作者：感恩贊賞你

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

在疫情、“三道紅線(xiàn)”等多方?jīng)_擊下，房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，今年鄭州洪災更成了壓垮“豫系房企”的最后一根稻草。

9月9日，一封疑似建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)的求助信流出，在市場(chǎng)中引發(fā)廣泛關(guān)注。

求助信稱(chēng)，受汛情和疫情影響，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售和回款下滑，已累計產(chǎn)生各種經(jīng)濟損失逾50億元，公司面臨大批人員失業(yè)、銀行失信等風(fēng)險。

據悉，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入戰時(shí)緊急狀態(tài)，其請求河南省委、省政府通過(guò)償還款項、減稅、延期交付等方式幫其度過(guò)難關(guān)。

這封求助信和去年恒大的“謠言”風(fēng)波何其相似，在疫情、“三道紅線(xiàn)”等多方?jīng)_擊下，房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，今年鄭州洪災更成了壓垮“豫系房企”的最后一根稻草。

值得注意的是，近期建業(yè)地產(chǎn)美元債頻繁波動(dòng)，領(lǐng)跌中國高收益美元債。

其中，建業(yè)地產(chǎn)2022年8月到期票息6.875%的美元票據，每1美元面值買(mǎi)價(jià)跌4.4美分至81.2美分，邁向去年3月以來(lái)新低。

此前，穆迪將建業(yè)地產(chǎn)的評級展望從“穩定”調整至“負面”。穆迪認為其面臨嚴峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，且離岸融資渠道也受到限制，其銷(xiāo)售額和財務(wù)指標將有所削弱。

《小債看市》統計，目前建業(yè)地產(chǎn)存續美元債9只，存續規模28.6億美元，其中將有9億美元規模的債券于一年內到期。

存續美元債情況

據官網(wǎng)介紹，建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年，2008年6月在聯(lián)交所主板上市，具有中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)。

目前，“建業(yè)系”已擁有建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、中原建業(yè)（09982.HK）以及建業(yè)新生活（09983.HK）四家上市公司。

從股權結構看，建業(yè)地產(chǎn)的控股股東為恩輝投資，持股比例為69.51%，公司實(shí)際控制人為胡葆森。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售金額1026.42億元；今年上半年合同銷(xiāo)售金額為310.53億元，同比增長(cháng)約3.5%。

據克而瑞數據，2021年上半年建業(yè)集團以478.5億操盤(pán)金額在房企中排第37位；以691.1萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第17位，屬于區域中型房企。

2021年上半年克而瑞房企排名

近日，在業(yè)績(jì)溝通會(huì )中，建業(yè)地產(chǎn)表示受河南洪災影響，決定將其2021年合約銷(xiāo)售目標由原定的800億下調至700億。

在業(yè)績(jì)方面，2020年建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入433.04億元，同比增長(cháng)40.75%；實(shí)現歸母凈利潤18.02億元，同比下滑10.6%，近五年來(lái)首次出現負增長(cháng)。

今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入203.57億元，同比增56.4%；實(shí)現歸屬股東凈利潤7.29億元，同比微增0.3%。

值得注意的是，和大多數房企一樣，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率及凈利潤率均有所下滑，盈利水平有待加強。

2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)毛利率由23.73%下滑至17.87%，凈利潤率由6%下滑至5%。

毛利率水平

在土儲方面，2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)通過(guò)招拍掛和股權合作獲取土地約236.7萬(wàn)平方米，新增儲備建筑面積約663.3萬(wàn)平方米，拿地力度有所加強。

截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5621萬(wàn)平方米，其中權益建筑面積約4082萬(wàn)平方米。

從區域結構來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)深耕大本營(yíng)河南省，在一定程度上限制了運營(yíng)的靈活性，使其容易暴露在區域經(jīng)濟和監管風(fēng)險之下。

雖然兩年前，建業(yè)地產(chǎn)就喊出要“走出中原”，但仍未改變業(yè)績(jì)嚴重依賴(lài)河南市場(chǎng)的現狀。

2021年初，建業(yè)地產(chǎn)宣布啟動(dòng)“大中原戰略”，將企業(yè)業(yè)務(wù)涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內的大中原區域。

