敲響法槌 作者：?jiǎn)淌抠?/p>
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【裁判要旨】
在案涉租賃合同因標的物違法而被確認無(wú)效的情況下，法院參照合同約定租金標準確定房屋占有使用費，符合最高人民法院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規定，出租人上訴要求以合法建筑物的租賃市場(chǎng)價(jià)格標準計算使用費，缺乏法律依據。
【參考案例】
（2020）粵01民終7114號 廣州某公司房屋租賃合同糾紛案
【簡(jiǎn)要案情】
一、2015年6月18日，廣州某公司作為出租人與某公司做出承租人簽訂了房屋租賃合同，約定租期兩年，每月11000元租金；該房產(chǎn)無(wú)合法報建手續；
二、合同簽訂后，承租人公司使用場(chǎng)地至今，并分租給其他幾家公司；
三、出租人訴至法院要求承租人返還房屋，按照市場(chǎng)價(jià)格支付租金；
【裁判結果】
一審判決承租人返還房屋，按照合同約定的租金支付房屋；二審維持判決；
【裁判規則】
一、租賃物未取得合法報建手續，租賃合同無(wú)效；
二、合同無(wú)效，承租人應返還房屋；其出資建設房屋的主張，可另行起訴解決，不影響在本案的返還房屋的責任承擔；
三、未經(jīng)合法報建的房屋應否拆除，是行政機關(guān)執法的范圍；
四、案涉租賃合同因標的物違法而無(wú)效，根據《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的規定》第5條規定，可參照合同的約定的租金標準確定房屋占有使用費；
【律師點(diǎn)評】
一、合理利用合同無(wú)效制度。
本案出租方在租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲后與承租方就增加租金問(wèn)題未能達成一致，通過(guò)起訴的方式主張租賃合同無(wú)效，從而主張返還財產(chǎn)。
但是，合同整體無(wú)效，違約條款即歸于無(wú)效，主張違約金未能獲得支持。
二、秉持誠實(shí)信用原則，衡量交易各方利益。
就租金問(wèn)題，主張以合法建筑的租賃市場(chǎng)價(jià)格標準計算承租方應支付的租金，未獲得法院支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的規定》對此內容有明確的規定，新的《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》第32條也對合同無(wú)效的法律后果進(jìn)行規定，尤其是貫徹誠實(shí)信用原則的具體規定，避免使得某一方當事人因合同無(wú)效制度而獲益。
此外，最為典型的關(guān)于合同無(wú)效參照合同約定支付價(jià)款的規定是在《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》，建設工程施工合同無(wú)效的，經(jīng)竣工驗收合格的，參照合同約定支付工程價(jià)款。因承包人的財力、物力、人力已經(jīng)全部物化到建設工程中，而合同約定的價(jià)款最為符合雙方意思表示。如此規定，是司法機關(guān)在發(fā)揮司法能動(dòng)作用，引導建立誠實(shí)信用的商事交易制度，在優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境大課題中進(jìn)一步發(fā)揮司法導向作用。
【引申一-----九民紀要：避免使一方當事人因合同不成立、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)而獲益】
《全國民商事審判工作會(huì )議紀要》第32條第二款，在確定合同不成立、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后財產(chǎn)返還或折價(jià)范圍時(shí)，要根據誠實(shí)信用的原則要求，在當事人之間合理分配，不能使不誠信的當事人因合同不成立、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)而獲益。合同不成立、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，當事人所承擔的締約過(guò)失責任不應超過(guò)合同履行利益。
該紀要規定，著(zhù)眼于合同無(wú)效、不成立或者被撤銷(xiāo)的法律后果，其中要旨有二，一是規范合同不成立情形下，參照《合同法》第58條關(guān)于合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的法律后果，返還財產(chǎn)或折價(jià)補償。二是在合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)情形下，合理分配各方利益，避免合同當事人利用合同無(wú)效、不成立、被撤銷(xiāo)制度獲取不當利益。
誠實(shí)信用原則在商事合同交易中貫穿始終，雖然不能決定合同的效力問(wèn)題，但是能影響除此之外的裁判規則，影響司法機關(guān)合理分配合同當事人舉證責任、利益分配等。通過(guò)這一規定，引導誠實(shí)信用的市場(chǎng)秩序，服務(wù)于營(yíng)商環(huán)境建設。
【引申二---如何區分合同不成立與合同無(wú)效】
首先，性質(zhì)不同。合同成立與否，是一個(gè)事實(shí)判斷。合同有效無(wú)效，是一個(gè)法律判斷。其次，合同當事人達成合意，完成要約和承諾，即成立，否則不成立。合同因違反法律、行政法規的強制性規定，或者違背公序良俗，違反《合同法》52條規定，合同無(wú)效，否則合同有效。最后，是否能夠通過(guò)履行改變。合同不成立，可以通過(guò)履行治愈原則來(lái)改變。合同無(wú)效，無(wú)法通過(guò)履行來(lái)改變違法或者背俗的事實(shí)。
九民紀要該條的規定，區分合同不成立和合同無(wú)效，在一定的情形下有其存在意義。例如假冒他人簽名與第三人簽訂合同的，該合同因不存在當事人的合意，屬于不成立的合同。若不加區分，則要認定該合同無(wú)效，但是我國法律中尚沒(méi)有假冒他人簽名而合同無(wú)效的制度，所以存在找法的困難。
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