作者：YY評級

此篇YY團隊以月度視角回顧行業(yè)，宏觀(guān)層面當前銷(xiāo)售和拿地端仍處頹勢，三線(xiàn)及以下的量?jì)r(jià)表現更令人擔憂(yōu)，各融資渠道仍在收縮，行業(yè)資金加速撤退。行業(yè)集中度和各梯隊門(mén)檻值均出現不同程度的下滑，內部結構悄然生變。此外，我們提供了22年以來(lái)YY地產(chǎn)主體評級調整明細，匯總重要輿情與重點(diǎn)主體成交量?jì)r(jià)。整體看，金穩會(huì )后多地樓市利好政策頻出，但巨大的下跌慣性仍難掉頭，疫情不利因素持續存在，民企流動(dòng)性加速惡化以及融創(chuàng )展期帶來(lái)的沖擊還會(huì )將“政策底”到“銷(xiāo)售底”的傳導路徑進(jìn)一步拉長(cháng)。

22年1-2月全國商品房銷(xiāo)售金額累計同比下降19.3%，較21年1-12月-11.5pct，銷(xiāo)售面積累計同比-9.6%，較21年1-12月-24.1pct，銷(xiāo)售勢頭仍處于較低迷狀態(tài)。相比TOP50房企銷(xiāo)售金額同比下降40%，實(shí)際數據或更差。

分城市能級看，22年1-2月30大中城市中一線(xiàn)\二線(xiàn)\三線(xiàn)成交面積同比分別為-7%\-23%\-52%，相比21年12月單月同比分別+24pct\-10pct\-1pct，一線(xiàn)城市成交熱度有所回暖，三線(xiàn)城市下跌幅度縮小但下跌絕對規模依舊較大，二線(xiàn)城市成交缺乏支撐。整體看城市之間分化明顯，二線(xiàn)成交有所惡化，三線(xiàn)依舊弱。

從成交價(jià)格看，隨著(zhù)調控加碼和房企流動(dòng)性問(wèn)題的逐漸暴露，一二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數增長(cháng)速度在21年中達到階段性高點(diǎn)后旋即向下，房?jì)r(jià)上漲支撐動(dòng)力不足。22年2月一二線(xiàn)線(xiàn)房?jì)r(jià)指數同比分別增長(cháng)1.5%/1.8%/1.3%，其中三線(xiàn)城市漲幅較21年中下降2.9pct，以?xún)r(jià)換量思路明顯，但預期轉變下恐較難穩住銷(xiāo)售。

2.投資端：先行指標明顯走弱，開(kāi)發(fā)投資超預期但可持續性弱

根據銷(xiāo)售-拿地-開(kāi)工投資的經(jīng)營(yíng)流程鏈條，在銷(xiāo)售大幅下滑的情況下土地市場(chǎng)同樣降溫顯著(zhù)。22年2月份百城土地成交建面6846.6萬(wàn)方，當月同比和環(huán)比分別為-33.4%、-36.8%。一方面由于2月春節因素，土地供應規模有所下滑，另一方面從成交土地溢價(jià)率看，疫情和經(jīng)濟放緩周期下土拍市場(chǎng)表現冷清，二三線(xiàn)土地溢價(jià)率繼續回落。后續隨著(zhù)土地供應在3-4月份集中出讓?zhuān)恋爻山唤媪蠒?huì )有所抬升，但實(shí)質(zhì)拿地熱情度的回升，還需結合銷(xiāo)售、市場(chǎng)預期、企業(yè)盈利等。

邊際上，金穩會(huì )后政策底被強化，3月17日合肥32塊地土拍均以上限價(jià)格成交，但我們認為這更多是政策刺激下個(gè)別區域短暫回暖，且由國企央企主導，仍需觀(guān)察銷(xiāo)售回暖趨勢確定后以及政策持續發(fā)力下的市場(chǎng)化拿地選擇。

