作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

回溯一下：

而今，2022年1月20日，又到LPR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）發(fā)布時(shí)間。

1年期LPR為3.7%，上月為3.8%；5年期以上LPR為4.6%，上月為4.65%。

特別是5年期LPR，時(shí)隔21個(gè)月后，再次下調5個(gè)基點(diǎn)。上一次降是2020年4月，當時(shí)從4.75%下降10個(gè)基點(diǎn)，至4.65%，然后維持了21個(gè)月。

任何降準、降息或者加息，都是信號，杠桿地產(chǎn)一直說(shuō)，無(wú)一例外。全面降準、降息更是。

降息、降準周期，一定利好樓市，只是看程度。

當下我國房地產(chǎn)壓力太大了，從最決策層到部委、金融機構，到地方，逐步都在釋放“友好”。

其實(shí)回頭看會(huì )發(fā)現，地產(chǎn)近年基本都有搞小陽(yáng)春，然后收緊。2021年不過(guò)是小陽(yáng)春特別短暫，甚至有些地方還沒(méi)形成就被扼殺。

2021年末開(kāi)啟的非對稱(chēng)降息，只調整1年期LPR，不調整5年期，對于房貸當時(shí)不會(huì )造成影響。因為房貸一般都是5年期以上的。

而2022年1月這一次全面降息，1年期LPR下調10個(gè)基點(diǎn)，5年期也降了5個(gè)基點(diǎn)。1月20日后的新房貸，立馬受益。

這對樓市銷(xiāo)售肯定有促進(jìn)作用。包括此前一些地方按揭貸款利率實(shí)際已經(jīng)降了一點(diǎn)。上下齊降，你說(shuō)呢？

順便杠桿地產(chǎn)多說(shuō)一句，LPR改革以來(lái)，雖說(shuō)降息周期一般從非對稱(chēng)1年期開(kāi)始，但是恰好2021年12月降1年的，不調5年的，既有房貸2022全年利率不會(huì )變。你說(shuō)受益最大的是誰(shuí)？

顯然，央行有保障商業(yè)銀行收益的考慮。用心良苦，房奴買(mǎi)單。

無(wú)論如何，假設2022年12月的LPR利率，不比現在高，老房貸起碼2023年還是受益了。

然后說(shuō)回股市，沒(méi)有誰(shuí)不喜歡便宜的錢(qián)。

從2021年12月1年期LPR調降開(kāi)始，到前幾天央行進(jìn)行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進(jìn)行1000億元7天期逆回購操作，中標利率2.1%，由原來(lái)的2.2%下調10個(gè)基點(diǎn)——這就注定了，股市將迎來(lái)成本更低的資金。

有了成本更低的資金，膽子更大、更敢上杠桿的人或機構就會(huì )增多。

至于樓市和股市的蹺蹺板效應，這一次可能沒(méi)以前明顯。

02唯一的懸念，降息周期維持多久？這關(guān)系樓市恢復穩定的周期持續多長(cháng)

我朋友杠桿游戲總結過(guò)，降息、加息從來(lái)不會(huì )只有一次，我國降息周期既然開(kāi)啟那就還有故事。

自2019年8月LPR機制改革以來(lái)，當月我們降息。

此后至2020年4月，我國央行又降息4次，上一輪降息周期累計降息5次。如下圖杠桿地產(chǎn)的標注。

這輪降息周期從2021年12月開(kāi)始，目前累計降息2次，一次非對稱(chēng)、一次全面。

雖然，美國2022年要加息，會(huì )對我們形成壓力，但杠桿地產(chǎn)認為，也不是馬上。大概率上說(shuō)，我們降息不會(huì )就此結束。

在《美國態(tài)度變了！股市樓市硬上？》（2021年12月16日）一文中，我朋友杠桿游戲總結過(guò)，2022年美國加息前，是我們寬松貨幣的窗口期。

越是如此，越能理解為什么接連降息，因為窗口期緊迫。

大家還記得上一輪美聯(lián)儲加息，也就是這一波房?jì)r(jià)大漲前，美國開(kāi)啟了加息，然后縮表，同時(shí)我們最開(kāi)始做的是樓市去庫存、棚改、降準降息。

東吳證券整理了最近一波美聯(lián)儲加息周期、降息周期，我們央行的操作很有意思。

簡(jiǎn)單說(shuō)，2015年12月美聯(lián)儲加息后，我國央行不再降息；然后，我國央行直到2019年7月美聯(lián)儲降息后，才跟著(zhù)降息。

