小債看市 作者| 小債看市
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今年以來(lái)，國際三大評級機構多次下調龍光集團信用等級，其信用資質(zhì)持續惡化，到期債務(wù)無(wú)法支付的風(fēng)險飆升。
3月11日，據深交所披露，深圳市龍光控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍光控股”）旗下“19龍控01”跌超33%，被深交所實(shí)施兩次臨停，該券面值現僅剩28.5元/張，創(chuàng )歷史新低。
據公開(kāi)資料，“19龍控01”發(fā)行于2019年4月，當前余額15.1億元，將于2024年3月19日到期，今年3月19日面臨回售。
《小債看市》統計，目前龍光控股存續債券19只，存續規模205.69億元，其中將有43.16億債券于一年內到期。
存續債券到期分布
除了“19龍控01”面臨回售，18.26億元“18龍控02”也將于3月22日到期，近日龍光就“18龍控02”展期事宜發(fā)起談判。
據悉，“18龍控02”展期方案一經(jīng)出爐，便招來(lái)投資者的強烈不滿(mǎn)，質(zhì)疑龍光“躺平”、“逃廢債”。
“18龍控02”展期方案為：本金展期18個(gè)月，在展期期間自第9個(gè)月起每月支付10%本金直至第18個(gè)月累計付清100%本金；兌付日支付20%利息，剩余80%應付未付利息展期18個(gè)月，在展期期間自第9個(gè)月起每月支付8%直至第18個(gè)月累計付清80%應付利息。
不過(guò)，目前“18龍控02”展期方案還未正式投票，最終方案能否通過(guò)還存在變數。
另外，在離岸債券方面主要由龍光集團（3380.HK）發(fā)行，目前存續12只美元債，存續規模36.59億美元。
今年年內，龍光集團將有兩只離岸債券到期，到期規模有39億元人民幣。
然而，目前龍光集團的可用現金余額遠低于短期債務(wù)到期規模，由于在融資渠道和現金規模方面受到雙重壓力，其流動(dòng)性幾近耗盡。
今年以來(lái)，國際三大評級機構多次下調龍光集團信用等級，其信用資質(zhì)持續惡化，到期債務(wù)無(wú)法支付的風(fēng)險飆升。
值得一提的是，今年1月市場(chǎng)傳言龍光集團有30億美元私募債，被機構瘋狂施壓要求提前還債，但隨后遭到公司否認。
龍光集團管理層在近日交流會(huì )上稱(chēng)，2022年1月份以來(lái)私募美元債觸發(fā)了公司評級下調，導致銀行放款被截留，公司資金很緊張。
另外，龍光集團還透露有大約60億元的資產(chǎn)盤(pán)活安排，已有部分項目主動(dòng)停工。
據官網(wǎng)介紹，龍光集團創(chuàng )立于1996年，于2013年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家致力于構建美好生活的城市綜合服務(wù)商。
龍光控股是龍光集團在境內最主要的運營(yíng)主體，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及工程施工。
龍光集團官網(wǎng)
從股權結構看，紀海鵬和女兒紀凱婷通過(guò)家族信托實(shí)際控制龍光集團，是龍光實(shí)際控制人。
股權結構圖
2020年，受益于重倉“粵港澳大灣區”的紅利，龍光集團躋身“千億俱樂(lè )部”。
2021年，龍光集團歸屬公司股東權益的合約銷(xiāo)售額約為1402億元，同比增長(cháng)16.2%，但未完成1448億元年度目標。
據克而瑞數據，2021年龍光集團以1588.2億操盤(pán)金額在房企中排第20位；以934.2萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第25名，屬于TOP20大中型房企。
克而瑞數據
今年前兩個(gè)月，龍光集團銷(xiāo)售疲軟不達預期，累計銷(xiāo)售額132億元。
在土地儲備方面，2021年上半年龍光集團新獲取項目27個(gè)，應占權益總建筑面積約363.34萬(wàn)平方米。
截至2021年6月30日，龍光集團土地儲備總建筑面積約8555.74萬(wàn)平方米，若以貨值計算，粵港澳大灣區及長(cháng)三角區域占比約為85%。
2021年上半年，龍光集團實(shí)現營(yíng)收351.65億元，同比增長(cháng)13.3%；實(shí)現歸母凈利潤61.82億元，同比微增0.4%。
近年來(lái)，受結轉項目區域分布影響，龍光集團整體營(yíng)業(yè)毛利率呈下行趨勢，2021年中期降至26.92%。
毛利率水平
截至2021年中，龍光集團總資產(chǎn)為2897.95億元，總負債2190.2億元，凈資產(chǎn)707.76億元，資產(chǎn)負債率75.58%。
從房企融資“三道紅線(xiàn)”看，龍光集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.8%，現金短債比為1.8，凈負債率為61.4%，全部實(shí)現綠檔。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，龍光集團主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的69%。