22年1-2月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計同比上升3.7%，較21年1-12月下降0.7pct，當月同比上升3.67%，較21年12月增加17.58pct。我們認為在土地購置費占比減少的當前開(kāi)發(fā)構成中，可能更多依賴(lài)原材料上漲拉升施工增長(cháng)。結合新開(kāi)工、施工和竣工面積累計同比仍在下滑，分別較21年1-12月下降0.8pct、3.4pct和21.0pct，故成本端的上漲而非真實(shí)投資面積的增長(cháng)使得開(kāi)發(fā)投資繼續超預期的可持續性較弱。

3.融資端：各類(lèi)融資規模累計增速均處于下行通道，融資收縮與流動(dòng)性壓力負循環(huán)

融資負債端看，資金來(lái)源規模收縮表現出較大的不穩定性。22年1-2月資金來(lái)源同比下降17.7%，較21年1-12月-21.9pct。具體渠道看，貸款、自籌資金、預收款和個(gè)人按揭分別同比-21.1%、-6.2%、-27.0%和-16.9%，分別較21年1-12月-8.4pct、-9.4pct、-38.2pct和-24.9pct。其中受銷(xiāo)售持續大幅下滑的影響，資金來(lái)源占比最大的經(jīng)營(yíng)性回款（即預收款和個(gè)人按揭）下滑幅度最大，其次為自籌和銀行貸款。資金鏈壓力仍在加劇，銀行、信托等抽貸部分民企，再融資市場(chǎng)幾乎冰封，進(jìn)一步讓更多投資者選擇撤回，負循環(huán)加速。

4. 政策端：目前正進(jìn)入利好集中釋放期，多地釋放樓市寬松政策強化“政策底”

隨著(zhù)行業(yè)銷(xiāo)售持續下滑以及主體暴雷頻繁，政策托底的力度愈加顯現，尤其是3月16日國務(wù)院金穩會(huì )強調“積極出臺對市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺收縮性政策”，更是從高層態(tài)度方面給市場(chǎng)打了一劑強心針。但同時(shí)行業(yè)內融創(chuàng )這樣體量和排名主體的展期對行業(yè)沖擊力不可忽視，預期后續政策除了托底銷(xiāo)售和拿地外，對主體層面、已出險企業(yè)的風(fēng)險化解還將進(jìn)一步落實(shí)。

資金壓力下大小型房企普遍縮減開(kāi)支，后續存量土儲還將持續下降，資產(chǎn)質(zhì)量發(fā)生質(zhì)變，影響未來(lái)造血能力。行業(yè)利差層面，由于當前房地產(chǎn)政策尚難以帶來(lái)實(shí)質(zhì)恢復，地產(chǎn)銷(xiāo)售情況仍低迷，市場(chǎng)情緒擾動(dòng)更容易造成利差波動(dòng)。

1.  行業(yè)銷(xiāo)售集中度和門(mén)檻值變化

2022年1-2月全國TOP50銷(xiāo)售額同比下滑嚴重，但集中度圍繞著(zhù)TOP10房企提高。集中度方面，TOP10銷(xiāo)售額占TOP50銷(xiāo)售額之比為47.55%，較去年同期上升了2.56%；銷(xiāo)售額方面，整體梯隊均下滑了約40%左右；銷(xiāo)售面積方面，整體梯隊亦下滑了40%左右。

2.  行業(yè)拿地集中度和門(mén)檻值變化

2022年1-2月全國TOP50房企拿地金額同比下滑幅度均超55%，top10拿地金額僅200.40億元，下滑了55%、top20拿地金額僅147.80億元，下滑了59%、top30拿地金額僅100.50億元，下滑了61%和top50拿地金額僅62.60億元，下滑了63%。

2022年1-2月全國TOP50房企拿地面積同比下滑幅度均超50%，top10拿地面積僅200.40萬(wàn)平方米，下滑了52%、top20拿地面積僅147.80萬(wàn)平方米，下滑了59%、top30拿地面積僅100.50萬(wàn)平方米，下滑了61%和top50拿地面積僅62.60萬(wàn)平方米，下滑了63%。

2022年1-2月全國TOP50房企各梯隊拿地金額門(mén)檻同比下滑幅度均超67%，top10拿地面積僅24億元，下滑了73%、top20拿地面積僅16億元，下滑了69%、top30拿地面積僅12億元，下滑了67%和top50拿地面積僅6億元，下滑了67%。

