面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
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金地集團2020年年報顯示，公司當年實(shí)現營(yíng)收839.8億元，同比增長(cháng)32.6%；實(shí)現歸母凈利潤103.98億元，同比增長(cháng)3.2%。
根據公司過(guò)往拿地數據計算，2012-2018年公司拿地均價(jià)不斷攀升，由2851.2元/平方米上漲227.2%至9328.4元/平方米?；蚴芮捌诟邇r(jià)拿地影響，公司毛利率自2018年以來(lái)持續下滑，2020年還發(fā)生總減值損失8億元，直接拖累了業(yè)績(jì)表現。
截至2020年底，金地集團負債總額為3075.92億元，同比增長(cháng)21.84%。其中長(cháng)期借款415.7億元，同比增長(cháng)50.64%，這可能是公司負債率上升的主要原因之一。
8億元減值損失拖累業(yè)績(jì)表現
2020年，金地集團實(shí)現銷(xiāo)售面積1194.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)10.7%；銷(xiāo)售金額2426.8億元，同比增長(cháng)15.2%，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售增長(cháng)直接推動(dòng)了公司營(yíng)收規模的進(jìn)一步擴大。公司2020年實(shí)現營(yíng)收839.8億元，同比增長(cháng)32.6%。但值得注意的是，在營(yíng)收高速增長(cháng)的同時(shí)，歸母凈利率增速卻出現了大幅度下滑。公司2020年歸母凈利潤僅增長(cháng)3.2%，同比下降21.21個(gè)百分點(diǎn)。
研究發(fā)現，公司歸母凈利潤增速的大幅下滑或與報告期內大額計提減值準備相關(guān)。根據公司過(guò)往拿地數據計算，2012-2018年公司拿地均價(jià)不斷攀升，由2851.2元/平方米上漲227.2%至9328.4元/平方米?；蚴芮捌诟邇r(jià)拿地影響，公司2020年計提存貨跌價(jià)準備約4.7億元，同比增長(cháng)114.22%；發(fā)生總減值損失8億元，同比增長(cháng)156.7%，一定程度上導致了盈利增速的收窄。
據披露，公司持有在建開(kāi)發(fā)成本貴陽(yáng)后巢鄉、廣州白云金地云庭、鄭州金地濱河風(fēng)華苑、鄭州金地名悅軒等項目，因可變現凈值低于開(kāi)發(fā)成本賬面金額，于當年末計提跌價(jià)準備約2.9億元；持有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品佛山金地藝境花園、來(lái)安金地都會(huì )藝境、鄭州金地名悅軒等項目，因可變現凈值低于開(kāi)發(fā)成本賬面金額，于當年末計提跌價(jià)準備約1.8億元。
截至2020年末，公司存貨為1876.08億元，占總資產(chǎn)的比例為46.71%，占比處近年來(lái)高位，未來(lái)仍存在減值風(fēng)險。
低毛利項目步入結算期，毛利率下行
報告期內，金地集團房地產(chǎn)項目竣工面積約1103萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約19%，直接推動(dòng)結算面積同比增長(cháng)21.8%至463.91萬(wàn)平方米；結算收入同比增長(cháng)31%至751.78億元。
但值得注意的是，2020年公司結算毛利率為33.6%，較2019年下降7.7個(gè)百分點(diǎn)，較2018年下降9.48個(gè)百分點(diǎn)。
按照房地產(chǎn)行業(yè)的特性，結算毛利率相對來(lái)說(shuō)是滯后的，從拿地毛利率兌現到結算毛利率，可能與融資成本、推盤(pán)節奏和結算結構有關(guān)。追溯金地集團過(guò)往拿地及銷(xiāo)售數據，自2016年開(kāi)始，公司尋求銷(xiāo)售規模的快速增長(cháng)，與之匹配的拿地儲備也全面加速。
2017年之前，公司主要以一二線(xiàn)城市為主，但從2018、2019年開(kāi)始逐漸向三四線(xiàn)及縣域下沉，其中2019年下沉尤其明顯。受城市布局調整的影響，2015-2018年，公司地貨比（權益拿地均價(jià)/銷(xiāo)售均價(jià)，下同）維持高位，也就是意味著(zhù)當期拿地項目毛利率較低。2019-2020年，公司地貨比整體有所下降，拿地項目毛利率可能有所回升。
按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結算的流程，從拿地環(huán)節到結算環(huán)節兌現期大約在2-3年。2018年，公司結算毛利率達到歷史高位，隨后開(kāi)始持續走低，或因前期低毛利項目逐步進(jìn)入結算期。
拿地強度有所下降，加大三線(xiàn)城市布局
2020年，公司新增土地儲備1657萬(wàn)平方米，同比下降1.8%；拿地總價(jià)1350億元，其中權益投資額697億元，權益占比為51.6%，同比提升5.1個(gè)百分點(diǎn)。拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度為55.6%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。
城市布局進(jìn)一步下沉，新增土儲中一二線(xiàn)城市占比明顯下滑。2020年，公司新進(jìn)入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水九個(gè)城市，進(jìn)一步擴充三線(xiàn)城市布局。據披露，公司當年新增土儲中一二線(xiàn)城市占比約66%，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)。
長(cháng)期借款增逾五成，負債率同比上升
2020年8月，央行、住建部共同在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，首次提出了“三道紅線(xiàn)”的管理理念?！叭兰t線(xiàn)”具體指：（1）剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；（2）凈負債率不得大于100%；（3）現金短債比不得小于1倍。同時(shí)，根據企業(yè)三道紅線(xiàn)的觸發(fā)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業(yè)，對其后續融資進(jìn)行要求。
據披露，報告期末公司凈負債率為62.53%，同比增長(cháng)2.29個(gè)百分點(diǎn)；短債覆蓋率為1.28倍，同比增長(cháng)3個(gè)百分點(diǎn)；扣除預收款項的資產(chǎn)負債率為68.51%，同比增長(cháng)1.35個(gè)百分點(diǎn)。依據“三道紅線(xiàn)”標準，公司財務(wù)維持“綠檔”。
截至2020年末，金地集團負債總額為3075.92億元，同比增長(cháng)21.84%。其中長(cháng)期借款415.7億元，同比增長(cháng)50.64%。長(cháng)期借款的大幅上漲，或是公司負債率上升的重要原因之一。
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