截至同報告期，龍光集團流動(dòng)負債有1519.84億元，主要為其他流動(dòng)負債，其一年內到期的短期債務(wù)合計115.48億元。
相較于短債規模，彼時(shí)龍光集團流動(dòng)性較好，其賬上現金及現金等價(jià)物有404.43億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力尚可。
此外，龍光集團還有670.36億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計623.46億元。
整體來(lái)看，龍光集團剛性債務(wù)規模有738.94億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為34%。
有息負債逐年增長(cháng)，龍光集團融資成本不斷上升，2020年該指標高達20.51億元，對公司盈利空間形成一定侵蝕。
近年來(lái)，龍光對外融資需求不斷提高，其融資渠道多元化，主要依賴(lài)于銀行借款和發(fā)債，還通過(guò)應收賬款、股權以及股權質(zhì)押等方式融資。
2020年末，龍光集團向合格投資者發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，成為自監管部門(mén)支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)債政策出臺以來(lái)，繼龍湖、碧桂園之后國內第三家成功發(fā)債的民營(yíng)房企。
不過(guò)，自去年第四個(gè)季度以來(lái)，龍光集團外部融資環(huán)境迅速惡化，銀行暫停了對其貸款的審批和提取。
另外，龍頭集團少數股東權益與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。
截至2021年中，龍光集團少數股東權益已達252,2億元占比36%，較2020年末增長(cháng)38%；少數股東損益為3.19億元，較2020年末有所減少。
總的來(lái)看，截至去年中，龍光集團毛利率雖逐年下滑，但整體業(yè)績(jì)和盈利能力尚可；公司剛性債務(wù)規模較大，財務(wù)費用支出增加；融資環(huán)境迅速惡化，流動(dòng)性異常緊張。
1996年，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展初期，紀海鵬家族在汕頭創(chuàng )立龍光建安，后進(jìn)軍深圳房地產(chǎn)，并將業(yè)務(wù)擴張至整個(gè)珠江三角。
2000年，龍光建安啟動(dòng)占地776畝的汕頭城中村改造項目“金禧花園”，在汕頭一舉成名，紀海鵬由此發(fā)家。
三年后，龍光建安以2.86億元競投得深圳市寶安中心地塊，成為寶安中心區的“地王”，掀開(kāi)了異地擴張的序幕。
隨后，龍光擴張業(yè)務(wù)版圖，并逐漸進(jìn)入佛山、南寧、廣州、惠州、珠海及中山等房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了以珠江三角洲為核心發(fā)展的戰略布局。
龍光集團董事長(cháng)紀海鵬
另外，龍光集團還進(jìn)軍高速公路建設領(lǐng)域，以BOT形式投資建設了四個(gè)項目，總投資達367億元。
2009年后，龍光逐漸完成重組并成功收購深圳優(yōu)凱思，2011年將總部搬至深圳。
2012年9月，龍光地產(chǎn)香港公司成立，為籌備上市做最后的準備。隨后歷經(jīng)一年半的努力，2013年12月龍光集團登陸資本市場(chǎng)。
近年來(lái)，熟練斬獲“地王”的龍光，在深圳龍華、光明乃至前海搶下多宗“地王”。
2014年12月，龍光以總價(jià)46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區域的A802-0305號住宅用地，折合樓面地價(jià)2.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達85.3%；2015年又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當時(shí)的深圳總價(jià)地王。
2016年，龍光再度刷新紀錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區一商住混合用地塊，成為全國總價(jià)地王。
值得注意的是，龍光敢于多次拿下“地王”，都離不開(kāi)“金主”的支持，其背后閃現著(zhù)浙商銀行、平安大華等機構的身影，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
2021年上半年，龍光還在土地市場(chǎng)上高舉猛打，其在深圳首輪集中供地中豪擲80億成最大贏(yíng)家。
然而，2021年下半年龍光集團便鮮少露面，其僅在汕頭以7.08億元的總價(jià)競得一宗宅地。
隨著(zhù)深圳房?jì)r(jià)降溫，龍光區域發(fā)展的高周轉紅利逐漸褪去，其高價(jià)拿地擴張的背后，面臨著(zhù)高杠桿、高風(fēng)險、高負債等一系列問(wèn)題。（作者微信：littlebond1）
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