房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團隊
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又到了一年畢業(yè)季，今年的畢業(yè)生們真的是面臨疫情形勢下的經(jīng)濟頹勢和招聘會(huì )無(wú)法正常開(kāi)啟的雙重壓力呀。小編真想給你們一個(gè)大大的擁抱，告訴你們不要著(zhù)急，烏云總會(huì )散去，機會(huì )也總是會(huì )在不經(jīng)意間給你個(gè)大大的驚喜。不過(guò)還有一個(gè)月大家就要從熟悉的宿舍里搬出來(lái)了，想必有許多同學(xué)們在為如何安全有效地租到一個(gè)合適的房子而煩心吧。對于即將就業(yè)的年輕的朋友們來(lái)說(shuō)，相信很多人會(huì )選擇長(cháng)租公寓作為自己事業(yè)啟點(diǎn)的新居。那么近年來(lái)呈爆發(fā)式增長(cháng)的長(cháng)租房，有哪些避之不及的“雷坑”需要我們去注意？怎樣做才能使自己不掉入這些雷區和陷阱，作為呢？
小編為大家整理了你們關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題和有效防范措施，不想讓自己的辛苦錢(qián)白白溜走的集美們快來(lái)看看吧。
Q1 什么是長(cháng)租公寓？長(cháng)租公寓存在哪些問(wèn)題？
長(cháng)租公寓是房地產(chǎn)三級市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。近年來(lái)，由于具有政策上支持和適合年輕上班一族居住等優(yōu)點(diǎn)，長(cháng)租公寓呈現爆發(fā)式的增長(cháng)，房屋租賃行業(yè)成為資本新寵。同時(shí)我國長(cháng)租公寓行業(yè)相比較國外發(fā)達國家，還處于起步階段，相關(guān)法律制度也很不完善，租房者的法律防范意識比較薄弱，使得租房糾紛屢見(jiàn)不鮮。
A.在租客不知情的情況下，誘導租客使用貸款的形式進(jìn)行支付，公寓方是否違反法律？
中介機構未告知租客偷偷辦理分期貸款，使得租客背負沉重的貸款和高額利息，使得租客的財產(chǎn)權利被侵犯，租客作為承租人，有自由選擇貸款或者不貸款的權利。與此同時(shí)對租客的個(gè)人信用也會(huì )造成不良影響。
中介作為提供服務(wù)方，隱瞞租客，利用租客的信用偷偷辦理分期貸款業(yè)務(wù)，違反了如實(shí)告知義務(wù)、審慎義務(wù)，首先，品牌本身作為中介方，其與租客是居間關(guān)系，作為居間方本身就負有審慎義務(wù)。中介方從始至終未告知租客貸款的事宜，作為服務(wù)方，不僅沒(méi)有為租客的利益考慮，甚至未明確告知貸款事宜，本身也違反了合同約定及法律規定。
《合同法》第四百二十五條規定：居間人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實(shí)報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
B.對于中介機構出現資金鏈斷裂的情況，租客們如何解決“房不能住，貸款要還”的情況？
（1）如租客與中介機構解除租賃合同，應與中介機構確認一并解除貸款合同
租客在與中介機構解除房屋租賃合同時(shí)，一定要注意要求中介機構解除貸款合同，以防止出現房屋租賃合同已經(jīng)解除還要繼續支付每月貸款的不利情形。如租客試圖與中介機構解除合同，應慎重與中介機構確認押金及租金返還問(wèn)題，辦理退租業(yè)務(wù)時(shí)要注意保留相應的證據材料以維護自己的權益。
（2）不可輕信房東搬離房屋，如有問(wèn)題可選擇報警
在租客未與中介機構解除房屋租賃合同的情況下，房東無(wú)權要求租客搬離租賃的房子，如遇房東騷擾或暴力中介，應及時(shí)報警，保護自身安全。
C.長(cháng)租公寓屢屢爆出“甲醛房”，公寓方應當承擔什么責任？如果公寓方做到了適當的提示建議，是否可以免責？
（1）公寓作為出租方，應提供適合居住的房屋，滿(mǎn)足租賃合同的目的。如果房屋內的甲醛超標，存在空氣質(zhì)量問(wèn)題，房屋無(wú)法長(cháng)期居住就是不符合居住條件的。未按約提供符合居住條件的房屋違反了法律規定，公寓機構應當承擔責任。即使中介為租客提供的房子甲醛超標，不符合居住的條件，公寓機構亦應承擔責任。
另外，公寓機構做出來(lái)了適當的提示建議，也不能排除公寓責任。租房者相對于公寓來(lái)說(shuō)本身作為弱勢方，如公寓以此條款來(lái)規避自身應承擔的責任，很大程度上該條款被視為格式條款，即使公寓在合同中有類(lèi)似約定，并不能免除其應承擔的責任。
Q3 長(cháng)租公寓問(wèn)題頻出，租客如何維護自身利益？
（1）仔細審查合同的條款
在簽署房屋租賃合同時(shí)，一定要仔細認真審查合同的條款，因為合同中的約定都代表著(zhù)未來(lái)如發(fā)生爭議，租客有哪些救濟方式，租客簽訂的合同很多都是中介提供版本的格式條款，在簽署時(shí)如果沒(méi)有認真查看，很可能就會(huì )跌進(jìn)合同的“坑”。如有必要，對于合同有疑問(wèn)的可以要求公寓提供解釋。
辦理租房貸款，一定要仔細審核貸款合同，對于很多租房者來(lái)說(shuō)，租房貸款并不一定全都是壞事，要看清楚貸款合同中的約定，每月還款數額，貸款期限以及如果租賃合同解除，貸款合同解除手續如何辦理等。
（2）對于合同中有疑問(wèn)的條款，最好約定清楚，作為補充約定
租房者如果對于合同的內容有疑問(wèn)，一定要事先詢(xún)問(wèn)清楚，比如是否可以辦理租賃備案等，如果可以，亦應將相關(guān)條款寫(xiě)入合同當中。
（3）現場(chǎng)查看房屋，了解房屋的居住環(huán)境和其他條件
租客應提前進(jìn)入房子，查看房屋的現場(chǎng)環(huán)境，是否符合居住標準，是否有異味，是否適合居住，這些工作要在簽署合同之前就確認清楚，否則如果合同一旦簽署，再與中介機構討價(jià)還價(jià)就沒(méi)那么容易了。
相信在不遠的將來(lái)，租房監管制度會(huì )越來(lái)越完善，小編也祝福大家都能租到自己稱(chēng)心如意的好房子。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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