西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
行業(yè)的回暖難度可能會(huì )超出市場(chǎng)的預期。
受俄烏戰爭及美國證券交易委員會(huì )（SEC）突襲中概股等因素的影響，上周股市繼續跌跌不休，地產(chǎn)股亦不例外。讓人倍感意外的是，在國內一直以穩健著(zhù)稱(chēng)的兩家地產(chǎn)龍頭民營(yíng)房企也出現了股債的暴跌，這甚至一度沖擊著(zhù)市場(chǎng)對民營(yíng)房企的所有信仰。
2022年3月11日，央行發(fā)布2月社融數據，從數據情況來(lái)看，企業(yè)沒(méi)動(dòng)力上杠桿，居民中長(cháng)期貸款更創(chuàng )下次貸危機以來(lái)的首次減少。截止當前，“房住不炒”的基調和房地產(chǎn)稅的呼之欲出改變了居民的投資投機預期，房企爆雷潮開(kāi)始擴散到頭部穩健民營(yíng)房企，大量城市的商品房去庫存壓力以及降價(jià)促銷(xiāo)的頻繁舉動(dòng)也促使居民購房更加謹慎。在再融資現金流持續收緊，銷(xiāo)售現金流仍無(wú)法改善的情況下，房企債券、非標融資的違約甚至躺平勢頭目前也暫時(shí)看不到止住的勢頭。
盡管全國各地樓市的利好政策不斷出臺，但居民的觀(guān)望情緒依舊非常濃厚，另外對經(jīng)濟形勢及收入的預期也還在繼續下降。值得一提的是，上周一家優(yōu)質(zhì)民營(yíng)頭部房企的躺倒進(jìn)一步加大了市場(chǎng)對房企股債的拋售力度。在房企的表內外負債難以看清、老板償債意愿飄忽、債券等房地產(chǎn)融資產(chǎn)品投資持續受傷的背景下，投資人信心的回歸目前仍看不到蹤影。
近一個(gè)月以來(lái)，全國22個(gè)重點(diǎn)城市第一批集中供地已陸續開(kāi)展，土地競拍及出讓條件都出現了明顯的降低，但房企的出手能力卻讓地方政府充滿(mǎn)憂(yōu)慮。不少同行問(wèn)我們預計土拍市場(chǎng)何時(shí)恢復正常，坦白地說(shuō)，就目前的形勢而言，我們仍舊覺(jué)得很不樂(lè )觀(guān)，包括我們近期也不得不把地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)轉到與國央企托市拿地或城投平臺基建項目相關(guān)的方向。
一、“穩經(jīng)濟”的前提是“穩地產(chǎn)”？
據國盛證券的統計和分析，房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政收入貢獻度不斷提高，2020年各省均值已達49.5%。房地產(chǎn)行業(yè)對全國財政收入的貢獻主要通過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)稅收和國有土地使用權出讓收入，目前這兩項的貢獻度已經(jīng)達到36%，且2015-2020年均提升2.67%。增量部分主要由國有土地使用權出讓收入提供。各地方政府財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)程度分化較大，依賴(lài)度最高的省份為浙江、湖南、江蘇；最低的為寧夏、內蒙古、山西。2015-2020 年全國所有省份地方財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)度均提升，其中提升幅度最大的主要為中西部經(jīng)濟相對較弱地區，如青海（29.2%）/湖南（26.8%）/陜西（23.7%）。
平安證券認為，“穩經(jīng)濟”仍須“穩地產(chǎn)”，2022 年《政府工作報告》指出“面對下行壓力，要把穩增長(cháng)放在更加突出的位置，2022 年經(jīng)濟目標設定為 5.5%左右”，同時(shí)明確“政策發(fā)力適當靠前，及時(shí)動(dòng)用儲備政策工具”等。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，2021 年房地產(chǎn)業(yè)增加值拉動(dòng)整體經(jīng)濟增長(cháng)約0.38個(gè)百分點(diǎn)，對GDP增長(cháng)貢獻率為4.64%，地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的27%，其平穩運行是經(jīng)濟增長(cháng)的重要支撐；同時(shí)政府工作報告中再次強調“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，因此政策端“穩地產(chǎn)”意圖非常明確。
二、當前土拍政策的放松
