西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
好多同行催我們對“兩會(huì )”《政府工作報告》中對房地產(chǎn)的論述部分進(jìn)行解讀，就地產(chǎn)從業(yè)人士的角度而言，今年“兩會(huì )”對房地產(chǎn)的定調沒(méi)有預期中的理想，但幸好銀保監會(huì )在“兩會(huì )”期間釋放了積極的信號。
先看一下《政府工作報告》中的原文：“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
市場(chǎng)方面認為，盡管部分城市已出現回暖的跡象，比如北京、上海、廣州、南京近期的成交量已明顯上升，政策方面鄭州限購限貸松綁、廣州花都區限購松綁等做出了表率，但樓市整體的信心回歸仍舊不太明顯，另外房地產(chǎn)行業(yè)的整體復蘇也還需要更多樓市銷(xiāo)售端政策的刺激。
我們注意到，鄭州發(fā)布救市政策后，除了一個(gè)中高端核心區域項目開(kāi)盤(pán)后較為火爆外，剛需和改善型市場(chǎng)的總體表現到目前為止仍舊不太理想。從最近仍有百強房企相繼爆雷，且爆雷房企仍在大面積地尋求債券和非標融資展期的現實(shí)情況來(lái)看，大部分房企的命運都將取決于接下來(lái)的樓市政策松綁力度，如果力度不夠，樓市還是很難整體企穩回暖，土拍市場(chǎng)仍將較難恢復，房企融資的回暖也將需要更長(cháng)的時(shí)間。
以下重點(diǎn)談?wù)勎覀兊囊恍┛捶ǎ?/p>
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵
2022年3月4日，銀保監會(huì )、央行發(fā)布《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監發(fā)〔2022〕4號），《通知》中提到“新市民主要是指因本人創(chuàng )業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮常住，未獲得當地戶(hù)籍或獲得當地戶(hù)籍不滿(mǎn)三年的各類(lèi)群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專(zhuān)畢業(yè)生等，目前約有三億人?！瓭M(mǎn)足新市民合理購房信貸需求。支持商業(yè)銀行認真貫徹國家有關(guān)政策，緊緊圍繞“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標，因城施策執行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。鼓勵商業(yè)銀行充分運用信息技術(shù)手段，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿(mǎn)足其購房信貸需求”。
就房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的困境而言，今年“兩會(huì )”《政府工作報告》對房地產(chǎn)的論述偏中性了一些。市場(chǎng)方面認為，在“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的基調下，“因城施策”并不意味著(zhù)全面放松，更不意味著(zhù)可以快速改變樓市預期。鄭州市2022年3月1日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》雖然率先放松了限購限貸政策，但對房地產(chǎn)市場(chǎng)構成核心支撐的重點(diǎn)城市（尤其是一二線(xiàn)城市）在樓市政策上卻很難達到鄭州的寬松幅度，不然肯定會(huì )與“房住不炒”的基調相背離。
很多堅守在房企的朋友反饋說(shuō)，如果銷(xiāo)售端的情況繼續惡化，他們所在的企業(yè)也不知道還能撐多久，尤其是去年的年終獎或者最近幾個(gè)月的工資都一直發(fā)不出來(lái)的開(kāi)發(fā)商。這次的《政府工作報告》中提到了“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”，我們認為，在當前樓市政策改善的基礎上，政策端只有大力支持新市民的購房和信貸需求（包括限購限貸的松綁）以及居民改善性購房的信貸需求，樓市的預期才能根本性地扭轉，房地產(chǎn)的市場(chǎng)也才能更快地回暖。具體來(lái)說(shuō)，上述措施除了擴大新市民及改善性住房需求外，最主要的就是住房信貸的放松，包括降低限購和限售的要求、放松認房/認貸的標準、下調第一和第二套房首付比例、下調第一和第二套房按揭利率等，當然執行方面還是依賴(lài)于每個(gè)城市“因城施策”的具體尺度。
市場(chǎng)方面認為，樓市整體進(jìn)入拐點(diǎn)的關(guān)鍵就是新市民住房及改善性住房需求得以擴大且購房信貸得以充分支持，只有解決這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，三穩目標才能實(shí)現，樓市也才能更快企穩回暖。當然，就內心的真實(shí)想法而言，我們也確實(shí)很迫切地希望各個(gè)城市能盡快就新市民購房及改善性購房需求以及信貸政策方面釋放利好，畢竟目前房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條都在承受著(zhù)巨大的壓力。
二、樓市的止跌回暖是房企融資轉暖的前提條件
2022年開(kāi)年至今，房企的債券融資和銀行融資都有明顯的松動(dòng)，監管層一直鼓勵信貸的松動(dòng)，不過(guò)主要利好的仍舊僅為國央企以及小部分優(yōu)質(zhì)的頭部民營(yíng)房企。截止當前，銀行、信托、私募、國央企金控、外資機構等對普通民營(yíng)房企的融資業(yè)務(wù)仍舊非常謹慎，對爆雷房企或者現金流緊張的房企也基本都是拒之千里的心態(tài)。鑒于大部分頭部信托機構和頭部私募機構都在焦頭爛額地處理爆雷房企的項目，我們認為，盡管監管層對信貸政策已有所放松，但房企融資環(huán)境的根本性改善（或者房企普遍性的融資好轉）最終還得取決于樓市預期的扭轉，而樓市預期扭轉的關(guān)鍵性因素就是地方政府對新市民購房及改善性購房需求的政策松綁，尤其是對首套和第二套購房信貸同時(shí)給予充分支持。