如上文杠桿地產(chǎn)所述，剛好2019年8月我們開(kāi)啟上一輪降息周期的第一次操作。當時(shí)真是跟美國跟得很緊。

這是一個(gè)非常重要的歷史經(jīng)驗。

假設這個(gè)規律成立，我們寬松的時(shí)間可能不會(huì )很長(cháng)。

加上物價(jià)和房?jì)r(jià)掣肘，貨幣政策其實(shí)左右為難。我們的寬松大概率只能這幾個(gè)月，然后維持一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡，否則新的問(wèn)題會(huì )出現。

當然了，“以我為主”，啥都有可能，杠桿地產(chǎn)必須承認我們不一樣。

不過(guò)，可以肯定的是，2022年美國加息后，我們肯定也不會(huì )立馬就跟著(zhù)美國加息。

所以我們的“以我為主”，這次大概率是美聯(lián)儲加息、縮表前，我們可以放水、降息；美國人加息、縮表開(kāi)始后，我們穩為主，就算物價(jià)壓力不小，也不會(huì )盲目跟著(zhù)加，靠其他策略。

因為如果輕易加息，意味著(zhù)企業(yè)壓力、房地產(chǎn)壓力也會(huì )很大。

其實(shí)可以設想，利用好這幾個(gè)月寬松窗口期，首先必然會(huì )放出去不少水；其次，市場(chǎng)實(shí)際利率已經(jīng)比現在低了，基本穩住經(jīng)濟，應該是可以的。

假設美國人真的加息很猛，我們提前降了息，拖幾個(gè)月實(shí)在沒(méi)辦法，實(shí)在需要時(shí)，象征性小幅加一點(diǎn)，也可以。

03從試探性非對稱(chēng)降息，到全面降息背后：經(jīng)濟壓力太大

我們看上圖，會(huì )發(fā)現上一輪我國的降息，也是從1年期開(kāi)始。

2019年8月，1年期LPR從4.31%降至4.25%，幅度不大。這一輪也是一樣。

如上圖，接下來(lái)2019年9月，1年期LPR再次下調，從4.25%，降至4.20%——幅度依舊很小。

這還沒(méi)有完，2019年11月，1年期LPR再次下調，從4.20%，降至4.15%；同月5年期LPR開(kāi)啟了上一輪降息周期的首次下調，從4.85%，降至4.80%。

直到2020年2月，1年期LPR才從4.15%，降至4.05%；同月5年期LPR從4.80%，降至4.75%——1年期LPR的調降幅度高于5年期。

到了2020年4月，1年期LPR下調幅度更大，降至3.85%；同月5年期LPR降至4.65%，為L(cháng)PR機制改革以來(lái)5年期最大下調幅度。

我們可以看出簡(jiǎn)單規律，降息往往從1年期LPR小幅下調開(kāi)始，然后逐步考慮5年期LPR的下調。

為什么這樣？杠桿地產(chǎn)認為主要是1年期基本是中小企業(yè)和各類(lèi)工商業(yè)貸款，要穩經(jīng)濟，滿(mǎn)足企業(yè)需求，需要率先降息。

同時(shí)，要避免市場(chǎng)過(guò)大影響，除非萬(wàn)不得已，都是小幅開(kāi)始。

而如果經(jīng)濟壓力較大，就得考慮5年期LPR同步下調了——比如房貸，基本都是5年以上的，而這一降，幾乎沒(méi)有例外，都會(huì )刺激一下樓市。

如今的形勢就是這樣。2021年12月20日1年期LPR從3.85%降至3.8%，前幾天1年期MLF、7天期逆回購，各自又下調10個(gè)基點(diǎn)，因為經(jīng)濟壓力實(shí)在太大。

根據日前發(fā)布的2021年部分經(jīng)濟數據，可以顯見(jiàn)：

這個(gè)局面，雖說(shuō)不一定比2008年時(shí)險，起碼也是近年最夸張的一回了。

不救市是不可能的。

我老說(shuō)，宏觀(guān)經(jīng)濟調控也好，樓市調控也罷，都是個(gè)游戲。

所以，經(jīng)濟有壓力，息是要降的，房地產(chǎn)也是要穩的，最終的目的就是穩經(jīng)濟、保就業(yè)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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