作者：小債看市

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經(jīng)歷赴港上市折戟、大量高管集體離職風(fēng)波后，近日實(shí)地地產(chǎn)又陷入“商票拒付”旋渦。

5月7日，有消息稱(chēng)實(shí)地地產(chǎn)集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)地地產(chǎn)”）旗下子公司于去年簽發(fā)的部分融資性票據出現拒付，一石激起千層浪。

很快，實(shí)地地產(chǎn)在官網(wǎng)聲明稱(chēng)，此次商票未兌付主要是由于代理商山西富興涉嫌詐騙，因而相關(guān)款項暫緩支付，并表明其中70%應付款項承諾積極兌付。

網(wǎng)傳商票拒付情況說(shuō)明

5月8日，實(shí)地地產(chǎn)再次聲明稱(chēng)，截至當日所涉及到期的5700萬(wàn)元商業(yè)承兌匯票，已100%承兌。

據流傳的一份商票文件顯示，實(shí)地地產(chǎn)于2020年4月-8月簽發(fā)的相關(guān)融資性票據共有12億，由子公司惠州現代城及天津金河灣置業(yè)簽發(fā)，資金均回流至實(shí)地地產(chǎn)供上市和其他目的使用。

據知情人士稱(chēng)，這批12億票據簽發(fā)時(shí)間正是實(shí)地地產(chǎn)赴港IPO時(shí)，彼時(shí)其資金流動(dòng)性非常緊張。

除上述商票，今年5月-7月期間實(shí)地地產(chǎn)還將有若干筆票據到期，其中5月仍有三筆、6月有一筆，7月則多達9筆。

近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，商業(yè)承兌匯票由于門(mén)檻低、易操作等優(yōu)勢，被房企廣泛使用，特別是“三道紅線(xiàn)”融資新規下，票據融資可不計入有息債務(wù)，成為房企降杠桿的法寶。

據官網(wǎng)介紹，實(shí)地地產(chǎn)2006年從廣州出發(fā)，始于地產(chǎn)而不止于地產(chǎn)，已經(jīng)發(fā)展成為一家為用戶(hù)提供貫穿全生命周期智慧人居解決方案的綜合性企業(yè)。

實(shí)地地產(chǎn)官網(wǎng)

從股權結構看，實(shí)地地產(chǎn)的控股股東為恒光通訊，持股比例為81.41%，公司實(shí)際控制人為張量。

股權結構圖

據克爾瑞數據顯示，2020年實(shí)地地產(chǎn)操盤(pán)金額為243億元，全行業(yè)排名第95位；以237.8萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第78位。

克而瑞2020年房企排名

2017年-2019年，實(shí)地地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)收分別為38.7億元、63.72億元及83.23億元；實(shí)現歸母凈利潤分別為3.15億元、8.23億元及7.27億元，可以看出2019年出現“增收不增利”現象。

這三年間，實(shí)地地產(chǎn)的毛利率分別為21.9%、25.2%及30.9%，逐年上漲；但凈利率卻不盡人意，2019年其凈利率從2018年的12.9%下降至8.7%。

2017-2019年業(yè)績(jì)情況

不僅業(yè)績(jì)下滑，實(shí)地地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)獲現能力也在惡化，2019年其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額從2017年25.2億驟降至2.2億。

在房企融資新規“三道紅線(xiàn)”之下，銀行信貸收緊，實(shí)地地產(chǎn)三條紅線(xiàn)全部踩中，未來(lái)有息負債不可增長(cháng)。

2017年-2019年，實(shí)地地產(chǎn)凈負債率分別為3809%、533%和225%，可以看出其凈負債率雖有所下降，但仍遠高于100%的紅線(xiàn)標準。

在負債方面，2017年-2019年實(shí)地地產(chǎn)未償還銀行及其他借款總額為119.83億元、117.71億元及126.57億元。

截至2020年一季末，實(shí)地地產(chǎn)一年內應歸還銀行貸款23.7億元，應還其他借款19.18億元，合計42.88億元。

相較于短債壓力，實(shí)地地產(chǎn)資金流動(dòng)性十分緊張，截至2019年末其賬上現金及現金等價(jià)物只有20.39億元，較2018年末呈現腰斬，短期償債壓力較大。

