小債看市 作者：感恩贊賞你
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
今年以來(lái)，花樣年控股旗下美元債頻繁波動(dòng)，并被三大國際評級機構下調評級，其債務(wù)問(wèn)題引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。
違約
10月4日晚，花樣年控股（01777.HK）發(fā)布內幕消息和短暫停牌公告稱(chēng)，其2.06億美元債未能如期兌付形成違約。
公告顯示，花樣年控股發(fā)行的本金總額為5億美元于2021年到期的7.375%優(yōu)先票據，此前其提出現金要約購買(mǎi)尚未償還的2021年票據本金，以及于公開(kāi)市場(chǎng)購回本金總額合共650萬(wàn)美元的2021年票據。
于要約收購完成及注銷(xiāo)購回票據后，花樣年控股上述2021年票據剩余未償還本金額為2.06億美元。根據規管2021年票據的契約，所有未償還本金均于2021年10月4日到期，其未在該日付款。
內幕消息和停牌公告
花樣年控股表示，公司將繼續密切監察此事件的發(fā)展，并會(huì )在公司知悉有任何有關(guān)此事件的進(jìn)一步發(fā)展時(shí)刊發(fā)進(jìn)一步公告。
同時(shí)，花樣年控股于2021年9月29日上午九時(shí)正起在聯(lián)交所短暫停止買(mǎi)賣(mài)，直至另行通知。
值得注意的是，花樣年控股美元債違約并非沒(méi)有預兆，今年5月起旗下多只美元債劇烈波動(dòng)，9月其被惠譽(yù)、穆迪和標普分別下調評級和評級展期，債務(wù)風(fēng)險被廣泛關(guān)注。
《小債看市》統計，目前花樣年控股存續11只美元債，存續規模36.59億美元，其中有13.5億美元債將于一年內到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。
存續美元債情況
值得注意的是，花樣年控股境外發(fā)行的美元債融資成本較高，其存續債券中有7只票息超10%，最高票面利率高達15%。
今年以來(lái)，花樣年控股采取了一系列債務(wù)管理措施，包括債券回購、處置項目等，其出售多地項目所獲取的現金，均用于境外美元債的償還，但最終還是難逃違約的命運。
02
據官網(wǎng)介紹，花樣年集團起步于1998年，2009年在香港聯(lián)交所主板上市，目前已全面完成基于未來(lái)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數據時(shí)代的業(yè)務(wù)戰略布局。
2014年6月，花樣年控股旗下物業(yè)公司彩生活（1778.HK）赴港上市，成為我國內地社區服務(wù)運營(yíng)首支上市股票。
花樣年控股官網(wǎng)
據克而瑞數據顯示，今年前8個(gè)月花樣年控股以233億操盤(pán)金額在房企中排第74位；以169萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第67位，屬于中小房企。
克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜
今年上半年，花樣年控股實(shí)現營(yíng)業(yè)收入109.52億元，同比增長(cháng)18.5%；實(shí)現歸母凈利潤1.53億元，同比增長(cháng)58.7%。
值得注意的是，由于結轉項目土地成本和資本化利息增加，花樣年控股毛利率大幅下滑。
上半年，花樣年控股毛利錄得22.77億元，同比下降26.76%；毛利率約為20.8%，而2020年同期的毛利率則為33.6%。
在銷(xiāo)售方面，上半年花樣年控股實(shí)現合同銷(xiāo)售金額281.17億元，雖然同比增長(cháng)60.6%，但今年600億元的銷(xiāo)售目標能否完成還是個(gè)大大的問(wèn)號。
截至報告期末，花樣年控股在建及待建項目土地儲備建筑面積約1186萬(wàn)平方米，總規劃土地儲備3843萬(wàn)平方米，其中位于大灣區的城市更新項目規劃土儲達到2094萬(wàn)平方米。
截至2021年6月末，花樣年控股總資產(chǎn)為1096.22億元，總負債830.07億元，凈資產(chǎn)266.15億元，資產(chǎn)負債率75.7%。
從“三道紅線(xiàn)”看，花樣年控股凈負債率為74.8%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為72.7%，現金短債比為1.59，仍踩中一道紅線(xiàn)保持“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。
《小債看市》分析負債結構發(fā)現，花樣年控股主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的60%。
