住建部2021年8月31日發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》后，以廣州為代表的大灣區城市對已批在建及已批未建的城市更新項目進(jìn)行了全面核查，以防止大拆大建、濫砍濫伐、破壞歷史文化風(fēng)貌等問(wèn)題，廣州、東莞、佛山、珠海等地的城市更新項目在“防止大拆大建新規”發(fā)布后亦出現了長(cháng)時(shí)間的暫緩甚至停滯的現象。

受地緣政治沖突、美聯(lián)儲縮表、全球經(jīng)濟低迷以及國內樓市持續下行等因素的影響，自今年5月份以來(lái)，全國范圍內越來(lái)越多的城市松綁了樓市的限購限貸限售等政策，另外購房首付比例、一二手按揭貸款利率都出現了大幅的降低。在樓市松綁的背景下，城市更新作為樓市的發(fā)動(dòng)機之一，在歷經(jīng)“防止大拆大建新規”的核查和整頓后，目前正在大范圍地提速，以響應大基建的號召并催生樓市的購買(mǎi)力和購房需求。

5月31日，中國經(jīng)營(yíng)報報道稱(chēng)，“多地按下城市更新加速鍵”。事實(shí)上，就廣義的城市更新而言，片區開(kāi)發(fā)、棚戶(hù)區改造、舊居住區改造以及狹義上的三舊改造、城市更新、拆除重建、綜合整治等本質(zhì)上都屬于基建的范疇，在今年依托大基建托底經(jīng)濟的大背景下，城市更新的提速也勢在必行，比如上海在5月29日發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動(dòng)方案》中就明確要求“加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障。年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造，年內新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項目。中心城區舊區改造聯(lián)動(dòng)政策推廣至五個(gè)新城，優(yōu)化完善城中村改造政策”。

我們注意到，自5月25日國務(wù)院召開(kāi)全國穩住經(jīng)濟大盤(pán)電視電話(huà)會(huì )議以來(lái)，全國各省市的穩經(jīng)濟政策措施都將基建放在了重中之重，在細項的政策和措施中也基本都有提及城市更新的流程精簡(jiǎn)和審批提速優(yōu)化措施，比如大灣區各城市近半個(gè)月以來(lái)城市更新的政策和市場(chǎng)推進(jìn)力度就有明顯的改善，關(guān)于當前城市更新的現狀及實(shí)務(wù)操作情況亦更加期待大家在本周六的交流會(huì )中深入探討和交流（詳見(jiàn)《20220611交流會(huì )：城市更新與土地整備利益統籌項目的稅籌規劃與前融實(shí)務(wù)》）。

從大灣區城市更新的最新政策和市場(chǎng)變化情況來(lái)看，在國務(wù)院5月25日召開(kāi)全國穩住經(jīng)濟大盤(pán)電視電話(huà)會(huì )議后，廣東省召開(kāi)了省政府黨組擴大會(huì )議和三場(chǎng)全省21個(gè)地市分片區的經(jīng)濟形勢分析研判會(huì )議，重點(diǎn)就是審議廣東省貫徹落實(shí)國務(wù)院穩經(jīng)濟政策措施的一攬子工作方案。5月底的時(shí)候，廣州市城市更新的重點(diǎn)代表區域（黃埔區）緊急優(yōu)化了第一批城市更新項目的調整措施和近期工作目標，按照“控規模、調節奏、提品質(zhì)”的新原則，黃埔區31個(gè)城市更新（含未批）項目隨后將全力提速。更準確地說(shuō)，廣州的城市更新在“防止大拆大建新規”發(fā)布后歷經(jīng)8個(gè)月的沉寂期后終于進(jìn)入了轟油門(mén)階段，廣州2022年城市更新項目年度計劃也即將出臺。截止當前，大部分存量城市更新項目都在按新政的要求進(jìn)行相關(guān)調整，比如編制或申報樹(shù)木保護專(zhuān)章，另外鑒于“防止大拆大建新規”中強制性指標的實(shí)施導致項目無(wú)法實(shí)現盈虧平衡，目前不少開(kāi)發(fā)商都嘗試將城市更新的蛋糕做大，比如將舊村的城市更新拓展到舊村的片區開(kāi)發(fā)，也即在城市更新的同時(shí)爭取承接市政配套設施建設等總包工程，以爭取政府給予的優(yōu)惠政策或實(shí)現項目整體的盈虧平衡。

同樣的，東莞市自然資源局5月13日發(fā)布了《關(guān)于征求〈關(guān)于加快“三舊”改造項目動(dòng)工建設確保固定資產(chǎn)投資的通知〉〈關(guān)于聚焦先進(jìn)制造 打造高品質(zhì)空間 全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)〉意見(jiàn)的函》（東自然資函〔2022〕402號），這份征求意見(jiàn)稿的最大亮點(diǎn)在于簡(jiǎn)化并聯(lián)舊改流程，通知中還明確要求“全面梳理已受理的三舊改造項目，擇優(yōu)篩選一批項目納入動(dòng)工清單，加快推進(jìn)實(shí)施。綜合考慮權屬情況、拆賠進(jìn)度、改造主體實(shí)力與經(jīng)驗、項目進(jìn)展、拆賠動(dòng)工計劃、鎮街保障力度等因素，優(yōu)先對今、明兩年可動(dòng)工項目進(jìn)行審查”。市場(chǎng)消息稱(chēng)，自廣東省組織貫徹落實(shí)國務(wù)院穩經(jīng)濟政策措施的一攬子工作方案以來(lái)，東莞城市更新的新政出臺亦在提速，包括密度分區管理技術(shù)標準、單元劃定方案編制和審查工作指引、東莞市國土空間規劃等細則都將會(huì )盡快出臺。

與東莞的情況類(lèi)似，深圳今年上半年的代表性新政中，規劃和自然資源局2022年3月29日發(fā)布的《深圳市土地整備利益統籌辦法》（征求意見(jiàn)稿）、龍崗區人民政府辦公室3月26日印發(fā)的《龍崗區社區股份合作公司集體用地開(kāi)發(fā)和交易監管實(shí)施細則》（深龍府辦規〔2022〕2號）等新政都重點(diǎn)提到了城市更新/土地整備利益統籌項目推進(jìn)流程簡(jiǎn)化以及開(kāi)發(fā)商提前介入項目等諸多問(wèn)題的解決方案。截止當前，深圳地區涉及產(chǎn)業(yè)類(lèi)的城市更新與土地整備利益統籌項目的推進(jìn)速度已有明顯的加快，只是未列入計劃的商住類(lèi)項目門(mén)檻已明顯提高，不過(guò)已列入計劃的商住類(lèi)項目的推進(jìn)速度預計還是會(huì )有較大的改善。

我們認為，全國范圍內城市更新的提速將迎來(lái)國央企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企大力擴充土儲的絕佳機會(huì )。對于爆雷房企來(lái)說(shuō)，其擁有的城市更新項目?jì)湟埠苡邢Ｍㄟ^(guò)城市更新的提速而獲得更多的轉讓或盤(pán)活機會(huì )，因此城市更新戰場(chǎng)的重啟對樓市和房地產(chǎn)行業(yè)的企穩回暖也能起到不可替代的作用。除此之外，就我們投資機構而言，除了對大灣區城市更新項目提供市場(chǎng)化的前期融資，我們目前已更加關(guān)注內地城市由城投平臺主導的片區開(kāi)發(fā)、城市更新、棚改等項目的融資業(yè)務(wù)機會(huì )，因為城投非標已成為我們今年最重要的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)。