我們注意到，在廣州排查城市更新項目涉及的大拆大建等問(wèn)題的當下，作為經(jīng)濟特區的深圳卻并未有排查的動(dòng)作，甚至住建部發(fā)布防止大拆大建的新規后深圳的存量城市更新項目也基本未受影響。根據住建部發(fā)布的防止大拆大建新規的要求，“除違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目?jì)炔鸪ㄖ娣e不應大于現狀總建筑面積的20%、拆建比不應大于2、居民就地就近安置率不宜低于50%”，就深圳的實(shí)際情況而言，小產(chǎn)權房（尤其是村集體的無(wú)證物業(yè)）等未具有合法產(chǎn)權的建筑（其中以歷史遺留違法建筑居多）占到了存量物業(yè)總建筑面積的50%以上，因此這些現狀建筑的拆除面積并不需要受到20%比例的限制。從住建部發(fā)布的新規全文來(lái)看，防止大拆大建重點(diǎn)針對的是“老城區”，但對“老城區”的范圍卻沒(méi)有明確的界定標準，而深圳這個(gè)改革開(kāi)放后的新興城市中能稱(chēng)得上是老城區的占地范圍其實(shí)微乎其微，加上舊小區改造也早已明確危房的認定要求，因此防止大拆大建的新規對深圳城市更新的影響其實(shí)也非常有限。事實(shí)上，深圳本身在城中村綜合整治分區、工業(yè)紅線(xiàn)保護等方面其實(shí)已經(jīng)在實(shí)質(zhì)上響應了防止大拆大建新規的精神。至于就地就近安置問(wèn)題，目前應該很難找到比深圳這邊更積極的就地就近回遷的案例。

總的來(lái)說(shuō)，深圳的城市更新市場(chǎng)受到的影響主要是兩個(gè)：一是存量項目大部分都須抓緊推進(jìn)更新的進(jìn)程，以免政策收緊產(chǎn)生更多的變數；二是新增項目（未列入城市更新計劃的）在當前政策背景下可能面臨門(mén)檻提高、立項難度加大等問(wèn)題，因此想繼續通過(guò)城市更新在深圳圈地的房企需要降低預期。

據同行反饋，除廣州有發(fā)文就城市更新項目涉及的大拆大建問(wèn)題進(jìn)行核查外，廣東其他各個(gè)地級市尚未看到有正式的通知，但廣州的做法是否會(huì )被其他城市所跟進(jìn)，目前尚待觀(guān)察（其他城市有可能還在觀(guān)望），不過(guò)從總體情況來(lái)看，住建部防止大拆大建的新規對城市更新的行業(yè)走向還是有很多影響。以下就幾個(gè)典型城市所了解到的情況做簡(jiǎn)要說(shuō)明：

1. 佛山：幾家開(kāi)發(fā)商均反饋目前未收到有關(guān)核查城市更新項目的相關(guān)通知，存量城市更新項目的推進(jìn)亦未受到影響，但在功能性國企參與城市更新一事上，從佛山和廣州的地緣關(guān)系來(lái)分析，佛山后續估計會(huì )跟進(jìn)廣州的做法。值得一提的是，在網(wǎng)傳的文件中，有人提到佛山地區工改居的更新單元計劃已暫停審批，具體需待后續細則出臺后再行審批，此外今后審批的將主要為不可逆的項目，比如已經(jīng)中標確定土地整理人、已拆遷或者存在歷史遺留問(wèn)題可能產(chǎn)生維穩隱患的項目，經(jīng)確證發(fā)現上述均為不實(shí)信息。

2. 珠海：從幾家開(kāi)發(fā)商反饋的情況來(lái)看，珠海暫時(shí)沒(méi)有叫停的動(dòng)作，存量項目均在照常推進(jìn)，但大部分地產(chǎn)同行認為后續審批環(huán)節會(huì )放緩。

3. 東莞：與廣州和佛山的情況類(lèi)似，東莞亦未收到相關(guān)排查城市更新項目的通知。需注意的是，東莞在住建部發(fā)布防止大拆大建新規的征求意見(jiàn)稿之前就出現了項目停滯的情況，主要原因是市局不再接受新項目的標圖建庫（詳見(jiàn)東莞市自然資源局2021年8月9日發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展“三舊”改造地塊數據庫清理整治工作的通知》），其中商住類(lèi)項目在鎮街上完平臺并選完前期服務(wù)商后幾乎都停在了單元劃定階段，不捆綁工改工則都無(wú)法推動(dòng)，不過(guò)項目已進(jìn)入后期的則基本都在大力沖刺掛牌（指單一主體掛牌招商）。

4. 惠州：從幾家開(kāi)發(fā)商反饋的情況來(lái)看，惠州的城市更新亦未受到影響，也未出現叫停的情況。

從以上的情況來(lái)看，廣州的動(dòng)作是個(gè)例還是風(fēng)向標的作用，其他城市是否會(huì )跟進(jìn)，目前仍有待觀(guān)察，不過(guò)更多的人則認為其他地市會(huì )選擇觀(guān)望，畢竟對于很多城市來(lái)說(shuō)城市更新已勢在必行。

客觀(guān)地說(shuō)，廣州此次的排查動(dòng)作其實(shí)對大灣區的城市更新影響甚遠，按住建部防止大拆大建的新規施行城市更新項目的推進(jìn)標準后，更新項目的準入門(mén)檻將明顯提高，項目收益（利潤）將明顯收窄，而有實(shí)力、有能力參與城市更新項目的開(kāi)發(fā)商也將越來(lái)越少，似乎城市更新最終還是會(huì )走向國央企主導的市場(chǎng)局面。

從財富端的情況來(lái)看，除了政府主導的城市更新基金外，目前市面上的普通投資人認購城市更新項目的相關(guān)融資產(chǎn)品時(shí)，大部分也都已開(kāi)始關(guān)注操盤(pán)方是否為國央企，這一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期投資人對民營(yíng)企業(yè)的信心有所減弱，另一方面是防止大拆大建新規發(fā)布后投資人普遍認為國央企才有最終的項目兜底能力。以我們目前的配資業(yè)務(wù)為例，優(yōu)先級投資人目前對城市更新項目的投資已更加看重操盤(pán)方的能力，比如交易對手必須為更新經(jīng)驗豐富的穩健型房企或國央企，另外對我們GP也提出了更高的要求，比如在投后管理過(guò)程中除了要求我們實(shí)時(shí)跟蹤并反饋更新項目的節點(diǎn)完成情況外，還需要我們就節點(diǎn)事項出現滯后或者遇到障礙時(shí)出具專(zhuān)項解決方案，同時(shí)協(xié)同開(kāi)發(fā)商落實(shí)?？偟膩?lái)說(shuō)，因城市更新項目的前融無(wú)法像房企拿地后的前融一樣讓我們前融機構掌控土地、銷(xiāo)售回款等抓手，因此城市更新項目投資的風(fēng)控只能不斷地下沉到更新項目本身，前融機構以往更多的是依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的主體信用以及集團的兜底能力以完成前融資金的退出，現在則需要更加強化項目的節點(diǎn)管控及更新項目?jì)r(jià)值的現實(shí)掌控。