西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
2022年2月18日，財聯(lián)社報道稱(chēng)“除了菏澤，全國已經(jīng)有一些城市默默降低了首套房貸利率及首付比例。從重慶、江西贛州的鏈家等地產(chǎn)中介處了解到，春節前后重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%”。受上述消息的影響，2月18日地產(chǎn)股迎來(lái)了集體大漲。
春節過(guò)后，中資美元債的市場(chǎng)還是非常不太平，且不說(shuō)去年下半年以來(lái)爆雷房企的美元債還在“跌跌不休”，光前兩周新冒出來(lái)的違約主體就能將中資美元債再次帶進(jìn)深淵。要知道，2022年2月10日媒體報導“預售資金監管政策放松，超出額度的資金可由房企提取使用”的消息后，全國各主要城市都開(kāi)始有所動(dòng)作，沒(méi)料到這個(gè)促使行業(yè)基本面改善和投資者信心提振的催化劑卻未能起到多大的作用，尤其是最近兩周幾家百強房企繼續死磕美元債和非標融資的展期甚至是要求降息、展息，房企大面積的裁員也連綿不絕，尤其可怕的是不少房企對外發(fā)布的所謂澄清信息也開(kāi)始自相矛盾，而這些都進(jìn)一步加劇了房企的信用危機。
回到行業(yè)現狀上，盡管從去年底開(kāi)始監管部門(mén)就大范圍地放松了信貸政策，包括按揭貸款的放松及利率下調、對并購類(lèi)債券融資與銀行融資的大力支持，以及2月8日央行、銀保監會(huì )通知保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，但樓市依然沒(méi)有明顯的復蘇跡象（僅極個(gè)別區域出現回暖），其中百強房企2022年1月全口徑銷(xiāo)售金額同比下降了41%，2月份前兩周同比下降了37%。
市場(chǎng)方面認為，房地差行業(yè)的復蘇取決于樓市整體的企穩回暖，也就是消費者信心的回歸。然而，截至當前，國內經(jīng)濟的下行趨勢仍舊帶來(lái)居民端強烈的收入下降的悲觀(guān)預期，加上大部分城市都還未止跌回暖以及房企爆雷、項目爛尾繼續增多等原因，樓市復蘇依舊蒙著(zhù)厚厚的陰影。
一、2022年的房地產(chǎn)行業(yè)形勢
2022年2月11日，《郁亮主席在萬(wàn)科集團2022年會(huì )上的總結發(fā)言》見(jiàn)諸于網(wǎng)絡(luò )，盡管市場(chǎng)上有不同的聲音，但萬(wàn)科對地產(chǎn)形勢的判斷還是讓人非常信服，以下簡(jiǎn)單摘錄一下上述發(fā)言中關(guān)于房地產(chǎn)形勢的一些判斷：
1. （于萬(wàn)科而言）今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。
2. 外部環(huán)境的第一個(gè)特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，縮表出清就是去金融化。
3. 外部環(huán)境另一個(gè)特征是今年經(jīng)濟工作會(huì )議提到的行業(yè)新發(fā)展模式。預判下來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式可以概括為一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)。一個(gè)中心，就是解決老百姓居住問(wèn)題。三個(gè)基本點(diǎn)，或三個(gè)基本抓手，分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。一是隨著(zhù)住房需求被不斷滿(mǎn)足，市場(chǎng)總量在不斷變??；二是租購并舉意味著(zhù)剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，會(huì )分流買(mǎi)房子的需求；三是人、地、房之間的匹配關(guān)系可能改變，核心、主要城市的住房供應會(huì )增加，過(guò)去一些出于限購等原因未被滿(mǎn)足的改善需求未來(lái)有釋放的可能。但大家要適應行業(yè)回歸民生屬性這個(gè)現實(shí)，不要指望價(jià)格上漲。
4. 在上述一個(gè)中心三個(gè)基本點(diǎn)外，還有兩個(gè)重大變化，一是市場(chǎng)分化會(huì )越來(lái)越明顯，二是行業(yè)規模開(kāi)始萎縮。
5. 房地產(chǎn)行業(yè)到了黑鐵時(shí)代……
二、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向
我們先前多次提到過(guò)，在房地產(chǎn)行業(yè)今后仍將長(cháng)期作為支柱產(chǎn)業(yè)的歷史經(jīng)驗下，行業(yè)規模萎縮到一定程度后肯定會(huì )企穩，其中城市更新、改善性住房、保障性住房需求等存量市場(chǎng)仍將保持很大的體量。更具體地說(shuō)，在未來(lái)的10年甚至20年時(shí)間，政策性住房和商品性住房將逐步區隔，政府主導的保障性住房、人才住房等政策性住房將逐步通過(guò)國央企主導的民生工程模式予以解決，同時(shí)商品房市場(chǎng)也將逐步強化，尤其是商品房市場(chǎng)對房企的拿地能力、產(chǎn)品能力、管理能力等方面的要求也將越來(lái)越高。房地產(chǎn)的新發(fā)展模式，核心將是國央企、城投平臺將保障性租賃住房等所需的巨量供應納入類(lèi)似基建的民生工程范疇，商品房市場(chǎng)則依舊由優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企以及國央企類(lèi)房企主攻，兩個(gè)方向并行不悖。
