作者：政信三公子

（一）

錢(qián)多的煩惱。

如果身為管理人，這個(gè)煩惱并不幸福。

當房住不炒深入人心，民營(yíng)地產(chǎn)公司多米諾式違約；

遇土拍不順，基金預算收入銳減，城投再融資趨于旁氏；

處宏觀(guān)調控大年，股市既要講政策，又不能急跌和急漲，超額收益從哪里找？

身為普通居民，投資方向無(wú)非就是房子、非標、債券和股票這四個(gè)方向。而身為金融機構，除了上面路徑依賴(lài)的四板斧，還會(huì )干什么呢？

當資金端的錢(qián)越來(lái)越多，而資產(chǎn)端的可投標的越來(lái)越少，金融機構要學(xué)會(huì )拒絕了。

金融機構要根據資產(chǎn)本身的特點(diǎn)去募資。投資人就算再有錢(qián)，但如果錢(qián)的屬性和資產(chǎn)特點(diǎn)不匹配，也要果斷拒絕。

我現在看那些手里動(dòng)輒百億級投不出去的兄弟們，一點(diǎn)也不羨慕。反而覺(jué)得這是被規模給綁架了，把自己搞的特別累。

現在業(yè)內某些機構的高激勵和營(yíng)銷(xiāo)驅動(dòng)，給我的感覺(jué)，就是“不割白不割，割了也白割，白割誰(shuí)不割？”的即視感。

資產(chǎn)荒之下，

買(mǎi)你買(mǎi)不到的東西，

買(mǎi)你買(mǎi)不起的東西。

（二）

有讀者聊到公募REITs擴容，提到：

現在是城投公司發(fā)展的第二個(gè)階段，目前選擇出來(lái)的主要化債和募資的方案，就是盤(pán)活存量資產(chǎn)。

城投公司手里很多資產(chǎn)，是缺乏盤(pán)活價(jià)值的。但是，依然有一些，通過(guò)補充手續、強化運營(yíng)、完善配套，再養幾年，是可以盤(pán)活的。

盤(pán)活存量是個(gè)辛苦活，但如果未來(lái)的趨勢是通過(guò)存量資產(chǎn)的二次資本化來(lái)給地方政府搞錢(qián)，那么，提前介入存量資產(chǎn)市場(chǎng)，就是新的時(shí)代紅利。

個(gè)人覺(jué)得，這個(gè)方向性的判斷，沒(méi)有問(wèn)題。我之前也在星球里寫(xiě)過(guò)：

當勞動(dòng)力人口紅利衰減，工程師人才紅利增加的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)投資公司就是地方政府，把工程師紅利轉化為先進(jìn)生產(chǎn)力的工具。

當土地資源價(jià)格和供給都達到增長(cháng)瓶頸，高地租和高房租開(kāi)始排擠制造業(yè)的時(shí)候，城市建設公司就是地方政府，把存量基礎設施和房產(chǎn)進(jìn)行二次資本化的工具。

既然公募REITs是大勢所趨，為什么推這么慢？是監管審批慢，故意設卡嘛？

我理解，不是監管的問(wèn)題，最主要問(wèn)題，還是項目的收益性太弱。

李迅雷引用過(guò)一則數據，基礎設施的投資回報率，目前不足1.5%。而公募REITs的收益門(mén)檻，是4%。

中間的缺口太大了。

當我們討論基礎設施項目的收益性不行時(shí)，我們往往忽略了，基礎設施項目的利他社會(huì )屬性。

低收益，真的是低收益嗎？

作為第一批REITs項目的投資參與者，作為一名長(cháng)期位于一線(xiàn)和地方政府打交道的從業(yè)者，我想舉三個(gè)例子，聊聊基礎設施項目的低收益。

