長(cháng)久以來(lái)，住房問(wèn)題都是大城市面臨的主要問(wèn)題。

尤其是2015年至2017年，房?jì)r(jià)大幅上漲，以北京、上海為代表的大城市常住人群購房壓力倍增，住房問(wèn)題愈加突出。

2021年末，中央經(jīng)濟工作會(huì )議首提探索新的發(fā)展模式，“租購并舉”則成為住房新模式的重要抓手。

2021年2月，自然資源部下發(fā)重點(diǎn)城市供地“兩集中”文件，其中提到重點(diǎn)城市在2021年在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%，并且常住人口增長(cháng)快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。 

隨后，住建部同財政部等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確新市民和青年人多、房?jì)r(jià)偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間應大力增加保障性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達到30%及以上。

保障性租賃住房上升為“十四五”工作重點(diǎn)，1月20日，全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上提出，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。

截至2021年11月，全國已經(jīng)有24個(gè)城市確定了“十四五”期間保障性租賃住房發(fā)展目標。24個(gè)城市確定“十四五”保障性租賃住房供應計劃505萬(wàn)套，占各個(gè)城市新增住房供應量均超過(guò)30%。其中，核心一線(xiàn)城市保障性租賃住房目標均超過(guò)40萬(wàn)套(間)；強二線(xiàn)城市保障性租賃住房目標多在10萬(wàn)-30萬(wàn)套(間)范圍內。

重點(diǎn)22城2021年供地計劃中，經(jīng)過(guò)對商品住宅和租賃用地規模梳理和測算發(fā)現，除了濟南以外，其余21個(gè)城市租賃房供地計劃占比均高于10%，尤其是北京和上海兩個(gè)一線(xiàn)城市，租賃宅地占商品住宅用地的比重均在四成左右。

22個(gè)重點(diǎn)城市租賃宅地總計劃供應量占宅地供應總規模的比重大幅提升至15%，可見(jiàn)，“十四五”期間，各大重點(diǎn)城市對于租賃宅地供應的重點(diǎn)程度均明顯提升。

聚焦實(shí)際完成規模，大部分城市表現不及預期。

從重點(diǎn)租賃住宅供地計劃平均完成率來(lái)看，僅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之間，完成情況普遍不佳；僅北京、合肥、杭州、上海、寧波和成都6個(gè)城市的完成率超過(guò)40%.

圖：22個(gè)重點(diǎn)城市計劃租賃宅地供應占商品住宅計劃供應比例

數據來(lái)源：CRIC整理

從2021年土地市場(chǎng)全年表現來(lái)看，整體熱度呈現出“先揚后抑”的走勢，首輪集中供地火熱，在政策打壓和企業(yè)現金壓力之下，二三輪集中供地陷入“冰凍期”。而租賃用地主要供給方式也發(fā)生了變化。

上半年，土拍市場(chǎng)熱度高漲，房企參拍積極性較高，租賃宅地主要來(lái)自競配建和競自持。而下半年市場(chǎng)熱度降溫之后，底價(jià)成交成為主流，進(jìn)入競配建和競自持環(huán)節的地塊明顯減少，純租賃和拿地配建用地是下半年租賃住房供應的主力。

房企在租賃用地的獲取上，也在上下半年呈現出較大差異。

上半年房企投資相對活躍，民企積極拿地，部分地塊由于競拍熱度過(guò)高，觸及最高限價(jià)后還需通過(guò)競配建租賃面積的方式來(lái)確定競得人。22城成交的租賃用地中（含競配建、競租賃住房），民企拿地建面占比超過(guò)四成，其次是地方平臺公司占33%，兩者也是租賃用地成交的主力。而國企央企、各種聯(lián)合體分別占比15%和12%。

進(jìn)入下半年以后，民企投資態(tài)度發(fā)生大幅轉變，拿地不再積極競拍至需要競配建的輪次，因此新增租賃用地建面大幅下降，占比下滑至10%；反之國企央企、地方平臺公司新增租賃用地的比例大幅提升，國企央企提升至22%，地方平臺公司更是提升至61%，成為各地新建租賃用房的主力。

此外，下半年還有部分實(shí)體企業(yè)競得租賃用地，例如華為、雅戈爾、信樂(lè )彼成文化咨詢(xún)公司等，主要為滿(mǎn)足建設員工宿舍的需求，保障“職住平衡”。

不同城市的租賃用地供應模式和分布不同，發(fā)展進(jìn)度也有快慢。接下來(lái)將以杭州為例，全面剖析不同發(fā)展模式下土地供應的變化和影響。

杭州是近年來(lái)新增人口規模最快的城市，住房租賃需求一直十分旺盛。

從2017年開(kāi)始，杭州就提出土地拍賣(mài)溢價(jià)率達到一定比例時(shí)，轉入競拍自持比例的規則，并明確自持商品房屋用于租賃，2020年對熱點(diǎn)區域住宅用地增加初始配建公租房要求，進(jìn)一步增加租賃住房的供應。