我們注意到，2022年的首批集中供地方面，很多重點(diǎn)城市都降低了土拍的門(mén)檻，通過(guò)降低房企拿地成本釋放企業(yè)的利潤空間，而激發(fā)房企的拿地熱情也逐漸成為各個(gè)城市的共識?？偟膩?lái)說(shuō)，重點(diǎn)城市目前的土拍政策主要是有如下的變化：
1. 競拍主體常規要求未放松：包括競拍主體須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，競拍資金須為自有資金（不得融資），限制馬甲參拍。
2. 限價(jià)競拍+搖號：很多城市都取消了競自持、競配建以及新房銷(xiāo)售限價(jià)的要求，并降低了土地競拍保證金的繳付比例；部分城市保留了競自持、競高品質(zhì)住宅或競建筑方案，另外主流的競價(jià)方式基本都已調整為“限價(jià)競拍+搖號”的方式。
3. 土地出讓金繳納時(shí)限延長(cháng)：比如不少城市的土地款分期繳納時(shí)間都調整到了半年到一年的時(shí)間。
以下根據“土地情報”的統計將最近幾個(gè)城市的土拍要求做簡(jiǎn)單整理：
（一）東莞
2022年3月13日，東莞首批集中供地8宗地塊正式掛牌上線(xiàn)。常規要求方面，競拍主體須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、須以自有資金參拍，同時(shí)限制馬甲參拍。競價(jià)規則方面，若競買(mǎi)申請人的最高報價(jià)不超過(guò)（即小于等于）最高限制地價(jià)，則按照價(jià)高者得原則確定競得入選人及成交地價(jià)款；當報價(jià)達到最高限制地價(jià)時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買(mǎi)人要求競買(mǎi)的，交易系統暫停報價(jià)，轉為通過(guò)網(wǎng)上終次報價(jià)方式確定競得入選人，最終以終次報價(jià)中最接近所有終次報價(jià)平均價(jià)的原則確定競得入選人，其所報的終次價(jià)格為成交價(jià) 。
需要注意的是，本批次地塊均取消無(wú)償配建安居房要求，同時(shí)取消了去年設置的新房銷(xiāo)售限價(jià)，市場(chǎng)猜測背后可能是巨大的財政壓力下導致土拍條件的降低。除此之外，本次土拍的土地款繳付時(shí)間也給了比較大的支持空間，具體舉例如下：
（二）重慶
2022年3月10日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布《國有建設用地使用權公開(kāi)出讓公告》。拍賣(mài)政策方面，重慶僅保留了最高限價(jià)和搖號的特殊要求，取消了之前的競自持、競配建、競高品質(zhì)住宅等要求，另外開(kāi)發(fā)建設方面的要求也有所降低，比如2宗含商業(yè)商務(wù)用地，商業(yè)比例分別為10%（大楊石地塊）和23%（大渡口地塊），但沒(méi)有自持的要求，僅是部分地塊有幼兒園、社區活動(dòng)中心、公廁、開(kāi)閉所等基礎設施的配建。重慶此次推出的13個(gè)地塊中，渝北區兩路組團F分區地塊需分2期按比例交地，付款節奏也對應分為2期，全部?jì)r(jià)款需簽訂出讓合同后1年內付清；沙坪壩區西永組團地塊位于TOD綜合開(kāi)發(fā)區范圍，22014號地塊亦分2期付款，全部?jì)r(jià)款需簽訂出讓合同后90日內付清。
（三）長(cháng)沙
2022年3月10日，長(cháng)沙發(fā)布2022年首批次22宗住宅用地集中供地的公告信息。本次出讓采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)、競自持+搖號”方式出讓?zhuān)藢Ω傎I(mǎi)主體的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、自有資金及限馬甲的要求外，對部分項目的建設進(jìn)度及品質(zhì)要求主要如下：（1）競得人須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后3個(gè)月內完成項目用地范圍內街區層面的城市設計；（2）競得人須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后6個(gè)月內開(kāi)工建設；（3）項目須符合湖南省和長(cháng)沙市綠色建筑、海綿城市、裝配式建筑相關(guān)政策標準；（4）宗地摘牌后可結合方案對建筑高度進(jìn)行優(yōu)化調整。
（四）成都