地產(chǎn)投資機構目前的處境不太樂(lè )觀(guān)，尤其是我們這種以非標投資為主的機構。以我們自身的情況為例，從去年底開(kāi)始，我們將業(yè)務(wù)側重點(diǎn)調整到了國央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商、地方龍頭民營(yíng)房企以及城投平臺的方向，目前的情況是國央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商的融資成本很難談下來(lái)，我們的收益要求基本要到年化9%-10%左右，但在國央企享受債券融資和銀行融資放松政策利好的情況下，對我們非標的成本接受度只在年化6%-8%左右；民營(yíng)房企的業(yè)務(wù)方面，因樓市尚未轉暖，大部分民營(yíng)房企都在自?；虮粍?dòng)收縮，拿地能力和拿地需求都非常有限，這種需求端的減弱也已導致我們機構端面臨大面積的資產(chǎn)荒問(wèn)題。至于存在流動(dòng)性問(wèn)題的房企，目前大家都還是保持不碰或者觀(guān)望的心態(tài)（除非是樓市出現大幅反彈），甚至AMC在市面存在那么多爆雷房企項目的情況下也仍舊面臨找不到優(yōu)質(zhì)可投項目的問(wèn)題。事實(shí)上，就目前的形勢而言，只有樓市的銷(xiāo)售先行企穩，房企才會(huì )有動(dòng)力新開(kāi)工和拿地，融資方面也才能正?；謴停ū追科蟪猓?，這樣土拍市場(chǎng)也才能正?；\轉，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也自然能企穩回升。
三、樓市轉暖是房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的基礎
截止2022年3月份，房企的流動(dòng)性依然普遍緊張，爆雷的房企數量依舊在擴大，百強中的民營(yíng)房企在美元債、非標融資方面的違約依舊持續不斷，房企的大規模裁員或躺平的現象也源源不斷。今年“兩會(huì )”的《政府工作報告》中提到“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，我們認為，要實(shí)現上述目標，根據《政府工作報告》中提到的“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”，如果樓市銷(xiāo)售端的政策在因城施策的基礎上能夠就限購限貸的松綁以及購房信貸的放松實(shí)現精準地落實(shí)，市場(chǎng)相關(guān)方的信心將更快地修復，后續的房企融資也能快速轉暖。
從市場(chǎng)的動(dòng)向來(lái)看，百強房企2月僅實(shí)現銷(xiāo)售金額4015.8億元，同比出現了腰斬，甚至相比2021年的月均水平降低了56.5%，創(chuàng )近幾年單月新低。截止當前，大多數房企現金流壓力尚未減輕，新開(kāi)工也隨之停滯，更無(wú)力參與土拍?！皟蓵?huì )”的《政府工作報告》中提出 2022年GDP目標增速為5.5%，這個(gè)目標值已經(jīng)達到了市場(chǎng)預期的上限。市場(chǎng)方面認為，為了避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對GDP增長(cháng)產(chǎn)生較大拖累，當前樓市的企穩勢在必行，因此樓市銷(xiāo)售端的寬松政策按道理也需要快速出臺。
我們認為，今年要實(shí)現“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的目標，讓樓市盡快企穩回暖是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。當前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“不良循環(huán)”的狀態(tài)，如果信貸和限購限貸的松綁力度仍舊無(wú)法到位，房企銷(xiāo)售下行和預售資金嚴控會(huì )繼續引起現金流壓力的加大，樓市看空情緒增加則會(huì )進(jìn)一步促使各類(lèi)投資機構停貸和收貸，隨之房企的供應商和尚未到期債務(wù)的債權人會(huì )要求提前還款并可能引發(fā)擠兌，再接下去就是房企的負面新聞爆發(fā)、銷(xiāo)售方面繼續斷崖式下滑，進(jìn)入惡性循環(huán)后最終引起交叉違約、房企躺平或破產(chǎn)等情況。因此，就像前面所提到的，只有樓市的銷(xiāo)售先行企穩，房企才會(huì )有動(dòng)力新開(kāi)工和拿地，土拍市場(chǎng)才能正?；\轉，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也才能企穩回升。
2022年3月2日，銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清在國新辦新聞發(fā)布會(huì )上表示“去年房?jì)r(jià)下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問(wèn)題發(fā)生了根本性的扭轉”。有不少同行認為，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈對國民經(jīng)濟的貢獻達到了25%左右，經(jīng)濟穩需要地產(chǎn)穩，按國家目前面對的復雜內外形勢以及今年《政府工作報告》所提及的目標，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)可能需要發(fā)揮更大的穩經(jīng)濟和穩增長(cháng)的作用，也即利好政策的釋放及樓市的回暖可能會(huì )比預期的時(shí)間快上不少。盡管我們對上述觀(guān)點(diǎn)持保守意見(jiàn)（畢竟“房住不炒”是大基調），但就我們目前面臨的國央企客戶(hù)的融資成本很難談下來(lái)、民營(yíng)房企無(wú)心無(wú)力拿地導致融資業(yè)務(wù)需求有限的困境而言，我們還是迫切地希望樓市趕快轉暖，不然我們這類(lèi)地產(chǎn)投資機構也會(huì )很快團滅。
總的來(lái)說(shuō)，大部分房企的命運都取決于接下來(lái)的樓市政策松綁力度。
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