西政資本 作者：李冰
來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
東莞市人民政府辦公室于2019年5月7日印發(fā)了《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）》（東府辦〔2019〕29 號）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“單一主體掛牌指引”）的通知。單一主體掛牌指引系《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)》（東府〔2018〕102 號）相關(guān)政策的落地實(shí)施細則。根據單一主體掛牌指引的規定，單一主體掛牌招商主要適用于更新單元需引入市場(chǎng)主體對集體土地或國有土地上舊城鎮、舊村莊、舊廠(chǎng)房進(jìn)行改造的項目以及更新單元范圍內集體土地、國有土地混合，需引入市場(chǎng)主體實(shí)行整體改造的項目。
單一主體掛牌招商的基本流程如下：
其中，前期工作又分為六大部分，主要為：編報更新單元劃定方案；核查和確認不動(dòng)產(chǎn)權益；征詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)權益人意愿；擬定拆遷補償方案；確定政府（集體）綜合收益；編報掛牌招商方案。上述工作內容，應由鎮人民政府（街道辦事處）負責組織開(kāi)展，可選擇以下方式開(kāi)展前期工作：
（一）鎮人民政府（街道辦事處）自行實(shí)施；
（二）鎮人民政府（街道辦事處）委托鎮（街道）下屬企業(yè)實(shí)施，受委托企業(yè)可參照政府采購程序與相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構或綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)展前期工作；
（三）鎮人民政府（街道辦事處）通過(guò)政府采購服務(wù)方式委托相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構或綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開(kāi)展前期工作；
（四）拆除重建范圍主要為集體土地的更新單元，鎮人民政府（街道辦事處）確定更新單元范圍后，可授權土地所屬的集體經(jīng)濟組織通過(guò)民主決策程序公開(kāi)招引服務(wù)商開(kāi)展前期工作。
目前，東莞市已經(jīng)完成30個(gè)左右更新單元項目的前期服務(wù)商招引工作。其中，開(kāi)發(fā)商公司及其子公司或合作方公司占絕大多數，前期服務(wù)商制度成為東莞市城市更新政策改革后，各開(kāi)發(fā)商公司搶占東莞市場(chǎng)的第一戰略高地。因此，針對單一主體掛牌招商模式下的收并購活動(dòng)也日漸頻繁。本文將對在單一主體掛牌招商模式下，各大開(kāi)發(fā)商的項目拓展模式進(jìn)行總結及優(yōu)劣分析，并對收并購過(guò)程中關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題予以解析。
一、單一主體掛牌招商模式下的拓展模式
根據筆者在東莞地區的調研及實(shí)操經(jīng)驗，針對單一主體掛牌招商模式，各大開(kāi)發(fā)商的拓展模式一般有如下幾種：
（一）模式一：“全資公司、自行操作”模式
此類(lèi)模式以央企、國企開(kāi)發(fā)商操作較多。由于其自身城市更新團隊力量強，有強大的自身品牌影響力，通過(guò)采取該模式，即自行設立全資項目公司，加強與市、區兩級政府溝通，甚至簽訂戰略合作協(xié)議，市、區兩級政府向其推介項目后，由政府協(xié)調或安排土地權利主體（主要是村委）直接與項目公司對接溝通。項目公司自行負責前期服務(wù)工作（包括：通過(guò)投標成為前期服務(wù)商、通過(guò)投標成為單一實(shí)施主體、拆遷談判簽約、1+N實(shí)施方案通過(guò)、簽訂土地出讓合同等）。