2022年3月7日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布了國有建設用地使用權出讓公告。根據出讓文件顯示，此次集中供地現場(chǎng)土拍規則有所調整，從去年的達到土地最高限價(jià)后競銷(xiāo)售型人才公寓面積比例調整為“限價(jià)競買(mǎi)＋抽簽競得”，拍賣(mài)宗地最高應價(jià)小于宗地最高限價(jià)的，最高應價(jià)者為出讓宗地競得人。拍賣(mài)宗地最高應價(jià)達到設定的最高限價(jià)的，采取“抽簽競得”方式確定競得人。成都取消以往的競配建、競自持等規則，通過(guò)“限價(jià)競買(mǎi)＋抽簽競得”的方式有利于降低房企拿地成本，釋放房企利潤空間，也將更多定價(jià)權交還給了房企。
（五）廈門(mén)
2022年3月2日，廈門(mén)公布了今年第一批次集中供應土地，總計涉宅用地為10宗，其中去年第三批次思明區唯一供應且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在本批次回爐，起拍價(jià)由294000萬(wàn)元下調至293000萬(wàn)元，定配建面積由19190㎡下調至14880㎡，同時(shí)付款周期也由“5個(gè)工作日內繳50%、余款+利息4個(gè)月內付清”延長(cháng)至“20日內繳50%，余款+利息12個(gè)月內付清”。除上述地塊外，其他地塊的付款周期也都給予了一定程度的放寬，以期望降低拿地企業(yè)的資金周轉壓力。另外，廈門(mén)本次繼續沿用“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號”的競價(jià)方式。
（六）青島
2022年2月26日，青島土地市場(chǎng)今年第一批次集中供地土地名單出爐，共計16宗地塊，保證金比率分為20%（城陽(yáng)區1宗）、50%（即墨區1宗、城陽(yáng)區2宗）、100%（李滄區1宗、黃島區10宗、城陽(yáng)區1宗），觸頂溢價(jià)率為15%。青島本次采用“限地價(jià)、競高標準建設方案、搖號”的競價(jià)方式，除李滄區和即墨區地塊外，其余地塊要求采用40%或50%比例裝配式建筑，同時(shí)智慧化基礎設施也有符合“舒適級至品質(zhì)級”的不同要求。
三、哪些房企還在土拍市場(chǎng)拿地
2022年3月11日，南昌迎來(lái)今年首次大批量拍地，其中6宗地塊以底價(jià)成交，競得人均為江西本土國企，另外5宗熱點(diǎn)地塊因超出最高競拍限價(jià)將進(jìn)入搖號階段。從競拍情況來(lái)看，核心區位或熱點(diǎn)地塊仍舊很受房企追捧，地塊所處區位的好壞也直接導致了成交的分化。
我們注意到，目前在土拍市場(chǎng)出手的房企主要是兩類(lèi)，一類(lèi)是地方性的國企，主要對非熱點(diǎn)地塊或者保障性住房項目地塊等進(jìn)行托底；第二類(lèi)是本土的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企（包括中小房企），對熱點(diǎn)地塊的參拍甚為積極。就地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)而言，對于土拍資金來(lái)源沒(méi)有明確限制的城市來(lái)說(shuō)，當地的優(yōu)質(zhì)本土民營(yíng)房企的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)仍舊是我們地產(chǎn)投資機構重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)務(wù)類(lèi)型，比如我們對地方龍頭房企的前融成本收益可以談到年化13%左右，相比做國央企的融資業(yè)務(wù)收益空間會(huì )高出不少。值得一提的是，對于大面積爆雷的百強房企（尤其是民營(yíng)房企）來(lái)說(shuō)，目前美元債、境內債、非標融資的展期都已應付地焦頭爛額，因此在招拍掛市場(chǎng)拿地的可能性已越來(lái)越小。退一萬(wàn)步來(lái)說(shuō)，如果爆雷房企去參拍土地了，債券或者非標的投資人會(huì )不會(huì )馬上跳出來(lái)對爆雷房企說(shuō)“都有錢(qián)拿地了，為什么不先還錢(qián)”。當然，從房企自身的發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，不拿地就沒(méi)法做融資的新增，不新增融資就意味著(zhù)沒(méi)有資金騰挪的空間，不過(guò)他們即便要拿地，通過(guò)融資找錢(qián)肯定是不用指望的，而如果指望銷(xiāo)售回款，則只能祈求樓市限購限貸限售限價(jià)等政策的大力松綁（這個(gè)就目前情況來(lái)看也顯然存在難度）。
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