截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1613億元，總負債1486億元，凈資產(chǎn)127.5億元，資產(chǎn)負債率高達92.1%。

值得注意的是，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)連續兩年財務(wù)杠桿保持在90%以上的高位，存在較大杠桿風(fēng)險。

財務(wù)杠桿水平

從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，建業(yè)地產(chǎn)凈負債率92.6%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為87.2%，非受限現金短債比為1.93，仍然踩中一道紅線(xiàn)歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。

《小債看市》分析負債結構發(fā)現，建業(yè)地產(chǎn)主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的85%。

截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)負債有1264億元，主要為貿易及其他應付款項，其一年內到期的短期債務(wù)有85.26億元。

流動(dòng)負債

相較于短債壓力，建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有108.7億元，較2020年末規模腰斬，勉強可以覆蓋短債，短期償債壓力趨緊。

除此之外，建業(yè)地產(chǎn)還有221.4億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計197.7億元。

整體來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)剛性債務(wù)有282.96億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為19%。

有息負債規模上升，2020年和今年上半年建業(yè)地產(chǎn)融資成本分別為12.72億和4.644億元，對利潤形成嚴重侵蝕。

高企的融資成本，如一把達摩克利斯之劍高懸于建業(yè)地產(chǎn)頭頂。為了償還債務(wù)，其多次海外發(fā)債“借新還舊”。

從融資渠道來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)渠道較為多元，主要通過(guò)借款、發(fā)債、股權等方式融資。

值得注意的是，2020年以來(lái)由于籌資資金流入銳減，償債大量負債后，建業(yè)地產(chǎn)籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態(tài)，可見(jiàn)其融資環(huán)境有惡化趨勢。

籌資性現金流凈額

另外，百瑞信托與建業(yè)地產(chǎn)間高頻且短暫的交易往來(lái)，以及少數股東權益、損益增長(cháng)不成正比，引發(fā)市場(chǎng)對其“明股實(shí)債”的質(zhì)疑。

2017年至2019年，建業(yè)地產(chǎn)少數股東權益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元，可以看出該指標每年都成倍增長(cháng)，然而2019年其少數股東損益卻只增長(cháng)了53.8%。

總得來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)“增收不增利”跡象明顯，毛利率、凈利率連年下滑；持有現金大幅減少，融資成本高企；還存在“明股實(shí)債”嫌疑。

多年來(lái)扎根河南，且常年在河南市場(chǎng)占有率排名第一，建業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內被稱(chēng)為 “河南地王”。

1979年，胡葆森大學(xué)畢業(yè)后就分配至中國紡織品進(jìn)出口公司河南分公司，投身國際貿易，后因外派工作在香港待了10年。

1992年，胡葆森帶著(zhù)在香港炒樓花賺到的1000多萬(wàn)元回到河南，和建行合資成立建業(yè)房地產(chǎn)。

次年，胡葆森在鄭州郊區買(mǎi)到第一塊地，致力于開(kāi)發(fā)超級大盤(pán)“金水花園”，還提出“永不妄稱(chēng)第一，永不甘居第二”的愿景。

之后，建業(yè)地產(chǎn)又相繼打造了“燕樂(lè )小區”、“春暉小區”、“鄭州期貨城”、“建業(yè)城市花園”等多個(gè)項目，憑借著(zhù)三四線(xiàn)城市去庫存的熱潮迎來(lái)了快速發(fā)展期。

2002年，當地產(chǎn)公司為實(shí)現規模擴張，紛紛涌向一二線(xiàn)城市，開(kāi)始冒險激進(jìn)的跑馬圈地式發(fā)展時(shí)，胡葆森選擇了固守河南。

2008年6月，建業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為內地中原地區第一家直接在香港掛牌的地產(chǎn)企業(yè)。

隨后，建業(yè)地產(chǎn)在百億規模徘徊數年，直至2017年起銷(xiāo)售規模才有了明顯的增長(cháng)。2019年建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額達1011.5億元，首次邁入千億門(mén)檻。

今年5月，建業(yè)地產(chǎn)將中原建業(yè)分拆上市，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)始獨立發(fā)展，它也成為胡葆森商業(yè)帝國的第四家上市公司。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： “豫系龍頭房企”的一封求助信，汛情導致產(chǎn)生經(jīng)濟損失50億元