“保交樓”終于走出了實(shí)質(zhì)性的一步。

鄭州最近在“保交樓”一事上所制定和執行的方案備受市場(chǎng)關(guān)注，因方案壓實(shí)了各方主體的責任，具有很強的可操作性，市場(chǎng)亦認為有很強的可復制性。

讓人感到心塞的是，按我們目前的測算，對于大部分“保交樓”的項目來(lái)說(shuō)，監管賬戶(hù)剩余的資金、銀行未發(fā)放的按揭貸款加上剩余未售貨值的總金額，在扣除項目需要繼續投入的施工建設款項后基本都所剩無(wú)幾，或者是上述現金能回流的情況下還不夠覆蓋后續的工程支出，這種情況下前端銀行、信托、私募、國央企或民營(yíng)金控等投資機構能拿回投資本息的希望非常渺茫，開(kāi)發(fā)商就更別想取回分毫。

因大部分停工、爛尾項目都已無(wú)法在項目或項目公司層面實(shí)現資金的“自平衡”，因此地方政府主導的紓困基金以及中央層面的專(zhuān)項貸款其實(shí)根本無(wú)法介入，社會(huì )資本則更不會(huì )參與。對于大部分“保交樓”的項目來(lái)說(shuō)，因項目公司的資金基本都需劃到專(zhuān)戶(hù)中進(jìn)行管理，在資金優(yōu)先用于后續工程建設方面支出的情況下，很可能銀行開(kāi)發(fā)貸的本息也無(wú)法償還，另外對于信托、私募等前端投入資金的其他非標投資機構來(lái)說(shuō)，“保交樓”即便推進(jìn)順利也可能最后拿不到錢(qián)，尤其是對于拿著(zhù)房企集團層面債券的投資人來(lái)說(shuō)，因項目實(shí)際已跟集團脫鉤，想從項目上分錢(qián)到集團后取得債券的兌付，則更是難如登天。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“保交樓”的背后必須有人承擔損失，而目前來(lái)看主要是金融機構以及各類(lèi)金融產(chǎn)品背后的投資人。

有不少同行認為，上述情況可能會(huì )進(jìn)一步加劇部分投資人對中高風(fēng)險房企的拋棄心態(tài)，最典型的例子就是一些較小的債權人近期對RC、JY等房企向法院所提起的清盤(pán)申請。就地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)本身而言，上述情況也讓我們異常焦躁，因為“保交樓”的情況下很可能項目完工并交付后我們這些非標機構顆粒無(wú)收，想通過(guò)追訴房企（集團）來(lái)實(shí)現債權則更遙遙無(wú)期，我們目前甚至只敢對國央企和城投平臺的項目投放資金，畢竟主體的信用已比任何時(shí)候都來(lái)得重要。

市場(chǎng)方面普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇估計只能指望城投平臺扛下所有，比如近段時(shí)間中債信用增進(jìn)公司為一些優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)債提供“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責任擔?！?，其中BGY計劃于9月份發(fā)行的不超過(guò)16億人民幣的政府擔保債券中，BGY向佛山的兩家城投平臺提供抵押物，兩家城投平臺則就BGY的發(fā)債融資向中債信用增進(jìn)公司提供反擔保。除此之外，城投平臺收購存量房源更已成為常規的操作，比如8月31日濟南城市發(fā)展集團所屬濟南城市發(fā)展集團資產(chǎn)運營(yíng)管理有限公司發(fā)布招標公告，在濟南市區（歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、高新區）范圍內收購9000套存量房源用于租賃儲備住房；再比如更早于7月1日鄭州地產(chǎn)集團發(fā)布河南鄭地住房租賃有限公司收購存量房源用于人才公寓項目（第一批次）公告，啟動(dòng)收購存量房源用于人才公寓項目，另外在6月20日發(fā)布《鄭州市大棚戶(hù)區改造項目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》后，鄭州的城投平臺以大量收購市場(chǎng)存量房源的方式加碼托底了鄭州樓市。

回到“保交樓”一事上，盡管“保交樓”的實(shí)現最終肯定要犧牲一部分主體的利益，但這項工作本身卻能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)復蘇的動(dòng)力和市場(chǎng)的信心。因此，盡管很多非標同行都對“保交樓”行動(dòng)中可能受到的傷害表現出了很大的抗拒，但無(wú)奈之下仍更希望房地產(chǎn)行業(yè)能更快地企穩回暖，只是這個(gè)目標的實(shí)現也意味著(zhù)很多投資機構、投資人的倒閉或破產(chǎn)。

坦白地說(shuō)，我們更希望政府在“保交樓”一事的處理上能盡量兼顧利益的平衡。當然，在付諸具體行動(dòng)方面，我們認為鄭州的做法還是很值得借鑒和參考，比如在《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤(pán)復工”保交樓專(zhuān)項行動(dòng)實(shí)施方案的通知》中，以下兩個(gè)處理原則很值得點(diǎn)贊：

1. 對停工逾期問(wèn)題樓盤(pán)原有預售資金被挪用的，對負有責任的房企控股股東、實(shí)控人以及商業(yè)銀行、相關(guān)政府主管部門(mén)進(jìn)行責任追究；稅務(wù)部門(mén)對不配合復工的房企進(jìn)行偷漏稅核查；審計、稅務(wù)等部門(mén)積極將問(wèn)題線(xiàn)索移送公安機關(guān)處理。

2. 對資產(chǎn)大于負債、資金出現暫時(shí)困難的企業(yè)，通過(guò)紓困基金、并購貸等形式由政府平臺公司接手，先復工再清算；對資產(chǎn)小于負債的企業(yè)可由平臺公司代建，并由政府審計部門(mén)介入核查預售資金監管挪用等問(wèn)題；對嚴重資不抵債類(lèi)項目本著(zhù)應破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調專(zhuān)班，鼓勵房企申請破產(chǎn)，并引入破產(chǎn)重整投資人。

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