（二）模式二：“項目公司、同股同權”模式
此類(lèi)模式是大多數上市開(kāi)發(fā)商（包括央企、國企開(kāi)發(fā)商）均會(huì )操作的模式，該模式主要是因為開(kāi)發(fā)商需要與其他企業(yè)合作實(shí)施前期一級（含前期服務(wù)商階段及單一主體階段等）及二級開(kāi)發(fā)，就采取“新設公司、同股同權”的模式，共同負責項目前期服務(wù)工作，雙方按照項目公司股權比例承擔并投入有關(guān)費用與成本。后期如合作方要求退出二級開(kāi)發(fā)，則簽訂土地合同后評估股權價(jià)值，合作方將股權轉讓給開(kāi)發(fā)商。在該類(lèi)模式中，一般央企、國企開(kāi)發(fā)商會(huì )占據優(yōu)勢地位，對合作方的資金能力要求較高，合作方必須提供共管資金，同時(shí)，由于其拓展和實(shí)施城市更新項目比較規范，較難承認合規成本之外的費用。
（三）模式三：“前期介入+樓面地價(jià)包干”模式
此模式也是大多數上市開(kāi)發(fā)商較為青睞的操作模式。該模式下，開(kāi)發(fā)商采取“入股前期服務(wù)商公司”的模式，在項目前期階段一般為小股份，待項目供地合同簽訂后，收購項目公司其他股東的股權，股權對價(jià)較為靈活，內部合規即可。同時(shí)，在成本控制方面，采取“樓面地價(jià)包干”模式，即就項目可售物業(yè)樓面地價(jià)（包括補交土地出讓金、拆遷成本、公建配套成本等）進(jìn)行兜底約定。
二、單一主體掛牌招商模式下的拓展模式利弊分析
我們通過(guò)對各類(lèi)拓展模式進(jìn)行比較和討論，總結各種模式均各有利弊：
（一）模式一：“全資公司、自行操作”模式
1. 開(kāi)發(fā)商針對目標項目設立全資項目公司；
2. 全資項目公司負責項目前期服務(wù)工作（即通過(guò)投標成為前期服務(wù)商、通過(guò)投標成為單一實(shí)施主體、拆遷談判簽約、1+N實(shí)施方案通過(guò)、簽訂土地出讓合同等）；
3. 全資項目公司負責土地二級開(kāi)發(fā)。
優(yōu)點(diǎn)：完全自主，全程風(fēng)險自行把控。
缺點(diǎn)：如開(kāi)發(fā)商缺乏東莞地區城市更新實(shí)踐經(jīng)驗，也較為缺乏人脈資源，需要對政府關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步維護的情況下，在大部分項目資源已被同行企業(yè)占據的現階段，此種模式較難獲取項目。
（二）模式二：“項目公司、同股同權”模式
1. 開(kāi)發(fā)商選定優(yōu)質(zhì)的目標項目，與掌握該項目資源的合作方新設項目公司，或者開(kāi)發(fā)商入股現已成為前期服務(wù)商的項目公司，雙方股權比例具體協(xié)商；
2. 開(kāi)發(fā)商與合作方均派員入職項目公司，項目公司直接負責目標項目的項目前期服務(wù)工作（即通過(guò)投標成為前期服務(wù)商、通過(guò)投標成為單一實(shí)施主體、拆遷談判簽約、1+N實(shí)施方案通過(guò)、簽訂土地出讓合同等）。期間發(fā)生的成本、費用，由雙方按項目公司股權比例分別承擔；
3. 如合作方愿意參與二級開(kāi)發(fā)，則雙方同股同權二級開(kāi)發(fā)；
4. 如合作方不愿參與二級開(kāi)發(fā)，則在簽訂土地出讓合同后評估合作方股權價(jià)值，開(kāi)發(fā)商收購其股權，合作方退出項目公司，由開(kāi)發(fā)商繼續項目二級開(kāi)發(fā)。
優(yōu)點(diǎn)：在項目資源已被占有的局面下，利用合作方進(jìn)行項目拓展，雙方各取所需、合作分工、優(yōu)勢互補、風(fēng)險共擔；開(kāi)發(fā)商可在借鑒優(yōu)質(zhì)合作方經(jīng)驗，并通過(guò)合作方渠道廣泛積累當地人脈資源、建立起政府溝通關(guān)系，進(jìn)而尋求其他項目資源。
