村股份公司與房企在按合作協(xié)議分得房屋后再轉讓?zhuān)捎诖骞煞莨咎峁┑耐恋刂饕獮榉寝r建設用地或征返用地，土地出讓金極低甚至可以忽略不計，同時(shí)村股份公司也幾乎不投入建安成本，村股份公司將合作開(kāi)發(fā)的房屋按約定分給股東/村民時(shí)面臨著(zhù)綜合稅負率超過(guò)60%（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三項稅金）的情況，這也是村企合作項目繞不過(guò)去的一個(gè)問(wèn)題。無(wú)論通過(guò)分紅也好，還是雙抬頭也好，房企再次轉讓時(shí)都要面臨繳納高額的土地增值稅和增值稅的問(wèn)題。如何通過(guò)交易的安排，合理降低分房過(guò)程、再次轉讓的稅費，成了合作項目面臨的重要問(wèn)題。依據筆者多年從事不動(dòng)產(chǎn)交易的經(jīng)驗，筆者從以下五個(gè)方面對合作建房后的再次轉讓提供交易思路：

雙抬頭模式下的合并清算參照單抬頭模式，開(kāi)發(fā)完成后，若直接對外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售完成后對村企與房企銷(xiāo)售房屋進(jìn)行土地增值稅合并清算。

雙抬頭項目實(shí)質(zhì)屬于合作建房，雙方共同投資、共擔風(fēng)險、共享利潤，建成后按比例分房自用的，具備合并清算的基礎。所以針對村股份公司分配物業(yè)缺乏回遷實(shí)務(wù)的基礎（也即村股份公司屬自建房形式取得物業(yè)，非以更新項目的回遷形式取得物業(yè)），在清算環(huán)節無(wú)法將分配物業(yè)作為土地成本，村股份公司項目土地增值稅稅率最高達60%，故可考慮將村股份公司與合作方分得物業(yè)再銷(xiāo)售合并進(jìn)行土地增值稅清算，如此，可降低村股份公司的稅負，但此時(shí)，房企因要分出一部分的投入成本作為村企的扣除成本，無(wú)法適用分開(kāi)清算的土地增值稅稅率，從而房企的綜合稅費也將大幅度提升。

此方式操作上最為穩妥，且無(wú)涉稅風(fēng)險，稅務(wù)機關(guān)認可程度高，但需同合作方討論稅費提高的分擔問(wèn)題，且該方法總體節稅效果不明顯。

根據深圳市《土地增值稅工作規程》（深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為自用、出租等用途超過(guò) 1 年（不含1 年）的，轉讓時(shí)適用舊房轉讓土地增值稅政策。村股份公司可將分得的物業(yè)持有/出租至少 1 年后，再轉讓給村民，可適用“舊房”轉讓土地增值稅政策。

舊房轉讓的好處在于在土地增值稅清算時(shí)，其中一種方法是“重置評估”，轉讓方不用考慮其歷史投入情況和發(fā)票取得情況，直接將評估成本作為其扣除項目，這個(gè)方法恰好能彌補村股份公司無(wú)實(shí)際投入的現狀，舊房轉讓時(shí)可采用購房發(fā)票或舊房及建筑物的評估價(jià)作為扣除項目，由于村股份公司為自建房，無(wú)購房發(fā)票，故如何對建筑物進(jìn)行評估就顯得尤為重要。同時(shí)評估過(guò)程中地價(jià)款若能參照周邊城市做法，以同類(lèi)型住宅地塊基準地價(jià)作為取得土地成本，也將大幅度降低轉讓過(guò)程中的土地增值稅。

核定征收是指村股份公司再轉讓時(shí)的土地增值稅選擇適用核定征收政策，核定征收包括核定成本、核定征收率等。

核定成本是指村股份公司再轉讓后土地增值稅清算時(shí)，銷(xiāo)售成本參考同一地區、同一類(lèi)型、同一年度、銷(xiāo)售檔次相近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，如合作方的開(kāi)發(fā)成本，或參照住房建設部門(mén)公布的建筑工程造價(jià)成本。

