YY評級 作者：rating狗
來(lái)源：YY評級（ID:YYRating)
2月10日晚上19:30附近，財聯(lián)社和21世紀兩家媒體幾乎同時(shí)發(fā)出新聞，吹風(fēng)“預售資金監管放松利好房企”，朋友圈首先刷屏一波。
然后點(diǎn)開(kāi)新聞，基本上核心的內容就開(kāi)始的兩段，重點(diǎn)我都標注出來(lái)了。
要點(diǎn)如下：
1、文件已經(jīng)下發(fā)。應該是下發(fā)到各地住建部門(mén)，也聽(tīng)說(shuō)下發(fā)到了幾家大銀行；
2、1994年頒布，2001修訂的《城市商品房預售管理辦法》中，“第十一條 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設。城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當制定對商品房預售款監管的有關(guān)制度?！?，是各地出制度的，這次的“相關(guān)意見(jiàn)”進(jìn)行了全國統一；
3、如何統一明確的呢？“確保項目竣工所需資金，之后剩余資金可以提取”
4、相關(guān)部門(mén)希望通過(guò)媒體傳達這樣的觀(guān)點(diǎn)，這個(gè)文件能幫助困難房企緩解困境。
接下來(lái)我們就分析一下這個(gè)事件的影響。
首先回顧一下預售資金監管的來(lái)龍去脈。預售資金為什么要監管？因為房地產(chǎn)是“預售”的，房子還沒(méi)建完就賣(mài)了，那存在“建不完”——爛尾的風(fēng)險，所以老百姓的購房款政府要監督管理，這些資金要專(zhuān)門(mén)用于這個(gè)樓盤(pán)的建設，而不能讓房企挪用。
按照新聞稿里提到的，““確保項目竣工所需資金之后，剩余資金可以提取””原則，我們做兩個(gè)模擬案例分析
我們簡(jiǎn)化假設一個(gè)案例A：A項目可售面積1萬(wàn)平米，土地款2000萬(wàn)，建筑成本5000萬(wàn)，銷(xiāo)售單價(jià)8000元/平米，貸款利率10%。
開(kāi)發(fā)商付清土地款2000萬(wàn)，只申請了2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)貸，銀行開(kāi)發(fā)貸支付給施工方，達到預售條件以后開(kāi)始預售，預售資金陸續進(jìn)入監管賬戶(hù)。這時(shí)候因為施工方收到的開(kāi)發(fā)貸資金不足以完工，所以預售資金要被監管，用于支付不足的工程款3000萬(wàn)（5000萬(wàn)-2000萬(wàn)），然后預售資金3000萬(wàn)-5200萬(wàn)的部分用于償還開(kāi)發(fā)貸，償還完以后超出部分可以支取，總計可以有2800萬(wàn)（8000-5200），大概銷(xiāo)售了65%以后可以有現金回流（5200/8000）。
我們再簡(jiǎn)化假設一個(gè)案例B：B項目可售面積1萬(wàn)平米，土地款5億，建筑成本5000萬(wàn)，銷(xiāo)售單價(jià)7萬(wàn)/平米，貸款利率10%。
開(kāi)發(fā)商付清土地款5億，只申請了2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)貸，銀行開(kāi)發(fā)貸支付給施工方，達到預售條件以后開(kāi)始預售，預售資金陸續進(jìn)入監管賬戶(hù)。這時(shí)候因為施工方收到的開(kāi)發(fā)貸資金不足以完工，所以預售資金要被監管，用于支付不足的工程款3000萬(wàn)（5000萬(wàn)-2000萬(wàn)），然后預售資金3000萬(wàn)-5200萬(wàn)的部分用于償還開(kāi)發(fā)貸，償還完以后超出部分可以支取，總計可以有6.28億（7億-5200萬(wàn)），大概銷(xiāo)售了7%以后就可以有現金回流（5200/70000）。
地產(chǎn)公司可以收回的現金就是投入的土地資金+項目利潤，所以被監管的資金（不能提前拿走）就是施工成本。這兩個(gè)案例其實(shí)代表了不同地區的情況，案例A是四五線(xiàn)城市的項目，房?jì)r(jià)低，土地價(jià)格占比低，案例B是一線(xiàn)城市的項目，房?jì)r(jià)高，土地價(jià)格占比高。
所以：一線(xiàn)城市只要賣(mài)一點(diǎn)點(diǎn)就能有資金回流了，四線(xiàn)城市要快賣(mài)完了才能有資金回流。
那再看下去年下半年開(kāi)始的所謂矯枉過(guò)正的預售資金監管收緊。
由于恒大引發(fā)的潛在爛尾風(fēng)險擔憂(yōu)，基本是四五線(xiàn)城市加強了預售資金的監管，因為這些地方要有大部分預售資金才能保障完工，那么比方案例A，銷(xiāo)售到65%就應該可以釋放資金的，我也不讓你釋放，可能要讓你100%完全完工。
與此同時(shí)，一線(xiàn)城市的預售資金監管并沒(méi)有明顯的收緊跡象，因為土地款占了項目的大頭，5個(gè)億你都掏了，難道不趕緊用5000萬(wàn)把房子建起來(lái)，這樣才能收回那5個(gè)億，開(kāi)發(fā)商自己就有很強的動(dòng)力，政府并不太擔心；另一方面，即便收緊了，應該監管到7%銷(xiāo)售的，你多監管了一倍，也就14%。
所以：矯枉過(guò)正的是四五線(xiàn)，而不是一線(xiàn)。
那么問(wèn)題來(lái)了：這次所謂“全國統一規定的預售監管”政策有多大的作用呢？再怎么放松，四五線(xiàn)城市也要在銷(xiāo)售大頭以后才能釋放資金，銷(xiāo)售不暢的話(huà)完全無(wú)資金可以釋放，如果打折銷(xiāo)售的話(huà)，可能都沒(méi)有資金可以回流地產(chǎn)集團——而這正是目前的現狀（銷(xiāo)售數據斷崖）。
因此這個(gè)政策的出臺，無(wú)論對于布局四五線(xiàn)城市的房企，又或者是布局一二線(xiàn)城市的房企（他們本來(lái)也沒(méi)有受到太多預售資金監管政策影響），都不會(huì )起到太多的救命作用。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“YY評級”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