缺點(diǎn)：在前期服務(wù)工作階段，開(kāi)發(fā)商需要按股權比例投入相應的成本與費用，如目標項目不能獲取則將導致這部分成本費用損失；前期建立較為緊密的合作關(guān)系，一旦合作不暢，容易在后期項目合作過(guò)程中存在較大分歧。
（三）模式三：“前期介入+樓面地價(jià)包干”模式
1. 開(kāi)發(fā)商選定優(yōu)質(zhì)的目標項目，與該項目的前期服務(wù)商就項目可售物業(yè)樓面地價(jià)（包括補交土地出讓金、拆遷成本、公建配套成本等）協(xié)商一致；
2. 前期服務(wù)商負責目標項目的前期服務(wù)工作（即通過(guò)投標成為前期服務(wù)商、通過(guò)投標成為單一實(shí)施主體、拆遷談判簽約、1+N實(shí)施方案通過(guò)、簽訂土地出讓合同等）。期間發(fā)生的成本、費用由前期服務(wù)商承擔；
3. 開(kāi)發(fā)商收購前期服務(wù)商（收購時(shí)已成為單一實(shí)施主體，即項目公司）全部或部分股權，然后項目二級開(kāi)發(fā)。
優(yōu)點(diǎn)：對開(kāi)發(fā)商而言，操作簡(jiǎn)便，可以有效規避項目獲取階段的重大風(fēng)險。
缺點(diǎn)：前期服務(wù)商一般會(huì )要求開(kāi)發(fā)商提供后續股權收購的擔保措施，如簽署兜底收購協(xié)議；如未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展較好，存在前期服務(wù)商價(jià)格反悔、主動(dòng)違約的風(fēng)險；存在項目公司股權收購對價(jià)評估和溢價(jià)處理的問(wèn)題。
三、單一主體掛牌招商項目拓展主要關(guān)注點(diǎn)
根據筆者在單一主體掛牌招商項目的拓展經(jīng)驗，一般在前期服務(wù)商與開(kāi)發(fā)商就項目開(kāi)展合作的過(guò)程中，以下幾個(gè)問(wèn)題是主要的關(guān)注點(diǎn)：
（一）前期服務(wù)商工作涉及單一主體重大利益，前后聯(lián)動(dòng)銜接需要把控
與東莞城市更新老項目以及深圳城市更新項目不同，東莞市單一主體掛牌招商的項目，并不是由一個(gè)主體完成全部的前期一級土地整理工作，而是在政府的指導下，將一級土地整理工作分配給了前期服務(wù)商和單一主體兩個(gè)主體負責。其中，前期服務(wù)商作為專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機構，其不具備與更新項目范圍內的不動(dòng)產(chǎn)權益方簽訂拆遷補償協(xié)議（收購協(xié)議）的資格，而僅負責提供前期服務(wù)工作，主要包括編報更新單元劃定方案、核查和確認不動(dòng)產(chǎn)權益、征詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)權益人意愿、擬定拆遷補償方案、確定政府/集體綜合收益、編報掛牌招商方案。但是這些工作往往又涉及到單一主體的相關(guān)利益，比如項目單元如何劃定、拆遷補償成本如何鎖定、如何通過(guò)掛牌招商程序等。
除了在“全資公司、自行操作”模式下，開(kāi)發(fā)商可能較強控制前后銜接的問(wèn)題外，其他模式下，前后兩個(gè)主體之間的銜接都是較為重大的問(wèn)題。因此，根據目前各開(kāi)發(fā)商的處理經(jīng)驗，在相應的合作合同中，均對該問(wèn)題予以重點(diǎn)約定，從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，均針對該問(wèn)題對合作方設置較為嚴格的違約條款，并輔助以股權回購、兜底賠償等條款。
（二）產(chǎn)城項目需分業(yè)態(tài)合作，聯(lián)合單一主體模式尚不明確
根據《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)》的政策意見(jiàn)以及廣東省政府、東莞市政府鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市品質(zhì)升級的城市發(fā)展原則，東莞單一主體掛牌招商的項目中產(chǎn)城模式項目較容易獲取，而單純的城中村模式項目較難獲取。