2019年現金流腰斬

財務(wù)杠桿高企，實(shí)地地產(chǎn)借錢(qián)成本高居不下，2017-2019年其加權平均實(shí)際利率分別為6.59%、6.67%及8.37%，可以看出其利率水平顯著(zhù)攀升，2019年借款成本高達21.73億元。

《小債看市》分析發(fā)現，實(shí)地地產(chǎn)融資渠道較為單一，主要通過(guò)借款、信托以及股權質(zhì)押等方式融資。

在融資結構中，實(shí)地地產(chǎn)尤其依賴(lài)信托融資，在其尚未償還的信托及其他非銀金融機構16筆貸款中利率均超10%，最高達到24%。

截至2020年3月末，實(shí)地地產(chǎn)總土地儲備1016萬(wàn)平方米，其中包括總規劃建筑面積624萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)中物業(yè)及總規劃建筑面積337萬(wàn)平方米留作未來(lái)開(kāi)發(fā)的物業(yè)。

2020年，實(shí)地地產(chǎn)拿地節奏并未放緩，顯然其沒(méi)有放棄突擊規模的野心。其以350萬(wàn)平米拿地面積排第42位，并以85億元的拿地金額排名第77位，相關(guān)排名均要領(lǐng)先其在2019年的銷(xiāo)售排名。

總得來(lái)看，實(shí)地地產(chǎn)盈利能力有所下滑，財務(wù)杠桿高企，融資成本居高不下，對利潤形成較大侵蝕；資金鏈緊張，短期償債壓力較大。

富力董事長(cháng)張力獨子張量，早年在國外留學(xué)，一直對科學(xué)著(zhù)迷。

2003年，張量回國后創(chuàng )辦恒量建設、傳媒飛沙、黑洞投資等公司，還創(chuàng )辦了房地產(chǎn)線(xiàn)上平臺狙房網(wǎng)，涉足領(lǐng)域從地產(chǎn)、裝飾、煤礦、媒體到營(yíng)銷(xiāo)、餐飲等等。

其中，恒量建設與房地產(chǎn)相關(guān)，早期與富力地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)往頻繁，同時(shí)承接富力多個(gè)住宅小區與甲級寫(xiě)字樓的建造和裝修等工程。

對于這家公司，張量不想只是簡(jiǎn)單復制出又一個(gè)富力集團，他希望這家房企能夠成為“地產(chǎn)界的蘋(píng)果”。

實(shí)地地產(chǎn)創(chuàng )始人張量

2015年，在開(kāi)年新春大會(huì )上，張量提出“增加非富力業(yè)務(wù)，打造自己的品牌”，之后恒量建設更名為實(shí)地地產(chǎn)，這時(shí)屬于他的房地產(chǎn)之路才正式開(kāi)始。

當年9月，實(shí)地旗下“廣州豐實(shí)房地產(chǎn)的企業(yè)”以17.08億元先后連奪廣州長(cháng)嶺居板塊四宗宅地，并在之后打造成實(shí)地在一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的首個(gè)項目“實(shí)地常春藤”，從而一炮成名。

此后，實(shí)地地產(chǎn)在規模擴張壓力下極速狂奔，銷(xiāo)售規模一路上漲，同時(shí)財務(wù)杠桿也不斷飆升。

2015年，實(shí)地地產(chǎn)銷(xiāo)售額僅14.6億元，2016年突破百億，2017年再次翻倍，2018年完成275億元銷(xiāo)售額，2019年突破300億。

去年以來(lái)，實(shí)地高調引進(jìn)碧桂園、泰禾、中海等房企高管的舉動(dòng)，讓外界對其發(fā)展又投來(lái)關(guān)注的目光。

2020年5月，在房地產(chǎn)行業(yè)尚未完全消化疫情影響之下，實(shí)地向港交所遞交了734頁(yè)的招股書(shū)。

然而，半年后實(shí)地地產(chǎn)招股書(shū)失效，其首次赴港IPO折戟，隨后高管陸續離職，尤其是今年春節前后被曝有13名高管集體辭職。

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原標題： “粵系房企”陷商票拒付風(fēng)波，規模擴張下負債高企資金鏈緊張