投拓江湖 作者：投拓江湖
來(lái)源：投拓江湖（ID:toutuoJH）
干投資真的不易，實(shí)操中遇到的問(wèn)題經(jīng)常挑戰你的知識儲備，比如，最近圈內一個(gè)朋友在搞某部分已經(jīng)開(kāi)發(fā)的并購項目的時(shí)候，因為盡職調查不夠仔細，因為其中報規報建的證照有貓膩，在交易架構里面又沒(méi)寫(xiě)清楚，導致公司收購該項目陷入了長(cháng)時(shí)間的扯皮，地區公司被集團罵得狗血淋頭，一文不值。
投資人，是時(shí)候掌握一波硬核的開(kāi)發(fā)報建知識點(diǎn)了，這篇就給大家梳理一下，具體各地有差異。
開(kāi)發(fā)報建可以分為六個(gè)大的時(shí)間階段，即前期階段、方案報批階段、施工證辦理階段、預售證辦理階段、竣工驗收階段、產(chǎn)權辦理階段，這六個(gè)階段是環(huán)環(huán)相扣，而且是有先后順序的。開(kāi)發(fā)報建是一個(gè)“堆積木”的過(guò)程，前面的證照辦理完成，湊夠辦理后面下一步流程的所需資料，才能完成接下來(lái)證照的辦理。
前期階段，開(kāi)始于項目落地以后，包括前期建設項目備案，臨時(shí)用水臨時(shí)用電的辦理，用地許可證的辦理，土地證的辦理。就實(shí)際的操作角度而言，大部分地方辦理用地許可證，只需要土地合同即可，不需要先取得土地證。
土地證的辦理，需要交納完畢土地出讓金，以及繳清滯納金，支付完契稅，還有完成勘界。因此，從收并購的角度講，如果一個(gè)項目拿不出項目的國土證原件，只有一個(gè)復印件，那很有可能這個(gè)項目土地款或者滯納金沒(méi)繳清，或者說(shuō)拿去金融機構抵押融資了，還沒(méi)還清貸款。
方案報批階段，這個(gè)階段對開(kāi)發(fā)報建來(lái)說(shuō)，是技術(shù)含量最高，難度最大的環(huán)節了。方案報批就是房企確定本項目的設計方案，各項指標，項目排布等具體內容，各個(gè)地方的規自局，會(huì )有自己的一套偏執標準，并且要求你在項目中付諸實(shí)踐。比如最讓人吐血的建筑退距，天際線(xiàn)布局，開(kāi)放社區，智慧街區等等，這是一個(gè)房企跟政府部門(mén)拉鋸的過(guò)程，有的長(cháng)則幾個(gè)月都沒(méi)搞下來(lái)的。所謂深耕型的房企，在這個(gè)階段就有優(yōu)勢了，規自局的領(lǐng)導都是老熟人，對于其中一些規則也是門(mén)兒清，能大大縮短過(guò)規時(shí)間。
研發(fā)部門(mén)和設計院加班最多的就是這個(gè)階段，很多房企要求高周轉，大多都是要一個(gè)月出頭把方案搞定，因此規自局提出的問(wèn)題，都是熬夜加班盡快改出來(lái)，很多開(kāi)發(fā)報建人員以及項目總，經(jīng)手的項目多了，自己都會(huì )很多設計的知識了。
方案報批階段的成果，就是可以取得規自局審核蓋章的方案，以及總平面圖，還有就是后面辦理的工程規劃許可證?，F在集中供地以后，不少房企強排做得很細了，而強排的具體指標，就是在方案階段確定下來(lái)。
很多大體量的項目，為了后期省事點(diǎn)，會(huì )在前期就把整個(gè)項目方案一起過(guò)審批。如果是收并購遇到這種大項目，就要注意核查方案是不是整體一起過(guò)審批的，這會(huì )影響項目拿到手后的開(kāi)發(fā)運營(yíng)節點(diǎn)，特別是要做資產(chǎn)剝離的，就會(huì )涉及項目切割，如果是前期方案一起過(guò)規了的，后面的開(kāi)發(fā)報建至少難度翻數倍，而且有的地方還不允許輕易改方案。
施工證辦理階段，這個(gè)階段的特點(diǎn)，就是技術(shù)難度不大，但資料特別多，牽涉的部門(mén)也特別多，涉及的政府部門(mén)就有消防、建委、規自、園林、文廣新等，這幾個(gè)部門(mén)都需要對施工圖進(jìn)行細致的審查，特別是消防審查，讓不少開(kāi)發(fā)報建人員殫精竭慮。另外，還需要把施工單位、監理單位、設計單位幾個(gè)部門(mén)的資料湊在一起。本身湊足這些個(gè)資料，都是一件非常不容易的事情，具體有哪些資料清單，有興趣的可以到知識星球查看。
