北京法拍房資訊 作者：鯨哥
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真實(shí)案例：
劉女士花了520萬(wàn)競得了北京一套法拍房。
房子周邊配套齊全，地段繁華，出行方便，參考周邊房?jì)r(jià)評估，房子最低可售590萬(wàn)，遠高于520萬(wàn)的成交價(jià)，劉女士自以為大賺了一筆。
然而，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，這套520萬(wàn)的法拍房，還欠著(zhù)一大筆土地出讓金，加上過(guò)戶(hù)等一系列稅費，共計90余萬(wàn)，更遠超過(guò)了590萬(wàn)的估值。
原以為撿了個(gè)大漏，最后卻遭了個(gè)大坑，劉女士除了填坑別無(wú)選擇。
我們經(jīng)?？梢钥吹皆诜ㄅ姆砍山话咐?，天價(jià)土地出讓金的存在，無(wú)疑是給競得者增添了一筆很大的經(jīng)濟負擔。那么為什么會(huì )存在高額的土地出讓金呢？要想明白這個(gè)問(wèn)題，先要搞清楚土地的出讓與劃撥的區別。
土地劃撥和土地出讓區別
概念
出讓土地：指國家以土地使用者的身份將土地使用權在一定年限內出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。
劃撥土地：劃撥土地使用權指的是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國有土地使用權。
性質(zhì)
土地劃撥性質(zhì)：是在交納補償、安置等費用后無(wú)償取得的，一般不設定土地使用權的期限，但卻有一定的限定條件，比如不得轉讓、出租和抵押。
土地出讓性質(zhì)：是國家以土地使用者的身份將土地使用權在一定年限內出讓與土地使用者，并需要由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。
取得方式
土地劃撥取得方式：需要向縣級以上人民政府獲得批準，給土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用。
土地出讓取得方式：商品房建設用地原則上應該以招標、拍賣(mài)、掛牌的有償方式取得，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。以劃撥方式取得的建設用地用權，房地產(chǎn)轉讓時(shí)，必須經(jīng)國土資源管理部門(mén)的審批，辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金。
使用期限
土地劃撥使用期限：依照國家法律的規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、法規另有規定外，沒(méi)有使用期限的限制。
出讓土地使用期限：一般分40年、50年、70年。
權利義務(wù)
土地劃撥權利義務(wù)：土地不得進(jìn)行轉讓、出租和抵押。
土地出讓權利義務(wù)：使用權人具有法定規范內的處置權，可進(jìn)行轉讓、出租和抵押。由此可得出，土地出讓和土地劃撥之間的權利義務(wù)不同。
房屋類(lèi)型
土地劃撥房屋類(lèi)型：一般為公益事業(yè)用地或回遷房、經(jīng)適房等建設用地；
土地出讓房屋類(lèi)型：多建有商品房，土地出讓和土地劃撥在房屋類(lèi)型上是存在著(zhù)一些區別的。
而我們現實(shí)當中，有很大一部分房源的土地性質(zhì)屬于”劃撥土地“，我們經(jīng)常提及嘴邊的經(jīng)濟適用房就屬于劃撥性質(zhì)的住宅房，這一類(lèi)房源具體包：房改房、集資建房、棚改安置房、城市房屋拆遷安置房、個(gè)人自建私房等。
如何計算劃撥土地稅費
法拍中在計算劃撥土地稅費的時(shí)候，先要明確自己是繳納土地出讓金還是土地收益金。
二者區別在于：如果是繳納土地出讓金，過(guò)戶(hù)之后就變?yōu)槌鲎層玫亓?，再次交易是不需要繳納這類(lèi)費用。土地出讓金需要辦理窗口根據不同的土地等級、使用年限進(jìn)行核算，才能得知具體費用。
如果是繳納土地收益金的話(huà)，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到買(mǎi)受人名下之后還是劃撥用地，再次交易時(shí)還需要繼續繳納土地收益金或出讓金，稅率為1%。
法拍中，通常都是繳納土地出讓金，出讓金通常來(lái)說(shuō)是按照成交價(jià)的10%、30%、35%或者差額的70%繳納，相對于新房二手房交易費用來(lái)說(shuō)，這也是法拍房買(mǎi)賣(mài)中一筆高昂的稅費了。
很多競拍者在看到地段好，價(jià)位低的法拍房時(shí)常常一哄而上，到后期環(huán)節時(shí)發(fā)現存在過(guò)戶(hù)難，稅費高額超出支付能力時(shí)而不得不悔拍，白白丟了保證金，這種案例時(shí)有發(fā)生。所以競拍者在遇到土地用途為劃撥性質(zhì)的法拍房時(shí)，一定要做好前期調查，才能將風(fēng)險防患于未然。
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