全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增長(cháng)，但下半年以來(lái)明顯出現乏力。2021年德信中國實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額739.8億元，同比增長(cháng)16.7%，相較于百強房企平均3.5%的降幅而言表現平穩。不過(guò)企業(yè)并未完成全年800億的目標銷(xiāo)售，整體目標完成率約為92.5%，優(yōu)于規模房企平均的88%。銷(xiāo)售面積349.2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)12.1%。但從上下半年的銷(xiāo)售來(lái)看，德信下半年共實(shí)現銷(xiāo)售額309.8億元，同比下降18.1%。

2021年11月，標普確認房地產(chǎn)企業(yè)德信中國控股有限公司的長(cháng)期發(fā)行人信用評級為“B”，同時(shí)將展望由“穩定”下調至“負面”，標普表示對其展望調整的主要原因是認為德信中國的銷(xiāo)售情況仍將面臨壓力。根據企業(yè)公告數據，2022年1-2月，公司實(shí)現銷(xiāo)售額53.1億元，同比下降37.75%，仍然承壓。

下半年拿地力度收縮明顯，新增土儲權益比例48%。2021年全年，德信中國共斬獲32宗土地，新增土儲投資總額318.0億元，新增土儲建面581.1萬(wàn)平方米。拿地銷(xiāo)售比0.43，超出百強房企平均的0.25。主要是上半年拿地較多，下半年以來(lái)企業(yè)僅斬獲5幅土地，收縮明顯。權益方面，按拿地總價(jià)口徑，2021年德信新增土儲權益比例依然在50%以下，為48.0%，新增項目中僅1個(gè)為全資。一直以來(lái)，德信的權益占比都比較低，雖然這種模式能夠幫助企業(yè)短期沖刺業(yè)績(jì)，但是同時(shí)也大量侵蝕企業(yè)收入，造成空心化的增長(cháng)。

外拓加強，聚焦一二線(xiàn)及長(cháng)三角、珠三角三四線(xiàn)。德信始終堅持立足浙江，深耕長(cháng)三角，聚焦四大都市圈的布局策略。以金額口徑計算，2021年新增土儲中73%位于長(cháng)三角區域，相較2020年下降14個(gè)百分點(diǎn)，但仍居于首位。外拓方面主要是在珠三角和中西部?jì)蓞^域投資提升，其中珠三角區域重點(diǎn)布局了漳州、廣州、佛山三城，占比提升11個(gè)百分點(diǎn)至14%。城市能級方面，二線(xiàn)仍是德信布局的重點(diǎn)核心，拿地金額占比達52%，較2020年略有下降，三四線(xiàn)城市拿地金額上升至44%，但均位于長(cháng)三角和珠三角。

土地可滿(mǎn)足3年左右的發(fā)展需求，核心區域長(cháng)三角土儲占比達77%。截至2021年底，德信共擁有土地儲備1913.0萬(wàn)平方米，較2020年底略有下降。按照企業(yè)目前的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售以及增長(cháng)節奏，可以滿(mǎn)足3年左右的發(fā)展需要。以建筑面積口徑計算，城市能級方面，二線(xiàn)城市占比最高達到58%，三四線(xiàn)城市為39%；區域分布上，長(cháng)三角區域占比高達77%，杭州作為德信大本營(yíng)，單城占比達到了27.9%，溫州、寧波次之，占比達到9.9%及9.0%。

營(yíng)收與銷(xiāo)售規模比例僅31%仍然較低，下半年結轉速度不如上半年。2021年德信實(shí)現營(yíng)業(yè)收入231.1億元，同比增長(cháng)45.6%。以營(yíng)業(yè)收入/銷(xiāo)售規模來(lái)看，2020年德信這一比例僅有25%，低于百強上市房企2020年46%平均水平的21個(gè)百分點(diǎn)，今年該比例依然很低，只有31%。其中物業(yè)開(kāi)發(fā)收入229.3億元，占集團總收入的99.2%。物業(yè)投資收入1.41億元，呈現穩步上升態(tài)勢。不過(guò)結合2021年上半年企業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收129.9億元來(lái)看，下半年企業(yè)地產(chǎn)結轉收入只有100億元左右，速度慢于上半年。

盈利能力持續下降，歸母利潤率僅4.1%。2021年德信中國實(shí)現毛利潤50.1億元，同比上升22.0%，整體毛利率21.8%，同比下滑4.2個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現凈利潤23.8億元，凈利率10.3%，相較2020年同期下滑3.9個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現歸母凈利潤9.4億元，歸母凈利率僅4.1%。從盈利能力來(lái)說(shuō)，企業(yè)的各項指標已經(jīng)連續3年出現下滑，尤其是大量的合作項目侵蝕利潤，導致企業(yè)歸母凈利率只有4.1%。

現金短債比1.11，短期償債壓力較大。截至2021年底，德信中國持有現金178.4億元，較2020年底提升,但由于短期債務(wù)總額同比增長(cháng)80.4%達到157.6億，現金短債比降至1.11。根據企業(yè)公告，企業(yè)現金中包含受監管的建造預售物業(yè)的擔保存款人民幣58.3億元，并且應付非控股權益及關(guān)聯(lián)方款項也有97億元，企業(yè)短期內償債壓力較大。長(cháng)短債比下降至0.96，近五成有息債在今年到期，債務(wù)結構需調整。在授信額度方面，截止至2021年底，德信未動(dòng)用銀行及其他金融機構授信額度為約人民幣25.3億元，較中期下降15億元左右，相對當下債務(wù)規模而言，授信額度也仍需提高。

債務(wù)指標優(yōu)化，剔預資產(chǎn)負債率降至監管線(xiàn)以下。根據企業(yè)公告，截至2021年底，德信的凈負債率為63%，相較2020年底下降，剔除預售賬款后資產(chǎn)負債率為69.6%，成功降至監管標準的70%以下，達到監管要求。

另外值得關(guān)注的是，以“杭派精工”為品牌導向的德信2021年以來(lái)維權事件也在增多。2021年11月，德信溧水項目“玖宸府”被曝由于違規施工被強制停工，位于成都的湖畔云璟項目被業(yè)主舉報違規銷(xiāo)售，溫州翡麗云邸項目被業(yè)主稱(chēng)為“溫州史上最爛、問(wèn)題最多樓盤(pán)”，遭到集體維權。一直以來(lái)品質(zhì)都是杭派企業(yè)的立身核心，盡管當下企業(yè)面臨銷(xiāo)售壓力增大，結轉速度減緩、短期債務(wù)承壓等問(wèn)題，但先保障項目品質(zhì)，能順利交付才能實(shí)現資金的有效滾動(dòng)。