金融審判研究院 作者：初明峰、鄭夢(mèng)圓、張款
來(lái)源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
由于現行土地管理制度的限制，未取得農村集體組織居民身份者購買(mǎi)宅基地上房屋無(wú)法取得相應的不動(dòng)產(chǎn)登記，故買(mǎi)受人對該宅基地上房屋享有的權利不包括買(mǎi)賣(mài)、抵押等處分所有權的權利。但并不妨礙買(mǎi)受人行使非基于權屬登記的權利，拆遷補償款的取得即為此種。
案情摘要
爭議焦點(diǎn)
法院認為
案涉房屋買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生在1996年5月1日前，原、被告作為完全民事行為能力人，對房屋的買(mǎi)賣(mài)是原、被告真實(shí)意思表示。1999年施行的《土地管理法》第六十三條雖明文規定禁止集體所有土地使用權的轉讓?zhuān)?、被告間的買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生于該法律實(shí)施之前，根據1988年的《土地管理法》第四十一條規定，當時(shí)的法律并不禁止城鎮非農業(yè)戶(hù)口居民購買(mǎi)集體所有土地的使用權用以興建住宅。被告將其合法取得土地使用權后興建的房屋轉讓給原告的買(mǎi)賣(mài)行為并沒(méi)有違反當時(shí)法律的禁止性規定，且沒(méi)有證據證明其再轉讓行為存在有原、被告惡意串通而損害國家、集體或者第三人利益的情形。
其次，關(guān)于拆遷補償款的取得：原告實(shí)際已經(jīng)取得該房屋的所有權，但由于現行法律對不動(dòng)產(chǎn)所有權采取登記制度，原告受限于現行法律法規規定而無(wú)法辦理產(chǎn)權登記手續，從而使其無(wú)法對外行使買(mǎi)賣(mài)、抵押等處分所有權的權利，但這不影響原告向合同相對人即被告主張有關(guān)非須經(jīng)權屬登記才可產(chǎn)生的權利，其中當然包括了本案所涉及的拆遷補償所產(chǎn)生的實(shí)際利益。
案例索引
相關(guān)法條
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
實(shí)務(wù)分析
因宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生的法律關(guān)系始終存在一個(gè)法律適用上的矛盾區域：房屋未經(jīng)拆遷時(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權登記，而房屋一旦拆遷，原物權客體即不存在，也即無(wú)法提起針對該房產(chǎn)的所有權確認之訴，進(jìn)而導致很多爭議權利人選擇針對合同效力提起訴訟。但是，按照《最高人民法院第九次民商事審判工作會(huì )議紀要》中的精神，就合同有效提起確認之訴的，人民法院不應予以受理，其原因在于合同天然地被推定為有效，因合同產(chǎn)生的爭議應就爭議權利客體提起訴訟或就合同效力瑕疵提起訴訟。本文所引判決雖然形成于“九民紀要”頒行前，但不應以確認之訴對合同效力作出積極確認的訴訟法理論卻始終為主流觀(guān)點(diǎn)。筆者認為，本文援引判例蓬江區人民法院判定確認合同有效的這一突破是合理的。究其原因，在于我國《物權法》對物權變動(dòng)采取“公示生效”主義的立場(chǎng)，但并未給予宅基地上房產(chǎn)流轉恰當的登記方式。同時(shí)，由于拆遷補償款的發(fā)放義務(wù)人是地方政府拆遷辦，而最高院在給浙江省高級人民法院的答復中又明確此類(lèi)糾紛不屬于人民法院民事訴訟受案范圍，故爭議權利人難以針對拆遷補償款的發(fā)放提起訴訟。如在此類(lèi)案件中教條地堅持不受理關(guān)于合同效力的積極確認之訴，則將實(shí)質(zhì)性封堵?tīng)幾h權利人的維權路徑。
本文援引判例涉爭實(shí)體法律關(guān)系主要為張立峰與黃發(fā)達之間關(guān)于案涉宅基地上房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，浙江高院曾在一文件中認為不宜對此類(lèi)合同的效力作出評價(jià)，其所謂不予評價(jià)乃是由于難以把握限制宅基地使用權流轉的政策性因素。在當前“舊村改造”和部分地區“合村并居”的大背景下，如認定宅基地上房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律的強制性規定無(wú)效，則因不動(dòng)產(chǎn)升級或合村并居等產(chǎn)生的利益房屋買(mǎi)受人將難以取得相應的補償款，甚至可以在舊村改造與合村并居相關(guān)規定出臺后冠冕堂皇地否定此前簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，顯與誠實(shí)信用原則相背離。本文所引案例中，法院認為原被告雙方簽訂案涉宅基地上房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)《土地管理法》關(guān)于禁止宅基地流轉的規定尚未頒行，故土地管理法中的禁止性規定不應成為無(wú)效事由。同時(shí)又基于誠實(shí)信用原則等對該合同效力予以認可。
筆者贊同本文所引案例立場(chǎng)的同時(shí)也認為該裁判觀(guān)點(diǎn)過(guò)于激進(jìn)，為能充分考慮宅基地使用權所具有的特殊屬性：這是我國歷經(jīng)數次土地改革最終給予農民的安身之本，脫離集體組織成員身份的評價(jià)確認宅基地上房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力，可能存在一定的政策性風(fēng)險?？梢钥紤]越過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同效力的評價(jià)直接對拆遷利益的取得作出判定亦未嘗不可。一孔之見(jiàn)，僅供參考。
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