施工證辦理階段，一般就必須要求有國土證了，沒(méi)有國土證一般不給辦施工證。也有的地方在方案審查階段都要求先辦國土證了，但是還可以講一下感情，走一下關(guān)系。因此房企在拿地后，即使資金再緊張，砸鍋賣(mài)鐵在這個(gè)階段會(huì )剩下的土地款交了，等辦到施工證后，達到四證齊全的條件，再拿去做開(kāi)發(fā)貸等融資。
預售證辦理階段，在限價(jià)限購的城市，預售證的辦理難度并不低。主要涉及房屋面積預測繪，預售資金監管，房源價(jià)格的審批，搖號上系統等，特別是預售天花板價(jià)格的突破，讓很多房企費盡了心思。很多城市都有區域限價(jià)的天花板，一般都是有不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)內部的不成文規則，這是一個(gè)剛性的原則，幾乎沒(méi)有突破可能性。
預售證辦理的大前提，就是工程的施工進(jìn)度達到當地政策規定的形象進(jìn)度，有的地方正負零即可，有的地方要地面建筑一半以上。進(jìn)度差一點(diǎn)點(diǎn)，可以想一些辦法先把預售證辦了，如果現場(chǎng)差得太多的話(huà)，就難搞了。進(jìn)度不拖后腿，關(guān)鍵要看工程部的負責人是否專(zhuān)業(yè)，而且強勢，能夠帶得動(dòng)，管得住總包單位。
預售證辦理完了，開(kāi)發(fā)部的人就可以小歇息一段時(shí)間，剩下的事情就可以交給營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，促預售抓回款了。一般來(lái)講，從預售證辦理到竣工驗收階段，會(huì )有一年左右的空檔期，這是開(kāi)發(fā)部比較閑的時(shí)間段。但是房企們大多不會(huì )讓你閑下來(lái)，因為很多項目都是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，一期完了二期接著(zhù)搞。方案審批是整個(gè)項目都辦了的，但是施工證大多是分標段，一期一期分批辦的。
竣工驗收階段，在項目即將完工，達到交房條件之前，就會(huì )著(zhù)手辦理竣工驗收了。一般來(lái)講，驗收開(kāi)啟的時(shí)間會(huì )在預售合同約定時(shí)間的6-8月前，提前開(kāi)始相關(guān)工作。
竣工驗收一般是先從規劃驗收開(kāi)始，是規自局把前面報建階段的方案當中的各項指標，以及施工圖根據現場(chǎng)情況進(jìn)行復核。是把前面的圖紙上的規劃，落到現實(shí)上，至于那些沒(méi)有按圖施工，建筑面積指標超了，綠化，車(chē)位等指標不夠的，需要進(jìn)行整改，整改完成才能驗收。在規劃驗收之前，會(huì )找測繪公司進(jìn)行竣工面積測繪，形成正式的竣工測繪報告，作為規劃驗收提交的資料之一。大家買(mǎi)房，實(shí)際的最終面積，也是來(lái)自于這個(gè)竣工測繪。
規劃驗收之后，隨之會(huì )開(kāi)展消防驗收、市政驗收、精裝修驗收、天然氣電力文廣新等驗收。等著(zhù)這些分項驗收都完成，就可以湊齊竣工驗收的資料，去辦理竣工驗收了?？⒐を炇者€有一個(gè)很重要的內容，那就是施工單位的結算資料，竣工圖等資料的提交。不少房企跟施工單位合作不愉快，經(jīng)常扯皮的，在竣工驗收階段就很難辦了。
產(chǎn)權辦理階段，產(chǎn)權辦理是開(kāi)發(fā)報建的最后一個(gè)流程，前面的所有環(huán)節的證照，在這個(gè)階段都大多會(huì )上交原件，包括國土證、預售證都會(huì )把原價(jià)交給不動(dòng)產(chǎn)登記局。產(chǎn)權辦理的大致流程，是先辦理每棟樓的初始登記，然后辦理每一戶(hù)的單獨產(chǎn)權（當然，各地方也有差異），因為是按棟數辦理，很多低密的別墅項目，辦產(chǎn)權交資料都是一件工作量很大的事情。
產(chǎn)權證下發(fā)之前，還需要繳納維修基金，不動(dòng)產(chǎn)登記費，這也是一筆不小的資金，大家在自家的測算表里面應該有見(jiàn)過(guò)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