核定征收率指稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規模、開(kāi)發(fā)模式相近的納稅人在同一地區、同一年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負水平核定征收率，如廣東省惠州市，對轉讓農村集體留用地轉讓就可采用核定征收率方式征收土地增值稅。

目前深圳市稅務(wù)局對土地增值稅幾乎不采用核定征收政策，可考慮以村股份公司的特殊情況同稅局溝通，確定政策的適用性。

村股份公司合作建房初次分房后，其再次分房的受讓對象——原住村民，是有嚴格限制的，雖然其另一個(gè)身份是村企業(yè)的股東，但其原始權益卻來(lái)源于原住民的集體資產(chǎn)，或者說(shuō)宅基地在城市化進(jìn)程中的另一種轉換形式，故村企業(yè)或可以合理低的價(jià)格（房屋建造成本價(jià)）轉讓給本村村股份公司的村民，而不是市場(chǎng)價(jià)，從而降低整體稅負。

合理低價(jià)的情況在政府回購保障房、定向銷(xiāo)售人才住房、回遷安置房組成計稅價(jià)格、限地價(jià)競配建模式等都有體現。因而農村集體經(jīng)濟組織向村民轉讓不動(dòng)產(chǎn)，可向稅局爭取按照合理價(jià)格（不低于成本價(jià)）移交視為有合理理由。

“以租代售”是指村股份公司不以產(chǎn)權轉移登記的方式，而是以較低租金的方式將房屋長(cháng)租給村民，但不實(shí)際改變村民對房屋的占有、使用、收益、處分權利（部分受限）。該種方式解決了產(chǎn)權轉移環(huán)節的超額稅費問(wèn)題，村股份公司不用即時(shí)就面臨超60%的稅費，減少了一筆不少的稅費支出。

但短期問(wèn)題已解，長(cháng)期隱憂(yōu)未除，“以租代售”也引來(lái)了其他諸多問(wèn)題，比如村民在“租用”房屋期間，村股份公司要負擔租用房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅等，每年也是一筆不少的稅金，這筆稅金如果是村民自有住房且自用的情況下，則完全不會(huì )產(chǎn)生；同時(shí)，名義為“租”，實(shí)際為“售”的情況下，村股份公司就不用繳納銷(xiāo)售環(huán)節的各項稅費嗎？未必，按實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購買(mǎi)方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益等權利，仍應按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理繳稅。如財稅〔2016〕36號有關(guān)注釋規定，轉讓建筑物永久使用權，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，另外土地增值稅、企業(yè)所得稅也有類(lèi)似規定。

除此之外，“以租代售”還帶來(lái)了村民雖然是房子的實(shí)際主人，但卻不能用于抵押貸款融資，不能按產(chǎn)權房積分讓孩子就近入學(xué)等社會(huì )問(wèn)題，而村股份公司則面臨著(zhù)名下有巨額資產(chǎn)，而實(shí)際上又不歸村集體所有等一系列問(wèn)題，這可能就有點(diǎn)出乎設計者的意料和初衷。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，村股份公司雖然暫時(shí)繞過(guò)了再次分房環(huán)節繳稅問(wèn)題，但風(fēng)險問(wèn)題也不能視而不見(jiàn)。

由于歷史的客觀(guān)原因，村股份公司并未記錄土地取得的歷史成本，從而造成再次分房或對外轉讓的高額稅負，而在村集體的改革過(guò)程中，村股份公司將分得的物業(yè)對村民進(jìn)行分配，多數是歷史客觀(guān)原因形成的，并未實(shí)質(zhì)取得收入。結合周邊城市對實(shí)質(zhì)情況的處理經(jīng)驗，建議區政府就此同稅局進(jìn)行良好溝通，結合國內的量能課稅與稅收中性原則，盡可能減少分房過(guò)程中的稅負，加速村集體的改革進(jìn)程。