小債看市 作者：小債看市
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
近年來(lái)，禹洲集團為了千億目標極速狂奔，境內外瘋狂舉債大肆拿地，然而隨著(zhù)美元債發(fā)行收緊以及房企融資新規“三道紅線(xiàn)”政策出臺，其杠桿率持續惡化。
01
業(yè)績(jì)下滑
近日，禹洲集團（01628.HK）多只美元債連續暴跌，其中2025年2月到期的美元債創(chuàng )出去年4月以來(lái)最大跌幅，2026年8月到期的美元債跌幅也創(chuàng )新低。
3月23日，穆迪將禹洲集團的企業(yè)家族評級（CFR）從“Ba3”下調至“B1”，高級無(wú)抵押評級從“B1”下調至“B2”；同時(shí)展望由“穩定”調整至“負面”。
穆迪表示，對禹洲集團的評級下調是根據其近期發(fā)出的盈利預警所作出的，預計其收入確認將顯頹勢。
此前，禹洲集團發(fā)布盈利預警公告稱(chēng)，2020年度的綜合純利將顯著(zhù)下降。
盈利預警公告
《小債看市》統計，目前禹洲集團存續境外債12只，存續規模55.01億美元，其中一年內到期規模有9.44億美元。
在境內債券方面，主要由禹洲集團子公司禹洲鴻圖地產(chǎn)發(fā)行，目前存續債券10只，存續規模為105.43億元。
近年來(lái)，禹洲集團為了千億目標極速狂奔，境內外瘋狂舉債大力拿地，然而隨著(zhù)美元債發(fā)行收緊以及房企融資新規“三道紅線(xiàn)”政策出臺，其杠桿率持續惡化。
02
千億目標 極速狂奔
據官網(wǎng)介紹，禹洲集團1994年成立于廈門(mén)，2009年在香港聯(lián)交所上市，目前已發(fā)展成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運營(yíng)、酒店運營(yíng)、物業(yè)管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
2016年，禹洲集團將總部從廈門(mén)搬遷至上海，2018年正式開(kāi)啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰略落地。
禹洲集團官網(wǎng)
近年來(lái)，禹州集團整體銷(xiāo)售規模呈快速增長(cháng)態(tài)勢，2020年實(shí)現合約銷(xiāo)售1049.67億元，同比增長(cháng)39.74%，邁入“千億俱樂(lè )部”。
據克而瑞數據顯示，2020年禹洲集團以732.9億操盤(pán)金額位列房企第46位；以488.1萬(wàn)平方米操盤(pán)面積同樣位列第46位。
克而瑞數據
其實(shí)，禹洲集團業(yè)績(jì)下滑早有預兆。
2020年上半年，禹洲集團實(shí)現營(yíng)收140.07億元，同比增長(cháng)20.37%；實(shí)現歸母凈利潤10.19億元，同比下滑37.81%，“增收不增利”現象顯現。
至于業(yè)績(jì)下降的原因，禹洲集團表示：一是受疫情影響，若干物業(yè)項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及物業(yè)交付有所延期，導致收入及利潤遞延確認；二是一些房地產(chǎn)相關(guān)調控措施導致物業(yè)項目的售價(jià)低于預期，毛利率減少。
2016-2020年上半年，禹洲集團的銷(xiāo)售毛利率分別為36.27%、35.4%、30.72%、26.21%以及23.04%，可以看出其毛利率已經(jīng)連續5年下滑，對盈利能力形成負面影響。
銷(xiāo)售毛利率
截至最新報告期，禹洲集團的總資產(chǎn)為1677.55億元，總負債1367.47億元，凈資產(chǎn)310.08億元，資產(chǎn)負債率81.52%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，禹洲集團剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為73.1％，凈負債率63.7%，現金短債比為2.49，踩中一道監管紅線(xiàn)，屬于“黃檔”房企。
近年來(lái)，禹洲集團負債規模不斷攀升，財務(wù)杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年其總負債已飆升至千億以上。
禹洲集團總負債情況
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，禹洲集團主要以流動(dòng)負債為主，占總負債比為67%。
截至2020年上半年末，禹洲集團流動(dòng)負債有917.62億元，其一年內到期的短期債務(wù)有222.5億元。
相較于短債壓力，禹洲集團流動(dòng)性充沛，其賬上現金及現金等價(jià)物有349.47億元，非受限現金短債比為1.57，短期償債壓力不大。
