面包財經(jīng) 作者：新華財經(jīng)面包財經(jīng)
來(lái)源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
4月23日，萬(wàn)科公布了2021年一季報，公司一季度實(shí)現營(yíng)收622.6億元，同比增長(cháng)30.3%；實(shí)現歸母凈利潤12.9億元，同比增長(cháng)3.4%，凈利潤增速自2017年以來(lái)持續下滑。
報告期內，公司稅后毛利率為16.1%，同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)；稅前毛利率為20.4%，同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )下1994年以來(lái)的最低值。
新華財經(jīng)和面包財經(jīng)研究員以滬、深、港三大股票交易所主要上市房企為樣本，統計了市值排名前三十的企業(yè)（以下統稱(chēng)為“整體房企”）。從統計結果看，整體房企報表毛利率從2018年以來(lái)逐步下滑，行業(yè)整體利潤率中樞下行。
盈利增速持續放緩
2021年一季度，萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積1104.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額1794.7億元，同比分別增長(cháng)24.8%和30.2%，較2019年一季度的銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額分別增長(cháng)19.4%和20.1%。
報告期內，公司實(shí)現竣工面積309.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)27.7%，占全年竣工計劃的8.6%，同比增長(cháng)1.3個(gè)百分點(diǎn)；帶動(dòng)結算面積、結算收入同比分別增長(cháng)18.5%、34.6%至374.7萬(wàn)平方米和530億元，直接推動(dòng)了公司營(yíng)收規模的進(jìn)一步擴大。報告期內，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入622.6億元，同比增長(cháng)30.3%。
圖1：2017-2021Q1萬(wàn)科營(yíng)收、歸母凈利潤及同比
值得注意的是，公司在營(yíng)收高速增長(cháng)的同時(shí)，歸母凈利率增速卻出現了較大幅度下滑。2021年一季度，公司母凈利潤僅增長(cháng)3.4%，同比下降8.1個(gè)百分點(diǎn)，自2017年以來(lái)累計下降30個(gè)百分點(diǎn)。
研究發(fā)現，公司盈利增速持續下滑可能與其毛利率的持續下降有關(guān)。
或受高地貨比影響 近三年毛利率持續走低
財報顯示，2021年一季度，公司稅后毛利率為16.1%，同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)，主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jì)r(jià)比例提高有關(guān)；稅前毛利率為20.4%，同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )下1994年以來(lái)的最低值。毛利率的持續下探一定程度上也導致公司歸母凈利率的持續走低。
圖2：2016-2021Q1萬(wàn)科毛利率與歸母凈利率
按照房地產(chǎn)行業(yè)的特性，體現到報表的利潤率相對來(lái)說(shuō)是滯后的。從拿地利潤率兌現到銷(xiāo)售利潤率，與預估售價(jià)誤差、融資成本以及推貨節奏有關(guān)；銷(xiāo)售利潤率兌現為報表利潤率，還受結算節奏和結算結構的影響。按照主流房企的開(kāi)發(fā)節奏，拿地利潤率大約在3-5年后兌現為報表利潤率。
追溯萬(wàn)科過(guò)往拿地及銷(xiāo)售數據發(fā)現，2014-2016年，公司地貨比維持35%以上水平，2017年為53.83%，達到近年來(lái)的最高水平，也意味著(zhù)當期拿地項目毛利率較低。2018年，公司地貨比有所下降但仍維持在35%以上，2019-2020年連續兩年維持40%以上水平，且自2018年以來(lái)呈現持續上升態(tài)勢，一定程度上說(shuō)明近兩年來(lái)公司拿地項目毛利率持續下降。
圖3：2014-2020年萬(wàn)科地貨比
近年來(lái)，萬(wàn)科毛利率持續下滑，或因前期低毛利項目逐步進(jìn)入結算期所致。根據公司2021年1-3月運營(yíng)數據計算，公司2021年一季度地貨比較2020年四季度下降1.36個(gè)百分點(diǎn)，表明當期拿地毛利率略有所回升。
“三道紅線(xiàn)”以來(lái)，各大房企都在著(zhù)力去杠桿、降負債，加快開(kāi)工銷(xiāo)售、竣工結轉來(lái)增加銷(xiāo)售回款或從一定程度上縮短從拿地環(huán)節到結算環(huán)節的兌現期，公司毛利率有望迎來(lái)修復，但仍需時(shí)間驗證。
行業(yè)利潤率中樞下行
新華財經(jīng)和面包財經(jīng)研究員以滬、深、港三大股票交易所主要上市房企為樣本，統計了市值排名前三十的企業(yè)（以下統稱(chēng)為“整體房企”）。從統計結果看，整體房企報表毛利率從2018年以來(lái)逐步下滑：2020年整體房企毛利率為24.2%，較2018年高點(diǎn)下滑7.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為12%，較2018年下滑2.05個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)整體利潤率中樞下行。
圖4：2016-2020年整體房企毛利率與凈利率
具體來(lái)看，在所統計樣本中，20家房企報表毛利率在2018年觸頂后回落，規模越大特征越為明顯。市值1000億元以上的房企中，保利地產(chǎn)報表毛利率在2019年觸頂，其他房企均在2018年觸頂后回落。
圖5：2016-2020年市值TOP30房企報表毛利率變化
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，建安成本、融資成本較為剛性，土地成本則是營(yíng)業(yè)成本中最具彈性的變量，土地價(jià)格與房?jì)r(jià)比值的走勢基本可反應項目盈利空間的變化。
2017年，我國重點(diǎn)城市四限政策從緊執行，限購、限售、限價(jià)不斷擴容，部分省市加碼限貸。根據社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)》藍皮書(shū)數據，2017年我國土地價(jià)格與房?jì)r(jià)比值達到了68%。2018年下半年以來(lái)，在“房住不炒”、因城施策的大背景下，房企紛紛采用打折促銷(xiāo)等以?xún)r(jià)換量的營(yíng)銷(xiāo)策略以促進(jìn)回款，而這基本都反映在2020年的財報中。隨著(zhù)低毛利項目逐步進(jìn)入結算期，整體房企報表毛利率持續下滑。
在所統計樣本中，2020年僅有中南建設毛利率同比出現上升，其他房企毛利率均出現同比下降現象。其中禹洲集團、美的置業(yè)、中國金茂、新城控股、越秀地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、金地集團、華潤置地、萬(wàn)科A毛利率同比下降幅度較大，均下降超過(guò)7個(gè)百分點(diǎn)。
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