值得一提的是，近兩年以來(lái)一直有很多同行非常擔憂(yōu)房地產(chǎn)行業(yè)的“國進(jìn)民退”問(wèn)題。事實(shí)上，這已經(jīng)是無(wú)法逆轉的趨勢，但因民營(yíng)房企本身是房地產(chǎn)行業(yè)不可或缺的構成主體，且國央企在杠桿率受限和運營(yíng)效率較低的情況下短期內根本無(wú)法填補民營(yíng)房企所占的市場(chǎng)份額，因此民營(yíng)房企的存活概率和數量很可能遠超市場(chǎng)預期。根據券商的統計，僅40家上市民營(yíng)房企2020年的銷(xiāo)售金額就占到了全國總量35%的比重。除此之外，2021年下半年開(kāi)始越來(lái)越多的百強民營(yíng)房企出現爆雷后，地方龍頭民營(yíng)房企以及有實(shí)業(yè)基礎的其他實(shí)力型中小民營(yíng)房企卻爆發(fā)后更大的潛力，不僅在去年第二、第三批集中供地的土拍中有非常搶眼的拿地動(dòng)作，對爆雷房企的項目收購也動(dòng)作頻頻，市場(chǎng)方面甚至認為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成國央企與地方性民營(yíng)房企兩頭并重的格局。無(wú)獨有偶，《郁亮主席在萬(wàn)科集團2022年會(huì )上的總結發(fā)言》中也提出“面對重大變化，我們也要做相應改變。比如投資方面需要進(jìn)一步思考，面對市場(chǎng)分化萎縮、利潤非常有限的時(shí)候，我們需要更高質(zhì)量的投資，要由過(guò)去均勻、分散式的投資轉為向市場(chǎng)表現更好、團隊操盤(pán)能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實(shí)做不好，可能就要整建制撤銷(xiāo)，收回番號。我們面對的項目越來(lái)越復雜，越是復雜局面越要堅守各項紀律”。由此可見(jiàn)，深耕區域市場(chǎng)或者充分發(fā)揮地方性?xún)?yōu)勢已成為房企的主流市場(chǎng)策略。
三、關(guān)于2022年上半年的市場(chǎng)預估
2022年2月10日，媒體報道：全國性的商品房預售資金監督管理辦法已于近日制定出臺，明確預售資金額度監管為“重點(diǎn)額度監管”，由市縣級城鄉建設部門(mén)根據工程造價(jià)合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶(hù)內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。從樓市強調控和金融強監管的脈絡(luò )來(lái)看，房企在“兩道紅線(xiàn)”的去杠桿壓力背景下，融資性現金流入急劇收縮，疊加銷(xiāo)售下行和預售資金從嚴監管后，無(wú)異于雪上加霜，因此預售資金監管政策的放松對房企來(lái)說(shuō)可謂充當著(zhù)及時(shí)雨的功能。
從券商統計的數據來(lái)看，2022年1月份新房銷(xiāo)售面積累計同比下降了41%，2月份前兩周新房銷(xiāo)售面積累計同比下降了37%。在樓市銷(xiāo)售端繼續下滑、銷(xiāo)售回款變得更加有限的情況下，2022年1月份房地產(chǎn)境內信用債和中資地產(chǎn)美元債凈融資額分別為-176億元和-45億美元。由上述數據可以推斷，盡管預售資金監管政策的放松對房企短期的現金流改善有一定利好，但房企整體的債務(wù)危機在銷(xiāo)售端未能回暖前仍舊很難解除，因此后續樓市需求端政策改善的落地速度夠不夠快、力度夠不夠大才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。具體來(lái)看，一是金融政策的放松更多地是惠及國央企及優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企，比如我們地產(chǎn)投資機構對爆雷房企以及其他現金流緊張的房企依舊是避開(kāi)的心態(tài)；二是金融端雖然大力支持國央企、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的并購融資需求，但可給予支持的資金體量和資金供應速度遠遠無(wú)法趕上中高風(fēng)險房企的債務(wù)體量和債務(wù)到期速度。除此之外，因2022年開(kāi)年至今的樓市銷(xiāo)售情況依然很糟糕，即便部分城市的需求回暖，屆時(shí)卻很可能因為供給端的短期暴增而導致產(chǎn)品力較低（尤其是高周轉類(lèi)）房企因銷(xiāo)售競爭能力較差而繼續進(jìn)入困境。
從需求端的政策調整來(lái)看，2022年以來(lái)北海、福州下調了公積金貸款首付，山東、重慶、江西、安徽的部分城市降低了首付比例，四川自貢公積金貸款認貸不認房，另外多地也已出臺購房補貼政策。市場(chǎng)預計2022年上半年將有更多、更大力度的改善政策的出臺，因為如果樓市銷(xiāo)售端的寬松政策無(wú)法及時(shí)到位，房企銷(xiāo)售將繼續惡化，后續也還會(huì )有更多房企爆雷，甚至其他穩健型的房企也將面臨風(fēng)險?？偟膩?lái)說(shuō)，就政策的出臺力度與出臺速度而言，鑒于購房者觀(guān)望態(tài)度的扭轉也需要一定的時(shí)間，加上政策落地效果不及預期的話(huà)會(huì )引起宏觀(guān)經(jīng)濟的進(jìn)一步承壓，因此市場(chǎng)預期層面傾向于認為監管層在2022年的一季度就將銷(xiāo)售端的改善政策釋放到位，由此在根源上逆轉房地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢，而事實(shí)上所有房地產(chǎn)從業(yè)人士也確實(shí)都苦苦地等待著(zhù)樓市整體銷(xiāo)售拐點(diǎn)的到來(lái)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