2022年1-2月全國TOP50房企各梯隊拿地金額門(mén)檻同比下滑幅度均超43%，top10拿地面積僅59萬(wàn)平方米，下滑了54%、top20拿地面積僅32萬(wàn)平方米，下滑了59%、top30拿地面積僅27萬(wàn)平方米，下滑了51%和top50拿地面積僅21萬(wàn)平方米，下滑了43%。

3.   行業(yè)凈融資

在債券發(fā)行層面，2022年1-2月的房地產(chǎn)債券發(fā)行量共計719.60億元，償還量為596.57億元，凈融資額為123.03億元。周度頻次看，資金仍處于流出地產(chǎn)狀態(tài)，風(fēng)險偏好尚未修復，行業(yè)信心難以重建。

4. YY地產(chǎn)利差

2022年1月1日至3月18日，YY評級綜合評估行業(yè)基本面、個(gè)體信用資質(zhì)及負面輿情等因素，下調42家地產(chǎn)主體評級，即包括目前面臨流動(dòng)性或再融資困境的民營(yíng)房企，也包括經(jīng)營(yíng)能力較弱的央企/國企地產(chǎn)主體。

2、期間重要輿情

整體來(lái)看，2022年1月1日-3月18日，在行業(yè)銷(xiāo)售下行、外部評級下調及再融資受困等多重不利因素之下，各地產(chǎn)民企招式盡出，但仍止不住負面輿情發(fā)酵，違約/展期已由高杠桿弱資質(zhì)主體蔓延至此前市場(chǎng)認為相對資質(zhì)尚可的主體，。

具體來(lái)看，熱點(diǎn)主體方面，世茂一方面尋求金融機構支持，對期間內到期的ABS及信托進(jìn)行展期，另一方面積極處置資產(chǎn)回籠資金。3月17日，世茂股份足額劃轉“19世茂G2”本息兌付資金，表明公司保公開(kāi)債兌付的姿態(tài)。

該期間，融創(chuàng )仍在積極通過(guò)通過(guò)配股、資產(chǎn)處置以及向央行求助等方式自救，體現了較強的償債意愿，遺憾的是，面對4月1日境內40億元“20融創(chuàng )01”回售，以及評級下調觸發(fā)的境外28億私募美元債提前到期，融創(chuàng )未能抗住，擬對“20融創(chuàng )01”進(jìn)行展期。

因此前市場(chǎng)普遍認為龍光資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)，因此龍光不位列早批被砸民企之列。隨著(zhù)其境外私募債“冰山一角”露出水面，以及境外評級下調帶來(lái)再融資困難，龍光選擇對臨近到期的的“18龍控02”和“19龍控01”進(jìn)行展期，該事件對市場(chǎng)形成較大負面影響，造成民企地產(chǎn)債進(jìn)一步下探。

其他地產(chǎn)主體方面，該期間，華南城、禹洲、富力、恒大和正榮面臨即期兌付債券，紛紛進(jìn)行展期或交換要約。陽(yáng)光城的境內外債務(wù)構成實(shí)質(zhì)違約。與此同時(shí)，資產(chǎn)處置以回籠資金亦成為民營(yíng)房企的普遍選擇。

3、重點(diǎn)關(guān)注主體成交情況

我們選取碧桂園、旭輝、融創(chuàng )和龍光期限相近的境內債券，觀(guān)察2022/1/1-2022/3/18期間成交情況，不同資質(zhì)主體價(jià)格分層明顯?！?1旭輝03”成交在94元以上；受龍光展期事件影響，“20碧地01”遭砸盤(pán)，價(jià)格由95元以上跌至87元。因債券展期消息，融創(chuàng )和龍光境內債遭血洗，其中“20融創(chuàng )02”被大量拋售，價(jià)格跌至30元以下，“21龍控02”價(jià)格最低被砸至20元以下。

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原標題： YY | 2022年1-2月地產(chǎn)行業(yè)觀(guān)察：銷(xiāo)售拿地仍羸弱，民企基本面加速惡化