杭州的租賃用地有兩種供應方式。

一、以商品宅地配建的方式供應，也是最主要的供應方式。據CRIC統計，杭州三批次出讓宅地中接近七成的地塊有配建公租房要求，配建比例基本為住宅建面的5%或10%，個(gè)別地塊比例可達20%以上。

二、以純租賃宅地供應，占比相對較少。在三輪集中土拍中，僅有4幅純租賃用地出讓?zhuān)嫌嫻幠H有28.3萬(wàn)平方米。

兩種供應方式下，杭州三批次實(shí)際供應租賃宅地建筑面積達153.5萬(wàn)平方米，占實(shí)際成交規模的11.5%，達成了占比超10%的比例指標。但杭州2021年計劃供應租賃住房用地的土地面積為101.34萬(wàn)平方米，按照2.2的容積率計算，計劃供應建面達223萬(wàn)平方米。由此估算，杭州租賃用地的完成率約為69%，尚未達成供應規模指標。

圖：配租宅地和純租地塊占杭州三批次供應總幅數的比例

核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地深度捆綁配建也是杭州租賃供應的典型特征。杭州市區中除臨安外，其余區域的出讓地塊大部分均有配建公租房要求，其中富陽(yáng)、上城、濱江等區域出讓地塊更是全部要求配建公租房。

從配租地塊平均配建比例來(lái)看，中心城區出讓地塊的配建要求整體相對較高。其中西湖出讓地塊的配建公租房占比高達11%，一二批次出讓地塊均要求10%及以上的公租房配建，僅第三批次出讓的小和山地鐵上蓋地塊的配建比例有所下降，但也是由于地塊本身性質(zhì)復雜（為地鐵上蓋且住宅占比僅有53%）而調低了公租房占比。

圖：各區域配租宅地和普通宅地幅數及地塊平均配租比例

從成交溢價(jià)率來(lái)看，配租宅地的平均成交溢價(jià)率往往也高于普通商品住宅地塊，即使在熱度明顯下降的第二批也是如此。

盡管配租宅地往往區位比較優(yōu)越，但當行業(yè)整體資金環(huán)境趨緊時(shí)，出讓條件較高的配租宅地也往往更容易遭遇流拍。

圖：杭州三批次成交配租宅地和普通宅地平均溢價(jià)率對比

拿地企業(yè)方面。同其它城市一樣，杭州成交的純租賃住宅用地也全部由本地國企包攬，基本不見(jiàn)規模房企的身影。

對于配租地塊。由于杭州核心片區出讓宅地要求配建租賃用地是常規操作，因此在行業(yè)流動(dòng)性寬松時(shí)期，規模房企對于此類(lèi)地塊競拍未有太大阻力，如第一批次杭州成交配租地塊中民企的占比高達89%，顯著(zhù)高于普通宅地中民企的比例。不過(guò)，隨著(zhù)2021年下半年市場(chǎng)遇冷，房企現金流壓力倍增，企業(yè)對于配租地塊的拿地意愿明顯下降，尤其是素質(zhì)一般的地塊，多由國企競得或慘遭流拍。

表：杭州2021年出讓純租賃地塊成交情況（萬(wàn)元，元/平方米）

“十四五”以來(lái)，“保租房”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵詞，相關(guān)支持政策頻頻出臺，加速推進(jìn)了保障性租賃住房的發(fā)展。

在此背景下，集中供地的22個(gè)城市商品住宅用地供應也發(fā)生了相應的變化：租賃住宅用地供應節奏明顯加快，商品住宅用地配建租賃住房成為多數城市的標配，尤其是熱點(diǎn)片區的優(yōu)質(zhì)宅地，配建租賃比例相對更高，極大壓縮了項目的可售貨值。

但進(jìn)入2021年下半年，市場(chǎng)熱度轉向，緊融資背景下房企拿地越發(fā)謹慎，底價(jià)成交與流拍現象頻繁出現，尤其是大比例配租宅地，或由地方平臺托底，或直接流拍。這也造成了大部分城市租賃用地供應首年完成率不及預期。

而2022年是完成十四五租賃計劃最關(guān)鍵的一年，40個(gè)城市計劃籌建租賃住宅套數較上年翻番。預計今年集中供地的重點(diǎn)城市涉租宅地供應量將會(huì )有增無(wú)減。不過(guò)，由于當前市場(chǎng)仍在修復期，為了完成供地計劃，各地土地出讓門(mén)檻也在進(jìn)一步降低，主動(dòng)向企業(yè)讓利。多數城市的供地結構也明顯優(yōu)化，中心城區優(yōu)質(zhì)地塊的供應量明顯增多。對于流動(dòng)性較為充?；蛴幸庠鰞Φ钠髽I(yè)而言，可重點(diǎn)把握上半年低風(fēng)險地塊的拿地機會(huì )，把握當前拿地窗口期。