反饋一下最近的市場(chǎng)動(dòng)向。

除了一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市核心地塊的土拍依舊被追高外，普通二線(xiàn)和三四五線(xiàn)城市目前絕大多數的土地出讓?zhuān)ㄙu(mài)地）情況都很不樂(lè )觀(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年持續下行至今，土地財政早已難以為繼，很多地方政府目前頂著(zhù)巨大的績(jì)效（賣(mài)地）壓力，這種情況下就不得不逼著(zhù)地方國企和城投平臺繼續下場(chǎng)干活（托市拿地）。

需要注意的是，2022年10月財政部發(fā)布的《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》（財預〔2022〕126號）中明確提出“嚴禁通過(guò)舉債儲備土地，不得通過(guò)國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”，因此，迄今為止地方國企和城投平臺的托市拿地都受到了很?chē)栏竦谋O管和限制。

從合規的角度來(lái)看，地方國企和城投平臺目前其實(shí)非常糾結，比如主營(yíng)為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地方國企/城投平臺能不能參與或投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者現在配合地方政府完成賣(mài)地任務(wù)的話(huà)會(huì )不會(huì )被監管，算不算違規，再直白一點(diǎn)就是地方國企能否真金白銀掏出來(lái)救房地產(chǎn)。

我們長(cháng)期合作配資業(yè)務(wù)的一些國央企投資機構也非常困惑，比如即便地方政府或城投平臺安排馬甲拿地，最終的土地款大概率也是要國央企投資機構才拿得出來(lái)，但國央企投資機構現在的涉房投資業(yè)務(wù)依舊非常敏感，而且直接或間接提供資金支付土地款還存在明顯的違規問(wèn)題（土地款融資屬于監管的紅線(xiàn)），因此中央層面能否放松、何時(shí)放松這些限制也是個(gè)讓人非常頭疼的問(wèn)題。

在房地產(chǎn)行業(yè)的上行期，開(kāi)發(fā)商拿商住用地的時(shí)候很多情況下會(huì )被地方政府要求拿下一部分產(chǎn)業(yè)用地，以幫助地方政府解決產(chǎn)業(yè)、稅收等問(wèn)題，可惜大部分時(shí)候開(kāi)發(fā)商都是掛羊頭賣(mài)狗肉，甚至只開(kāi)發(fā)商住部分并快速銷(xiāo)售去化，產(chǎn)業(yè)用地拖著(zhù)或糊弄著(zhù)開(kāi)發(fā)，甚至置之不理。國家進(jìn)入產(chǎn)業(yè)升級轉型期之后，地方政府的“土地財政”逐步轉向“股權財政”（也即產(chǎn)業(yè)方向），尤其是近期從中央到地方強調的“國企存量資產(chǎn)資源盤(pán)活計劃”中，工業(yè)園、創(chuàng )意園等產(chǎn)業(yè)用地占了最大的比重，目前產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)項目（特別是Pre-REITs和REITs方向）也受到了空前的熱捧。

我們注意到，目前的一些產(chǎn)業(yè)投資機構、運營(yíng)機構在拿產(chǎn)業(yè)用地的時(shí)候，地方政府反而要求這些投資機構、運營(yíng)機構捆綁拿走一部分商住用地，當然背后肯定是“賣(mài)地難”造成的地方財政壓力，甚至很多地方政府中短期內根本無(wú)法擺脫對土地財政的依賴(lài)。這種劇烈的反轉劇情也讓我們一度懷疑中國的房地產(chǎn)還是不是原來(lái)的那個(gè)房地產(chǎn)。

我們最近與國央企施工單位合作的F+EPC等業(yè)務(wù)中，發(fā)現了很多讓我們感覺(jué)詫異的動(dòng)向，比如國央企施工單位承接業(yè)主（城投平臺）的工程時(shí)，城投平臺要求施工單位必須一起出資拿地；再比如城投的地產(chǎn)項目尋找代建單位合作時(shí)，要求代建單位必須承擔30%-50%的物業(yè)銷(xiāo)售兜底責任（在招標文件中明確規定）。

按上述發(fā)展趨勢，地方政府既要地方國企想辦法拿地以實(shí)現賣(mài)地收入，又要城投逼著(zhù)施工單位一起出錢(qián)拿地，還要代建單位對銷(xiāo)售兜底，這種情況下地方政府一本萬(wàn)利，但壓力傳導下去卻不知最終能否被消化，至少我們在上述業(yè)務(wù)環(huán)節的參與過(guò)程中感覺(jué)心有戚戚。

10月12日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布了調整相關(guān)國務(wù)院組成部門(mén)、直屬事業(yè)單位職責機構編制的通知，涉及工業(yè)和信息化部、生態(tài)環(huán)境部、國家衛生健康委員會(huì )、中國人民銀行、中國社會(huì )科學(xué)院等核心部門(mén)?？梢灶A見(jiàn)，從中央到地方的新一輪機構、編制精簡(jiǎn)工作將來(lái)得更加猛烈，公務(wù)員的裁員、降薪范圍將繼續擴大，本質(zhì)上就是地方財政壓力與地方債務(wù)壓力所致。

根據財政部公布的數據，今年1-8月國有土地使用權出讓收入27096億元，同比去年下降了19.6%，因9月份出臺強刺激政策后賣(mài)地收入同比去年依舊出現了腰斬，因此市場(chǎng)方面預估今年全年賣(mài)地收入在4萬(wàn)億左右，相比2019年至2021年每年的賣(mài)地收入可能下降一半還多（詳見(jiàn)下圖）。地方政府的賣(mài)地到底有多焦急，如此可見(jiàn)一斑。

很多同行問(wèn)，如果二三四線(xiàn)城市的地還是很難賣(mài)出去，這波房地產(chǎn)行業(yè)的爆雷潮會(huì )蔓延到什么程度。說(shuō)實(shí)話(huà)，我們無(wú)法想象，也不敢想象，現在唯一能做的就是做好當下，活在當下。

當然，值得慶幸的是，至少目前城投業(yè)務(wù)還有得做，我們也不至于餓死，至于房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)回暖，現在感覺(jué)一言難盡。