截至2021年6月末，花樣年控股流動(dòng)負債有496.33億元，主要為短期借貸，其一年內到期的短期負債有195.45億元。
流動(dòng)負債情況
相較于短債壓力，花樣年控股流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有271.78億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
除此之外，花樣年控股還有333.74億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計320.1億元。
整體來(lái)看，花樣年控股剛性負債超500億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為62%。
有息負債高企，花樣年控股財務(wù)費用逐年攀升，2020年其融資成本為29.03億，同比大幅增長(cháng)58%，今年上半年該指標為11.09億元，同比增長(cháng)20%，對公司利潤形成嚴重侵蝕。
融資成本
從償債資金來(lái)源看，花樣年控股主要依賴(lài)于外部融資，其融資渠道較為單一，除了發(fā)行美元債，還通過(guò)銀行借款、股權等方式融資。
房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道，花樣年控股也在處理資產(chǎn)，包括長(cháng)期類(lèi)投資項目，如商場(chǎng)和酒店。
9月28日晚，碧桂園服務(wù)公告稱(chēng)，其間接全資附屬碧桂園物業(yè)香港擬向彩生活服務(wù)收購鄰里樂(lè )控股集團有限公司100%股權。
總得來(lái)看，花樣年控股毛利率連年下滑，利潤率降低；財務(wù)杠桿高企，有息負債占比較高，財務(wù)費用支出大增。
錯失黃金五年
花樣年成立于1996年，成立之初主要以參股方式投資房地產(chǎn)項目。
1999年，潘軍加入花樣年后，公司轉型成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
2003年，“克林頓中國秀”讓潘軍名聲大噪，也一度成為地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)界津津樂(lè )道的話(huà)題。
2009年11月，花樣年控股在香港聯(lián)交所正式掛牌，隨著(zhù)公司上市，其創(chuàng )辦人兼執行董事曾寶寶身家也達到約70.8億港元，躋身胡潤內地女富豪榜前20位。
2010年前后，花樣年進(jìn)入房企50強之列，但后來(lái)連續多年滑落至百名開(kāi)外。
2012年，花樣年提出由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向社區服務(wù)商轉型，進(jìn)軍輕資產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)始了為期五年的業(yè)務(wù)轉型。
而這五年亦是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金期，不少房企憑借“高杠桿、高周轉”實(shí)現規模的跨越，花樣年的銷(xiāo)售規模卻經(jīng)歷了連續五年的低潮期。
2012年~2016年，花樣年銷(xiāo)售額分別為80億元、101.74億元、102.14億元、112.72億元以及122.06億元，其年復合增長(cháng)率僅為11%。
意識到規?！暗絷牎钡幕幽?，于2017年啟動(dòng)第二次業(yè)務(wù)轉型，重新加碼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
為滿(mǎn)足擴張需求，花樣年在全國各地“攻城略地”，還加大了合作開(kāi)發(fā)的力度。
得益于合作開(kāi)發(fā)，花樣年的銷(xiāo)售額確實(shí)有所增長(cháng)，2017年~2019年其銷(xiāo)售額分別為201.6億元、301.7億元以及362.1億元。
近年來(lái)，在業(yè)績(jì)會(huì )上花樣年公司高管不斷提及“重回50強”、“沖刺千億”等目標。
2019年，退居幕后的花樣年創(chuàng )始人曾寶寶也回到臺前，出任地產(chǎn)集團CEO，在拿地、人事、戰略、運營(yíng)等方面進(jìn)行優(yōu)化。
然而，花樣年控股重回一線(xiàn)房企的愿望非但沒(méi)有實(shí)現，受疫情反復、行業(yè)政策及宏觀(guān)經(jīng)濟等多重因素的影響，其流動(dòng)性出現緊張，最終造成美元債違約。
據悉，在地方政府、金融機構、財務(wù)顧問(wèn)等多方支持下，花樣年控股成立了應急小組，正在制定風(fēng)險化解方案，以期盡快化解階段性困境。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
