許多購房者在知道法拍房的風(fēng)險后，最關(guān)心的還是稅費問(wèn)題，因為法院的公告中只是說(shuō)明了買(mǎi)家必須支付稅費，卻沒(méi)表明需要支付具體哪些稅費，支付多少稅費。

這就讓一些沒(méi)有仔細深究這個(gè)問(wèn)題的競買(mǎi)人吃了大虧，拍下之后才知道要承擔悔拍的話(huà)保證金又打了水漂。

法拍房的高額稅費是怎么來(lái)的呢？

首先要明確房屋的產(chǎn)權人是誰(shuí)。

一般產(chǎn)權人為某地產(chǎn)公司的，基本上都需要二次過(guò)戶(hù)。除非是該房產(chǎn)的被執行就是該開(kāi)發(fā)商，那還需要再調研。

如果房子是被執行人從上家買(mǎi)的，很多人為了避稅，只網(wǎng)簽沒(méi)辦產(chǎn)證，這樣的情況需要就必須先讓原房主完成過(guò)戶(hù)手續，再將房產(chǎn)從原房主名下過(guò)戶(hù)到自己名下。

遇到需要多次過(guò)戶(hù)并且過(guò)戶(hù)稅費全部由買(mǎi)受人承擔的法拍房，買(mǎi)受人不僅要支付原房主過(guò)戶(hù)到買(mǎi)受人的全部稅費，還要承擔原房主從上家過(guò)戶(hù)時(shí)的全部稅費。（目前北京地區不需要買(mǎi)受人繳納）

產(chǎn)權分為兩種，個(gè)人與公司，二者差別不小。

產(chǎn)權屬個(gè)人時(shí)，按照正常的“自然人之間產(chǎn)權轉讓”征稅，原房主只需要承擔增值稅和個(gè)人所得稅及附加稅。

產(chǎn)權屬公司時(shí)，過(guò)戶(hù)需要繳納的稅費變成了“企業(yè)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)所得稅”，比常見(jiàn)的稅費高得多。

在公司產(chǎn)權下的法拍房，一定要在公司正常存續狀態(tài)下，稅費繳納正常之后才能辦理過(guò)戶(hù)審稅。如果公司有稅務(wù)風(fēng)險，那么還要先解決公司的稅務(wù)問(wèn)題，才能繼續辦理。（目前北京地區不需要買(mǎi)受人繳納）

③　權利來(lái)源

這里的權利來(lái)源主要指房屋由贈與、繼承等特殊來(lái)源獲得。

當法拍房的原房主獲得房產(chǎn)的方式是贈與或繼承時(shí)，且上拍公告中明確規定“由買(mǎi)受人承擔全部稅費”，那么在買(mǎi)受人辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，稅費將高出普通法拍房交易價(jià)格20%的個(gè)人所得稅。

（目前北京地區不需要買(mǎi)受人繳納）

一些特殊性質(zhì)的房屋，比如安置房、經(jīng)濟適用房、兩限房等。這類(lèi)房子的產(chǎn)權變更，時(shí)間要間隔五年以上，不滿(mǎn)五年的無(wú)法辦理房本。還需考慮土地出讓金、綜合地價(jià)款等問(wèn)題。

比如在查產(chǎn)權時(shí)，一些房子能貸款，還有一些只能全款購買(mǎi)。

另外經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權變更中間要間隔五年以上，不滿(mǎn)五年的經(jīng)濟適用房可能無(wú)法辦理房本。

而雙限房則需考慮土地出讓金的問(wèn)題。

規避風(fēng)險方法：

我們在買(mǎi)法拍房之前要牢記一條：看清法院公告。

法院公告會(huì )寫(xiě)明，競買(mǎi)人完成報名手續,即視為對拍賣(mài)標的物完全了解并接受拍賣(mài)標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵,并自愿以其獨立判斷決定競買(mǎi)本標的物。

很多購房人只是看著(zhù)法拍房?jì)r(jià)格便宜，就直接開(kāi)拍，而公告里每一條都與競拍人切身利益相關(guān)的東西卻沒(méi)來(lái)得及看，或者看的不仔細。具體法院公告如何去看，可以參考之前的文章《法拍房拍賣(mài)公告，你真的看懂了嗎？》

