在司法實(shí)踐中，租賃關(guān)系成立在查封、抵押之后的，不能對抗查封及抵押的效力。但先于查封、抵押成立的租賃同樣不能阻止法院強制執行，齊精智律師提示租賃物被拍賣(mài)的，承租人有權要求買(mǎi)受人繼續履行租賃合同（阻止移交租賃物）或對租賃物主張優(yōu)先購買(mǎi)權，但該權利不能排除法院對租賃物的強制執行。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、租賃在先也不能解除法院查封。

裁判要旨：承租人以其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同并已實(shí)際占有使用租賃物為由，請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院應予支持。齊精智律師提示但若查封措施不會(huì )產(chǎn)生移交租賃物的現實(shí)風(fēng)險，無(wú)論是否有在先的租賃權，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

案件來(lái)源：最高人民法院：《福建福州農村商業(yè)銀行股份有限公司華林支行與何勇生、肖莉等金融借款合同糾紛執行裁定書(shū)》【（2016）最高法執監397號】

二、強制執行中，承租人不能同時(shí)主張優(yōu)先購買(mǎi)權和繼續履行租賃合同的權利，只能擇一行使。

裁判要旨：租賃權先于抵押權設立時(shí)，租賃物被拍賣(mài)的，承租人有權要求買(mǎi)受人繼續履行租賃合同或對租賃物主張優(yōu)先購買(mǎi)權，但該權利不能排除法院對租賃物的強制執行。齊精智律師提示在強制執行中，承租人不能同時(shí)主張優(yōu)先購買(mǎi)權和繼續履行租賃合同的權利，只能擇一行使。

案件來(lái)源：最高法院：《青島利群投資有限公司等申請監督案執行裁定書(shū)》【（2013）執監字第67號】

三、以租賃形式抵償債務(wù)，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。

裁判要旨：《房屋使用權抵債合同》是債務(wù)人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同。因此，一、二審判決認定英聯(lián)視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權抵債合同》為債權債務(wù)合同關(guān)系而非房屋租賃合同，并無(wú)不當。

案件來(lái)源：中華人民共和國最高人民法院  民 事 裁 定 書(shū)    （2014）民申字第215號。

四、案外人以租賃權為由提起執行異議之訴，人民法院已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

裁判要旨：金錢(qián)債權執行中，人民法院對被執行人出租給案外人的租賃物強制執行，案外人以其對該物享有租賃權為由，提起執行異議之訴，請求排除對租賃物執行的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

案件來(lái)源：浙江德建機械有限公司與陳偉鋒、中國工商銀行股份有限公司諸暨支行等案外人執行異議之訴一案  （2014）浙紹執異終字第29號。

五、案外人以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”提出執行異議阻止移交承租房產(chǎn)的，應當以民訴法225條受理。

裁判要旨：根據“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，即使租賃物發(fā)生物權變動(dòng)，承租人所能主張的也只是租賃物的買(mǎi)受人應當受原租賃關(guān)系的約束，但并不能進(jìn)一步主張租賃物在租賃期間內不得發(fā)生物權變動(dòng)，否則便構成對出租人就租賃物所享合法處分權的過(guò)分限制。

依循案外人異議程序進(jìn)行審查，就有可能出現實(shí)際執行效果與實(shí)體法關(guān)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則”內涵的矛盾。理由在于，啟動(dòng)案外人異議審查，就意味著(zhù)后續還可能衍生出執行異議之訴。執行異議之訴可能歷經(jīng)一審、二審程序，全案定讞的周期會(huì )很長(cháng)，這勢必對法院強制處置不動(dòng)產(chǎn)的工作造成嚴重影響。

案件來(lái)源：執行復議：深圳市中級人民法院（2015）深中法執復字第132號。

綜上，租賃先于查封、抵押設立的，承租人依法可以主張優(yōu)先購買(mǎi)權或拍賣(mài)不破租賃要求買(mǎi)受人繼續履行租賃合同，但無(wú)權阻止強制執行。

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