除此之外，禹洲集團還有非流動(dòng)負債449.85億元，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計417.78億元。
整體來(lái)看，禹洲集團剛性債務(wù)規模有640.28億元，主要為長(cháng)期有息負債，從財報上看有“大存大貸”嫌疑。
有息負債高企，禹洲集團融資成本成倍增長(cháng)，2016-2019年其利息支出分別為15.86億、17億元、30.5億以及43.38億元，四年翻了近兩倍，對利潤形成嚴重侵蝕。
在償債資金方面，禹洲集團主要依賴(lài)于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過(guò)應收賬款，股權融資、股權質(zhì)押融資以及信托等方式融資。
2017年，禹洲集團提出“區域深耕,全國領(lǐng)先”新的發(fā)展戰略，定下2020年躋身千億房企俱樂(lè )部的目標。
隨后，禹洲集團開(kāi)始大手筆拿地，在廈門(mén)、福州、上海、合肥等一二線(xiàn)城市及其周邊衛星城收獲23幅地塊，新增建面379萬(wàn)平方米，當年拿地規模高于2015和2016年總和。
2018年，禹洲集團全面啟動(dòng)“千億征程，全國深耕”的戰略方針，其進(jìn)一步強調土儲新增土地儲備540萬(wàn)平方米。
截至2019年末，禹洲集團總土地儲備可供銷(xiāo)售建筑面積已達2012萬(wàn)平方米。
土地儲備情況
然而，激進(jìn)擴張一方面導致禹洲集團債務(wù)規模飆升，另一方面其高價(jià)拿地的弊端開(kāi)始顯現。
由于近幾年禹洲集團營(yíng)收增速明顯慢于拿地及銷(xiāo)售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價(jià)拿地壓力下，禹洲集團及時(shí)止損，依次出售位于廈門(mén)、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長(cháng)也很大程度上歸功于這部分收益。
同時(shí)，禹洲集團多地項目因質(zhì)量問(wèn)題遭業(yè)主投訴維權。千億銷(xiāo)售目標重壓下，其大力舉債蒙眼狂奔，高周轉指揮棒下以質(zhì)量聞名的禹洲，卻在這個(gè)問(wèn)題上頻頻出錯。
03
起步于廈門(mén)
1988年，大學(xué)畢業(yè)后，有著(zhù)財經(jīng)專(zhuān)業(yè)背景的林龍安被分配到廈門(mén)財政系統工作。
1993年，林龍安被提拔為廈門(mén)市土地開(kāi)發(fā)公司的財務(wù)經(jīng)理，開(kāi)始與房地產(chǎn)打交道。
次年，三十而立的林龍安放棄公務(wù)員穩定的工作，下海從辦采石場(chǎng)開(kāi)始了創(chuàng )業(yè)之路，后來(lái)他傾其所有創(chuàng )立禹洲地產(chǎn)，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集團董事局主席林龍安
1995年，禹洲推出第一個(gè)產(chǎn)品“禹洲新村”，地處廈門(mén)市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然并非城市核心地段，但其在產(chǎn)品上花了不少心思，在當時(shí)的廈門(mén)市場(chǎng)上贏(yíng)得了一片美譽(yù)。
賺得第一桶金后，林龍安以穩扎穩打的方式在廈門(mén)市場(chǎng)扎根，2000年前后禹洲在廈門(mén)已經(jīng)做到首屈一指。
2004年起，禹洲開(kāi)始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風(fēng)暴席卷全球，房?jì)r(jià)下行市場(chǎng)成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問(wèn)題。禹洲則依靠長(cháng)期穩定的現金流度過(guò)危機，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第182位。
2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進(jìn)，林龍安更崇尚香港地產(chǎn)商的保守經(jīng)營(yíng)。
然而，彼時(shí)閩系頭部房企銷(xiāo)售均超過(guò)400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開(kāi)始著(zhù)急了。
此后，大力舉債、瘋狂拿地，千億目標下禹洲開(kāi)始蒙眼狂奔，但規模擴張偏離了林龍安的戰略基調，透支了禹洲的增長(cháng)潛力，給后續運營(yíng)埋下隱患。
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