這里所說(shuō)的原房主身份問(wèn)題，主要是指原房主涉事之前從事或經(jīng)歷過(guò)的影響房屋使用的特殊事件，主要有兩類(lèi)：黃賭毒、民間涉黑高利貸。

黃賭毒，指代原房主在自己名下房屋被拍賣(mài)之前，在房屋內經(jīng)歷非法黃賭毒活動(dòng)。

民間涉黑高利貸，指代原房主的房屋為涉黑地點(diǎn)。

這一類(lèi)帶有原房主身份問(wèn)題的法拍房，對于競拍人來(lái)說(shuō)，是可以順利過(guò)戶(hù)、交付、居住的。

但也有個(gè)別朋友非常在意這類(lèi)事情，認為住著(zhù)不安心，擔心隨時(shí)會(huì )有人上門(mén)，找原房主的麻煩，波及自己。

規避風(fēng)險方法：

因此，在參拍之前需要仔細調研法拍房原房主有無(wú)這類(lèi)問(wèn)題，如果存在問(wèn)題，就要衡量是否可以接受這類(lèi)房屋。

購買(mǎi)法拍房除了要支付房子的拍賣(mài)費用之外，還要承擔原業(yè)主欠繳的房屋物業(yè)管理費、水電費等。

買(mǎi)受人要承擔原業(yè)主房屋欠費，包括但不限于水、電、燃氣、物業(yè)管理費等，買(mǎi)受人要自行去有關(guān)部門(mén)辦理水、電、煤氣等戶(hù)名變更或安裝手續，并承擔相關(guān)費用。

買(mǎi)房還要幫還債，無(wú)形中增加了許多購房成本。

規避風(fēng)險辦法：

參拍之前一定要對房屋進(jìn)行盡調。盡調法拍房主要是從法拍房的居住屬性和法律屬性來(lái)分析我們中意的標的。居住屬性就比如小區的環(huán)境、房子的戶(hù)型大小等，而法律屬性主要是看上述所說(shuō)的一些風(fēng)險，比如長(cháng)期租賃問(wèn)題、稅費問(wèn)題等。

盡調其實(shí)主要是為了充分發(fā)現問(wèn)題。首先看房子是否滿(mǎn)意，價(jià)格是否合適，如果房子本身就看不中，則不必繼續考量；但如果房子中意，但存在一定的問(wèn)題，就要去制定解決這些問(wèn)題的策略，如果不能解決，就要把需要支付的成本綜合考慮到購房總成本里。

法官業(yè)務(wù)出錯、擔保公司業(yè)務(wù)出錯、房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)出錯等等，像這些問(wèn)題的解決免不了資金成本、出差成本、時(shí)間成本等，心里煩躁不說(shuō)還無(wú)可奈何。

規避風(fēng)險辦法：

在前期盡調時(shí)應該注意產(chǎn)權信息 、查封信息 、交易中心辦理手續及流程。如果是外地法院查封的房產(chǎn)，為了避免后續的麻煩，法律文書(shū)一定要第一時(shí)間核對。建議尋找專(zhuān)業(yè)法拍機構來(lái)跟進(jìn)全部流程，省時(shí)省心省力。 

付款風(fēng)險主要存在以下幾種情況：

①法院不接受貸款

②銀行未按時(shí)放款

③貸款額度發(fā)生變化

這個(gè)時(shí)候就要啟動(dòng)墊資。但墊資的周期比較長(cháng)（2-4個(gè)月），成本也較高。

規避風(fēng)險方法：

針對付款風(fēng)險的情況，我們盡調時(shí)應該注意最晚放款時(shí)間、貸款上限、產(chǎn)證辦理時(shí)間、房齡、違章信息、查封信息、租賃信息等。做好總體的資金規劃，提前進(jìn)行貸款預審、維護好征信、以及制定最壞情況的應急方案，避免因為資金問(wèn)題導致悔拍，造成更大的損失。

我們總結的這些并不代表法拍房只有這十個(gè)風(fēng)險，具體情況還需要具體分析，這些只是市場(chǎng)上比較常見(jiàn)、可能會(huì )遇到的情況。大家也不必被網(wǎng)上分享的“血淚教訓”所勸退，只要盡調細致，提前進(jìn)行風(fēng)險規避即可。