02輕型化、高收益是商管業(yè)態(tài)布局的主要價(jià)值點(diǎn)

隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量時(shí)代”，資產(chǎn)輕型化趨勢逐步強化，物業(yè)拆分上市熱潮持續至今。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)盈利持續下行、流動(dòng)性緊張的現狀下，對于少投入、高收益的輕資產(chǎn)業(yè)態(tài)、運營(yíng)模式的探索也在不斷深化。

商管是以商業(yè)物業(yè)為依托提供運營(yíng)管理服務(wù)的一種輕型化業(yè)態(tài)，順應行業(yè)“輕型化”轉型趨勢，同時(shí)可以拓展傳統住宅領(lǐng)域之外的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值，為行業(yè)帶來(lái)新的增長(cháng)曲線(xiàn)。

另外相較于傳統住宅物管，商管的盈利優(yōu)勢更加突出，這也是該業(yè)態(tài)具備吸引力的另一主要原因。商管的高盈利性主要體現在兩點(diǎn)：一是，商業(yè)物業(yè)平均物業(yè)管理費普遍高于住宅物業(yè)。根據保利物業(yè)中期報告披露，2021年上半年保利物業(yè)的商業(yè)及寫(xiě)字樓平均物業(yè)管理費7.66元/平方米/月，而住宅社區的平均物業(yè)管理費僅為2.23元/平方米/月。商業(yè)物業(yè)不僅平均物業(yè)管理費更高，且在市場(chǎng)較好的時(shí)候運營(yíng)管理方具備更強的議價(jià)能力，最終都將作用到物業(yè)收入的提升上，為企業(yè)帶來(lái)更高的績(jì)效。

二是,商管毛利率水平更高，對物管公司整體盈利能力起到拉升作用?？梢钥吹?，2021年上半年中駿商管的商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率高達63.8%，高出住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)28.1個(gè)百分點(diǎn)。星盛商業(yè)、碧桂園服務(wù)、華潤萬(wàn)象生活的商管毛利率也都超過(guò)50%，展現出高收益性特征。卓越商企的商管業(yè)務(wù)綜合毛利率相較偏低，為26.9%，主要原因在于卓越商企的商管業(yè)務(wù)主要來(lái)自母公司卓越集團和第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商，其中來(lái)自母公司卓越集團的商管業(yè)務(wù)毛利率處在高位，達47.9%，但來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的商管業(yè)務(wù)毛利率僅為14.3%，拉低了整體水平。

03商管賽道存在門(mén)檻，品牌沉淀將占據競爭優(yōu)勢

根據克而瑞監測，目前超過(guò)7成百強房企已經(jīng)實(shí)現商業(yè)物業(yè)的覆蓋，但多數房企的商業(yè)業(yè)務(wù)布局仍處于孵化期，成效有限。對于大多數企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)入或布局商管業(yè)態(tài)都將不可避免面臨賽道壁壘。

目前，商管業(yè)務(wù)運營(yíng)邏輯還未形成，相比傳統住宅物管，商管并不是一味資源依賴(lài)型業(yè)態(tài)，在運營(yíng)管理中更加追求差異化特征，包括品牌之間的差異化以及不同地域、不同項目之間差異化，考驗企業(yè)在策劃、設計、內容、推廣等各環(huán)節的操作能力。

且由于商管業(yè)務(wù)運營(yíng)管理難度、專(zhuān)業(yè)性較高，需要較長(cháng)的市場(chǎng)培育期，因此無(wú)論是規模效應、品牌效應還是經(jīng)營(yíng)績(jì)效益都難以快速形成，這也是對進(jìn)入企業(yè)較大的挑戰與考驗。

從商管賽道發(fā)展預期來(lái)看，未來(lái)具備項目、品牌沉淀的企業(yè)將占據先發(fā)優(yōu)勢，在市場(chǎng)競爭格局中也將占據主導地位。結合目前企業(yè)的布局情況，萬(wàn)達商管位列第一梯隊，截至2021年6月30日，管理萬(wàn)達廣場(chǎng)達380座，布局在全國204個(gè)城市，其中獨立第三方項目總數106個(gè)，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共5420萬(wàn)平方米，年總客流量達到46.07億人次。此外，新城控股吾悅廣場(chǎng)、華潤萬(wàn)象城、萬(wàn)科印象系列等也在市場(chǎng)也有多年的沉淀，商業(yè)布局形成規模，未來(lái)借助成功案例經(jīng)驗，將發(fā)揮出更大的效應。