在產(chǎn)城模式項目中，存在大量的產(chǎn)業(yè)地塊，住宅及商業(yè)地塊占比相對較小。而從目前開(kāi)發(fā)商的拓展需求而言，商住類(lèi)項目才是其拓展的重點(diǎn)目標。因此，在產(chǎn)城模式項目獲取中，產(chǎn)業(yè)地塊與住宅及商業(yè)地塊能夠分開(kāi)由兩個(gè)項目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。在項目拓展過(guò)程中，一般開(kāi)發(fā)商和合作方會(huì )約定，在單一主體掛牌招商階段，由開(kāi)發(fā)商和合作方共同作為聯(lián)合主體參與掛牌招商，并相應成立兩個(gè)項目公司分別負責兩類(lèi)地塊的實(shí)施主體工作。但該操作模式存在較大的不確定風(fēng)險，開(kāi)發(fā)商一般會(huì )針對此設定嚴格的違約條款，并輔助以股權回購、兜底賠償等條款。
（三）介入時(shí)點(diǎn)較早，規劃指標及拆遷賠償標準難確定
如果開(kāi)發(fā)商在前期服務(wù)商階段就介入，該時(shí)點(diǎn)相對項目整體周期而言，尚屬于較為早期階段。因此在開(kāi)發(fā)商介入時(shí)，項目的規劃指標、拆遷補償標準尚不能完全確定，因此項目成本無(wú)法把控。故而，對在前期服務(wù)商階段即介入的開(kāi)發(fā)商而言，其對土地成本就需設立合理的標準范圍區間。
一般在合作時(shí)，有兩種方式進(jìn)行調整，一是對合作價(jià)款按可售面積約定前期服務(wù)費成本，并約定拆遷成本區間，超過(guò)拆遷成本區間的，將扣減相應的前期服務(wù)費；二是根據項目暫定的規劃指標，規定總的合作對價(jià)款，對合作對價(jià)款的調整根據項目最終規劃指標調整相應的合作對價(jià)款。如設立可售面積的保底區間，在規劃最終確定時(shí)，在保底區間內，雙方據實(shí)結算；超過(guò)保底區間的，雙方采用對不動(dòng)產(chǎn)權益人權益收購需支付的物業(yè)和貨幣數值、交易總價(jià)款、付款方式等條款進(jìn)行重新調整的方式予以解決。同時(shí)，輔助以股權回購、資金及占用成本退還等條款。
（四）前期服務(wù)商階段項目，前期收購價(jià)款難以支付
由于在前期服務(wù)商階段就介入，尚屬于較為早期階段，在開(kāi)發(fā)商的收并購邏輯中，該類(lèi)項目屬于土地權益尚無(wú)法確定階段。在該階段即收購前期服務(wù)商公司以鎖定項目，并為此支付收購價(jià)款，目前無(wú)論是央企、國企還是品牌開(kāi)發(fā)商而言都是較難實(shí)現的一大問(wèn)題。因此，部分開(kāi)發(fā)商一般與社會(huì )資本以分配二級收并購利潤的方式進(jìn)行項目合作，由社會(huì )資本方先行介入項目，到單一主體階段再利用股權收購的方式實(shí)現對項目公司的控制，以解決前期收購價(jià)款付款難問(wèn)題。除此之外，前期服務(wù)商階段，雖然前期服務(wù)商不具備收購不動(dòng)產(chǎn)權益的主體資格，但大多數開(kāi)發(fā)商或前期服務(wù)商會(huì )在項目范圍內以股權合作、資產(chǎn)收購等方式對項目?jì)鹊牟粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行收購或控制，該部分的收購價(jià)款也較難實(shí)現。
綜上，在單一主體掛牌招商制度實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商針對東莞市城市更新項目的收并購方式相比較傳統的老項目收并購方式有了較大的突破，隨之而來(lái)的項目難點(diǎn)也層出不窮，除上述拓展過(guò)程中應關(guān)注的上述難點(diǎn)外，還有前期拆遷成本鎖定、拆遷成本轉移、分地塊合作中的不同地塊成本票據利用與分配等問(wèn)題，待后續與大家持續分享。
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