融資項目千千萬(wàn)，對于資金方而言如何有效地甄別真實(shí)的融資需求系其后續成功投資的第一步。對此，筆者特結合西政投資集團為地產(chǎn)項目提供融資的實(shí)操及同行交流經(jīng)驗，從資金方的角度為各位讀者分享資金方對融資項目的甄別及評估態(tài)度。 

融資主體的強弱程度與項目本體的優(yōu)質(zhì)程度決定了融資主體對融資機構的可選擇度。同樣的，資金方根據各自對風(fēng)險偏好的不同，對于融資項目及融資主體的挑選大致呈現如下幾種態(tài)度：

1.強主體的優(yōu)質(zhì)項目：機構搶著(zhù)做；

2.強主體的一般項目：機構看著(zhù)做；

3.弱主體的優(yōu)質(zhì)項目：機構挑著(zhù)做；

4.弱主體的一般項目：機構悠著(zhù)做。

融資亦講究“非誠勿擾”，資金方與融資方最后是否能牽手成功，第一眼十分重要。資金方在與項目方前期對接過(guò)程中，基本能判斷項目融資需求的真實(shí)性、確定性以及后續推動(dòng)的可行性。

（一）融資需求的真實(shí)性與確定性評估

從項目方的基本面（尤其是實(shí)際控制人的真實(shí)想法）評估確認項目方對融資的態(tài)度，比如城市更新項目融資的必然性與迫切性，是確定通過(guò)融資自行操盤(pán)還是考慮項目轉讓或合作開(kāi)發(fā)？是必須馬上融資還是存在內部騰挪資金空間可暫時(shí)不需融資？對非金融機構提供融資的接受度？

通常做慣了銀行等持牌金融機構融資的項目方，通常不會(huì )輕易接受諸如基金等非金融機構的融資；如果項目方的實(shí)際控制人對項目轉讓或者融資后自行操盤(pán)猶豫不決，資金方亦會(huì )慎重選擇合作。

（二）融資要素及融資可行性的評估

從核心融資要素（尤其是放款時(shí)間、融資成本、融資期限三個(gè)要素）反推融資的可行性。

1.判斷項目所處的階段或項目成熟度

對于城市更新項目，項目所處階段是列入更新計劃前還是計劃后，專(zhuān)規是否通過(guò)，實(shí)施主體是否確認：計劃列入前后找私募等前融，拆賠雙80%以上加上已過(guò)專(zhuān)規則優(yōu)先找銀行或信托（如中行、建行、工行、交行；個(gè)別信托等）。

2.放款周期與融資期限的接受度

兩三周內即需資金還是兩三個(gè)月內資金到位？融資期限是半年、一年、二年或五年？如果火燒眉毛才尋找資金，并要求在短時(shí)間內到位。該類(lèi)項目融資方式有限，通?？蛇x擇過(guò)橋資金，并需有能力接受高額的融資成本。如果融資期限過(guò)長(cháng)，如果涉及募集資金的，還需充分考慮投資者對長(cháng)期限產(chǎn)品的接受度。

3.對融資成本的接受度

判斷融資方對成本接受度過(guò)低，還是無(wú)底線(xiàn)地接受高成本？

以城市更新項目為例，如果項目尚未通過(guò)專(zhuān)規，并且對融資成本接受度較低，該類(lèi)項目由于成熟度不夠，除非資質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商或有十分優(yōu)質(zhì)且足額的擔保，否則低成本資金的落實(shí)難度相對較大。

對于無(wú)底線(xiàn)接受高成本的項目，則要充分衡量該融資方的綜合實(shí)力以及項目未來(lái)的收益情況，是否有明確的退出方式或者接盤(pán)方，綜合衡量融資主體是否有能力承擔高額成本。

4.授信額度的可操作性

授信額度一般都根據融資金額、用途以及對應的項目估值、擔保措施來(lái)判斷。

以筆者經(jīng)辦的深圳某工改融資項目為例，融資方名下的工改項目前期已有其他銀行提供了幾十個(gè)億的更新貸款，項目目前已達預售階段，但需找資金將前期的更新貸款替換。如果單獨申請開(kāi)發(fā)貸款其授信額度無(wú)法覆蓋前期幾十個(gè)億的更新貸款。但有銀行可根據前期資金的實(shí)際使用情況，確保替換的幾十個(gè)億的資金流水、用途均為城市更新的拆遷補償等款項，則可重新確定授信額度，并可包含后期的開(kāi)發(fā)貸款的金額。

通常進(jìn)行項目融資時(shí)，所獲得的授信額度不僅僅看項目本體及其估值，資金方亦會(huì )重點(diǎn)關(guān)注項目是否有所謂的“抓手”。尤其對于那些項目本身并不十分優(yōu)質(zhì)，但能提供本項目之外的融資擔?；蛴衅渌椖靠梢宰鋈谫Y用途的變通，該類(lèi)項目亦能獲得資金的青睞，并獲得可觀(guān)的額度：

（1）風(fēng)控擔保措施的達標程度，即是否有足額的“抓手”：如股權讓與擔保的接受度、土地后置抵押之外的其他資產(chǎn)抵押或其他擔保等；

（2）融資方案的可替代性：如更新項目本身無(wú)法融資，但可通過(guò)關(guān)聯(lián)的實(shí)體公司做其他融資產(chǎn)品。

（三）機構與項目方的對接要素及項目可推動(dòng)性評價(jià)

判斷項目可推動(dòng)性不僅要關(guān)注對接人的層級及所獲得的授權支持程度，亦要充分判斷項目方的配合度問(wèn)題。

1.項目方對接人的層級及其公司層面（實(shí)控人）對對接人的授權和支持

常規評價(jià)要素如項目方對接人的層級或背后的授權支持，比如宴請的時(shí)的餐飲標準、具體出席人等；項目方或其對接人對機構的態(tài)度，敷衍還是配合？牛氣十足、自我感覺(jué)良好還是務(wù)實(shí)有度、不卑不亢或是放低姿態(tài)求助？

2.項目方的配合度問(wèn)題

項目方或其對接人對核心溝通事項的反饋速度以及配合度，比如主體信息、財務(wù)報表、項目本體相關(guān)信息的提供，是遮遮掩掩還是有效配合等等。

以上系本系列文章的第一篇，后續筆者將為各位同業(yè)人士介紹地產(chǎn)融資過(guò)程中融資調查及融資談判的核心要素、融資盡調、融資方案設計等內容。