二期面積為3434㎡在建工程中已銷(xiāo)售的31套房產(chǎn)及對應分攤的土地使用權不享有優(yōu)先受償權是否正確。

《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存?！备鶕撘幎?，在抵押權人同意轉讓抵押物的情況下,抵押物一旦實(shí)現其交換價(jià)值，抵押權人則喪失對該物的追及效力，抵押權的效力亦僅及于轉讓價(jià)金。

本案中，三亞農商行與鑫東源公司簽訂貸款合同及抵押合同后，于2013年1月30日對包括案涉土地及房屋在內的財產(chǎn)辦理了抵押登記。2013年4月17日，三亞農商行向萬(wàn)寧市住房保障與房產(chǎn)管理局出具《關(guān)于同意辦理憶云山水產(chǎn)權式酒店預售證延期的函》內容為“因海南鑫東源旅業(yè)有限開(kāi)發(fā)的憶云山水產(chǎn)權式酒店項目的55套期房（面積3434m2）已抵押給我社，為了保證項目的正常銷(xiāo)售，按期還款，我社同意海南鑫東源旅業(yè)有限公司對房屋進(jìn)行銷(xiāo)售?，F該公司申請辦理預售證延期手續，我社予以同意，請貴局給予辦理”。

依照《中華人民共和國物權法》第一百九十一條的規定，三亞農商行同意轉讓抵押物,本案所涉購房者已經(jīng)支付購房款，鑫東源公司應當將案涉房屋轉讓所得價(jià)款向三亞農商行提前清償債務(wù)或者提存，鑫東源公司未依法清償所欠三亞農商行的債務(wù)，與購房者無(wú)關(guān)。三亞農商行繼續向購房者就案涉房屋主張行使抵押權，缺乏依據，原審法院未予支持，并無(wú)不當。

 (2)購房者在購房時(shí)，該商品房已經(jīng)取得商品房預售許可的（或商品房銷(xiāo)售許可證）的，應優(yōu)先保護購房者的權利，對于購房者要求開(kāi)發(fā)商履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并要求抵押權人涂銷(xiāo)商品房上所存在的抵押權的訴訟請求，人民法院應予支持；與此相對應，對于銀行要求行使抵押權的，人民法院則應駁回其訴訟請求。主要理由在于： 

首先，從交易安全的保護上，應保護購房人的利益。取得預售許可證視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)可以銷(xiāo)售該房屋，而對于購房人來(lái)說(shuō)，其基于信賴(lài)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得預售許可證的行為，從而相信其所購買(mǎi)的房屋上是不存在任何權利瑕疵的標的物。而在其支付了購房款或者大部分購房款的情況下，如果還不能取得沒(méi)有抵押權負擔的標的物，則其對于交易安全的信賴(lài)則會(huì )受到嚴重的損害，進(jìn)一步合同法立法指導思想中的“在價(jià)值取向上應兼顧經(jīng)濟效益與社會(huì )公正、交易安全與交易安全”的目標就無(wú)法實(shí)現。而在一個(gè)交易安全無(wú)法保障的社會(huì )中，社會(huì )的生產(chǎn)率也將極為低下。

其次，從交易成本上，應保護購房人的利益。在政府管理上，預售許可證的取得意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)可以銷(xiāo)售該房屋，已經(jīng)符合了《物權法》相關(guān)規定的條件。對于購房人來(lái)說(shuō)，其在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得預售許可證的情況下，很少會(huì )去考慮開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)清償了銀行的債權，也很難有能力去進(jìn)行此類(lèi)情況的調查。與此相反，抵押權人則能夠有效控制預售許可證的取得，其既可以在設定抵押權時(shí)同開(kāi)發(fā)商約定在取得預售許可之前應先清償其債務(wù)，也可以通過(guò)出借款項時(shí)設定一定的條件限制開(kāi)發(fā)商在未清償其債務(wù)之前不能取得預售許可證，而抵押權人實(shí)施這種行為的成本最小。

再次，從《物權法》相關(guān)規定的協(xié)調上，也應該保護購房人的利益。購房人所能夠明確知悉的是，其在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得預售許可的情況下，其能夠相信開(kāi)發(fā)商是同意該抵押物轉讓的，所交付的購房款已經(jīng)按照《物權法》的規定用于提前清償抵押權所擔保的債權。在此基礎上，即使購房人明知所購買(mǎi)的房屋有抵押權負擔的，也應該優(yōu)先保護購房人的利益。

所以，即使銀行的債權沒(méi)有獲得清償，但是鑒于購房人已經(jīng)基于對開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為的合理信賴(lài)，其購房人的權利應該受到優(yōu)先的保護。即在銀行由于其債權未獲得清償的情況下要求折價(jià)、拍賣(mài)或者變賣(mài)抵押物的訴訟請求，人民法院不予支持。而在購房人請求涂銷(xiāo)所購房屋上的銀行抵押權的，人民法院則應予以支持。

——來(lái)源 杜萬(wàn)華主編：《第八次全國民商事審判工作會(huì )議紀要》300-301頁(yè)（節選）