面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
來(lái)源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
正榮地產(chǎn)此前發(fā)布2020年報。數據顯示，公司營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤同比分別增長(cháng)10.96%和5.79%。對比歷史財務(wù)數據，正榮地產(chǎn)2020年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)增長(cháng)速度進(jìn)一步放緩。
報告期內，正榮地產(chǎn)新增土地儲備2.5百萬(wàn)平方米，其中約有77%位于一、二線(xiàn)城市。公司土儲在一、二線(xiàn)城市的比例進(jìn)一步提高，于2020年年末達到82%。
迅速擴張之后，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)增速放緩
年報顯示，正榮地產(chǎn)2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入361.26億元，同比增長(cháng)約10.96%；歸母凈利潤26.51億元，同比增長(cháng)約5.79%。公司的業(yè)績(jì)增速達到近五年來(lái)最低水平。
回顧歷史數據發(fā)現，正榮地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)增速正逐年放緩。2016年至2019年，公司營(yíng)業(yè)收入由146.04億元增長(cháng)至325.58億元，歸母凈利潤由11.83億元增長(cháng)至25.06億元。公司2017年至2019年的營(yíng)業(yè)收入增速分別為36.92%、32.30%、23.08%，歸母凈利潤增速分別為19.07%、50.53%、18.19%。
從運營(yíng)數據上來(lái)看，正榮地產(chǎn)2020年合約銷(xiāo)售金額約1419.01億元，同比增長(cháng)約8.6%；合約銷(xiāo)售建筑面積約8.9百萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約5.4%。公司的銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積增速迅速降至個(gè)位數。
回顧歷史數據，2017年至2019年，公司合約銷(xiāo)售金額分別為701.53億元、1080.17億元、1307.08億元，同比分別增長(cháng)78.5%、54.0%、21.0%；合約銷(xiāo)售建筑面積分別為3.8百萬(wàn)平方米、6.4百萬(wàn)平方米、8.4百萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)102.3%、69.8%、31.0%。正榮地產(chǎn)的規模在過(guò)去幾年進(jìn)行了迅速擴張。
對于2021年，正榮地產(chǎn)提出目標：合約銷(xiāo)售金額1500億元。相較于2020年合約銷(xiāo)售金額1419.01億元，今年目標銷(xiāo)售額的同比增幅約5.71%，可以看出公司對于規模增長(cháng)的要求較低。
4月7日，正榮地產(chǎn)公布2021年三月經(jīng)營(yíng)數據。公告顯示，正榮地產(chǎn)2021年3月實(shí)現合約銷(xiāo)售額153.93億元，同比增長(cháng)99.91%，環(huán)比增長(cháng)14.81%；合約銷(xiāo)售建筑面積約 93.72萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)85.94%，環(huán)比增長(cháng)16.73%；合約平均售價(jià)為16400元/平方米，同比增長(cháng)7.19%，環(huán)比下降1.80%。
2021年1~3月，正榮地產(chǎn)實(shí)現累計合約銷(xiāo)售額399.97億元，同比增長(cháng)123.47%；累計合約銷(xiāo)售建筑面積238.64萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)105.56%。截至2021年3月底，正榮地產(chǎn)已完成了2021年銷(xiāo)售目標的26.64%。
毛利率下行，地貨比逐步提升
報告期內，正榮地產(chǎn)的毛利率約19.11%，相較2019年毛利率下降了0.85個(gè)百分點(diǎn)。公司表示，主要是由于2020年平均售價(jià)較低的建筑面積占總交付建筑面積的比例增加所致。
值得注意的是，正榮地產(chǎn)的毛利率在近幾年有持續下滑趨勢。2016年至2019年，公司的毛利率分別為21.7%、21.09%、22.76%、19.96%。和行業(yè)對比來(lái)看，正榮地產(chǎn)的毛利率處于較低水平。
就物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)而言，其毛利率決定于項目成本和售價(jià)：項目成本主要為地價(jià)和建安成本，其中房企間差異更大的為土地成本；項目售價(jià)則受到地方限價(jià)情況和房企產(chǎn)品定位的影響。
查閱相關(guān)數據，近幾年來(lái)，正榮地產(chǎn)的拿地均價(jià)逐步走高，但銷(xiāo)售均價(jià)相對降低，致使地貨比（權益拿地均價(jià)/銷(xiāo)售均價(jià)，下同）持續提升。2017年至2020年，公司拿地均價(jià)分別為4557元/平方米、4829元/平方米、5968元/平方米、6616元/平方米；銷(xiāo)售均價(jià)分別為18484元/平方米、16765元/平方米、15488元/平方米、15949元/平方米；地貨比分別為24.65%、28.80%、38.53%、41.48%。
公司地貨比在2020年達到較高位，也就是意味著(zhù)當期拿地項目毛利率較低。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結算的流程，從拿地環(huán)節到結算環(huán)節兌現期大約在2-3年。公司未來(lái)幾年的毛利率或許會(huì )受到一定影響。
拿地強度有所回升，一二線(xiàn)城市地儲比例進(jìn)一步提高
報告期內，正榮地產(chǎn)新增土地儲備2.5百萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約25%；拿地總價(jià)472.21億元，同比增長(cháng)41.38%。拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度為33.28%，同比上升7.73個(gè)百分點(diǎn)。
從地域分布來(lái)看，新增土地儲備中，分別有43%及31%位于長(cháng)三角及海峽西岸兩大區域，其余則位于中西部區域、珠三角區域以及環(huán)渤海區域；以城市等級來(lái)看，77%的新增土儲位于基本面良好的一、二線(xiàn)城市，包括長(cháng)三角的上海、南京、蘇州、合肥、徐州及無(wú)錫；海峽西岸的廈門(mén)、福州和南昌；中西部的鄭州、武漢、長(cháng)沙及成都；珠三角的佛山；以及環(huán)渤海的天津。
截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)擁有建筑面積28.5百萬(wàn)平方米的土地儲備，其中82%位于一、二線(xiàn)城市，相較2019年提升約8個(gè)百分點(diǎn)。大量一、二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地儲能夠為公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)提供支撐，但過(guò)高的比例也會(huì )讓公司對其形成一種“依賴(lài)”。
免責聲明：本文僅供信息分享，不構成對任何人的任何投資建議。
版權聲明：本作品版權歸面包財經(jīng)所有，未經(jīng)授權不得轉載、摘編或利用其它方式使用本作品。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“面包財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