【案例一】人才公寓項目。

某沿海發(fā)達城市的人才公寓，租金回報1.5%。公寓旁邊，市場(chǎng)化的部分，租金回報7%（當年的土地便宜）。

這部分人才公寓，體量很大，地方政府希望能盤(pán)活，但1.5%的回報率，又遠遠低于4%的REITs收益門(mén)檻。

怎么辦？

有人問(wèn)地方政府領(lǐng)導，能不能把租金提高到5%呀，也比7%低啊。收益不就達到了嘛。

地方領(lǐng)導看小白的眼神看著(zhù)這位建議者：

我們堅持人才公寓低租金，是希望通過(guò)低租金，給予高端人才一部分福利。不可能去賺他們的錢(qián)。

【案例二】園區廠(chǎng)房項目。

某制造業(yè)發(fā)達城市，園區廠(chǎng)房供不應求，租金測算能有8%以上！

有金融機構發(fā)現投資良機，就找過(guò)去，希望能投資廠(chǎng)房，收租后發(fā)REITs。

對金融機構來(lái)說(shuō)，這就是用炒住房的思路來(lái)炒廠(chǎng)房了，只要持續的提高租金，賺翻啦！

被園區管委會(huì )領(lǐng)導給婉拒了！

管委會(huì )領(lǐng)導的意思很明確：

企業(yè)來(lái)我們這里開(kāi)廠(chǎng)，我們提供很低廉土地，也可以代建廠(chǎng)房。因為租金便宜，制造業(yè)企業(yè)才愿意來(lái)我們園區。

你們來(lái)建廠(chǎng)房，自用也行，出租也行，但不能超過(guò)園區的平均租金水平。如果不滿(mǎn)意，可以賣(mài)回給我們的平臺公司。

【案例三】

某三線(xiàn)農業(yè)大市，平臺公司舉債建設了一個(gè)巨大的冷鏈物流倉儲項目。

眾所周知，冷鏈物流項目的收益普遍比較高，很多的收益都在年化10%以上。

有券商主動(dòng)找過(guò)去，說(shuō)想做冷鏈項目的REITs?？墒且豢幢?，奇怪了！回報率連3%都不到！

原來(lái)，地方政府對平臺公司的冷鏈項目進(jìn)行了限價(jià)管理，從而降低了農戶(hù)的倉儲成本。平臺公司應該賺取的超額利潤，都輸送給農戶(hù)了！

通過(guò)以上三個(gè)例子，我們可以發(fā)現，很多基礎設施項目收益低，并非是收益自然低，而是地方政府管控下的非正常低。

這些項目，運營(yíng)的很好，收益很穩定，唯一的問(wèn)題，是誰(shuí)來(lái)承擔“1.5%收益率”和REITs門(mén)檻4%收益率之間差額的問(wèn)題。

只要有人愿意承擔差額，類(lèi)似PPP里的差補，問(wèn)題就解決了，上萬(wàn)億的資產(chǎn)就上市了。但是，短期內，這個(gè)口子很難開(kāi)大，容易收不住。

有人問(wèn)：

費這半天勁干嘛？

作為金融機構，我自己做管理人或投資人，旱澇保收，不好嘛？

以管理人為例，遲早會(huì )成為卷王之王的。既然工作不累又旱澇保收，憑啥給你那么高的管理費？

拼到最后，債券化了。強主體強資產(chǎn)，每年給你5萬(wàn)塊錢(qián)管理費，打發(fā)叫花子？

我個(gè)人的想法，還是從pre端介入，和地方政府一起，對尚且不符合標準的項目，補充手續、強化運營(yíng)、完善配套，該掏錢(qián)掏錢(qián)，該孵化孵化，前期做越累的工作，后期的回報才能越豐厚。

在資產(chǎn)荒的大背景下，市場(chǎng)充分透明，出多少力拿多少錢(qián)，公平交易，童叟無(wú)欺。

超額回報，往往來(lái)自于長(cháng)期主義的堅守。

我們要認清現狀，牌照不那么值錢(qián)了，繼續躺著(zhù)就躺廢了，金融行業(yè)像地產(chǎn)行業(yè)一樣，慢慢就民生產(chǎn)業(yè)化了。

民生產(chǎn)業(yè)，

干的都是臟活累活辛苦活。

但賺的每一分錢(qián)，

都很干凈很純粹很滿(mǎn)足。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“政信三公子”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 資產(chǎn)荒，慌不慌？