突如其來(lái)的新冠疫情放緩了今年年初大部分企業(yè)的節奏，部分原本今年一季度可順利簽約或交付的項目，出現了延遲，甚至停滯的情況。

隨著(zhù)疫情發(fā)展與復工復產(chǎn)的持續進(jìn)行，2020上半年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)活躍度提升。根據貓頭鷹研究所REITOWIN團隊對大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的（不完全）監測，隨著(zhù)復工復產(chǎn)的持續進(jìn)行，交易量分別在4月和6月迎來(lái)了一個(gè)小高峰。

后疫情時(shí)代，資金鏈和供應鏈的斷鏈效正在加快顯現，諸多地產(chǎn)公司和實(shí)業(yè)公司已開(kāi)啟資產(chǎn)剝離或甩賣(mài)模式。

根據上半年市場(chǎng)儲備的項目數量以及六月的成交情況，預計下半年會(huì )迎來(lái)一波新增入市，成交額也將大概率復蘇。

從收購方企業(yè)來(lái)看，內資投資者持續主導市場(chǎng)，但在2月疫情得到控制的初期階段以及六月國內疫情平穩化的兩個(gè)時(shí)間節點(diǎn)，外資的活躍度和實(shí)際市場(chǎng)參與度明顯提升，在一定程度上說(shuō)明對中國商業(yè)地產(chǎn)長(cháng)期投資價(jià)值的看好。

無(wú)獨有偶，在最新的仲量聯(lián)行和領(lǐng)盛投資管理聯(lián)合發(fā)布“2020全球房地產(chǎn)透明度指數”中，中國大陸地區（北京/上海）首次評定為“透明”。市場(chǎng)透明度的持續提升，也成為海外投資者參與中國大宗交易市場(chǎng)的信任保證。

從各城市來(lái)看，上海今年上半年錄得大宗交易11筆，交易總額223.08億元，依然保持全國大宗交易市場(chǎng)雙料冠軍。

一季度上海成交較少，但二季度成交量明顯上漲，這顯示出上海投資市場(chǎng)韌性十足，成交放緩或受疫情影響、或由于2019年末大量重要交易已完成成交。

北京市場(chǎng)今年上半年錄得大宗交易10筆，交易總額183.87億元，北京與上海的大宗交易項目數量及交易總額差異都在縮小。

在17年北京發(fā)布的“326”限購政策大幅抑制商辦市場(chǎng)個(gè)人投資的情況下，2019年北京房地產(chǎn)大宗商辦物業(yè)交易頻頻刷屏，總額錄得超800億元人民幣，較2018年的380億元翻倍，較2017年的250億元更是增長(cháng)了3倍，創(chuàng )下近年新高。今年雖受疫情影響整體交易量下降，但北京在全國表現依然勢頭強勁，隨著(zhù)國內投資市場(chǎng)的不斷成熟和資產(chǎn)管理能力的逐步提高，越來(lái)越多的機構投資者布局北京。

2020上半年，寫(xiě)字樓依然最受機構投資者青睞，成交金額約占2020年上半年成交總額的68%?；仡?019年，辦公樓物業(yè)成交金額占全年成交總額70%，也側面體現出投資者對辦公樓物業(yè)中長(cháng)期表現的信心。

下面，我們再來(lái)回顧一下2020上半年整體市場(chǎng)發(fā)生的商用物業(yè)大宗交易。

今年開(kāi)年最爆炸的消息，莫過(guò)于2月7日消息，韓國LG集團出售其位于北京長(cháng)安街邊的中國總部——LG雙子座大廈。買(mǎi)方為新加坡政府投資公司全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd，作價(jià)1.37萬(wàn)億韓元，約合人民幣80.46億元。

公開(kāi)資料顯示，LG雙子座大廈于2002年動(dòng)工，2005年建成，其外形與首爾汝矣島的LG總部雙子座大廈相似，由兩棟建筑組成，大廈高140米，占地面積7052.40平方米，建筑面積約15萬(wàn)平方米，在國內被稱(chēng)為“口紅樓”，總投資4億美元。以當時(shí)的匯率計算，大廈造價(jià)約32.8億人民幣。而以目前的出售價(jià)計算，增值近50億元。

LG表示，此次出售旨在確保全球經(jīng)濟不確定背景下的流動(dòng)性，提高投資回報和股東價(jià)值，并為其未來(lái)的增長(cháng)引擎提供資金。不過(guò)，還有媒體分析評論稱(chēng)，這是繼LG手機業(yè)務(wù)退出中國市場(chǎng)又一重磅消息，出售北京雙子座大廈這樣優(yōu)質(zhì)的項目資產(chǎn)背后，不免發(fā)現LG難以挽回中國市場(chǎng)的無(wú)奈。

5月29日，據上海銀行公告稱(chēng)，公司與中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2020年5月29日簽訂了購房協(xié)議，標的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，總價(jià)款48.54億元（待權屬實(shí)測報告出具后按實(shí)調整）。

上海銀行購置位于上海市黃浦區小東門(mén)街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢房產(chǎn)。該標的類(lèi)別為商辦用房，辦公物業(yè)建筑面積約為5.29萬(wàn)平方米。

公告稱(chēng)，本次購置房產(chǎn)是上海銀行戰略發(fā)展的需要，有助于提高辦公效率、優(yōu)化資源配置，促進(jìn)公司長(cháng)期持續穩定發(fā)展。

今年4月，掛牌兩年的上海海航大廈終于以36億元的價(jià)格由中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司接盤(pán)，交易面積4.78萬(wàn)平方米。

上海海航大廈項目總建筑面積87395平方米，海航集團持有寫(xiě)字樓1-5層、12-20層，全部商業(yè)面積5895平方米，產(chǎn)權面積3.45萬(wàn)平方米。項目由上海大新華實(shí)業(yè)全資持有，項目目前出租率70%，有約55家客戶(hù)，主要為海航集團成員企業(yè)和韓國合作伙伴（三星、現代重工等），年收入約1.4億元。項目已有融資27.06億元。

買(mǎi)方中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司的前身為中國信達資產(chǎn)管理公司，成立于1999年4月，是經(jīng)國務(wù)院批準成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。2010年6月，中國信達資產(chǎn)管理公司整體改制為股份有限公司。2013年12月12日，中國信達在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為首家登陸國際資本市場(chǎng)的中國金融資產(chǎn)管理公司。根據其官網(wǎng)介紹， 中國信達立足不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主業(yè)，圍繞問(wèn)題資產(chǎn)投資和問(wèn)題機構救助，著(zhù)力化解金融機構和實(shí)體企業(yè)不良資產(chǎn)風(fēng)險。 

4月8日，北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司以33.12億元競得北京中弘大廈。

自2018年第一“仙股”中弘股份退市之后，其相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)入拍賣(mài)流程。此次為北京中弘大廈第一次拍賣(mài)，評估價(jià)32.31億元，評估平均單價(jià)為49311/平方米，起拍價(jià)22.62億元，經(jīng)歷15次競價(jià)之后，以33.12億元成交，溢價(jià)10.5億元，溢價(jià)率達46%。

北京中弘大廈顯示的拍賣(mài)標的名稱(chēng)為北京市朝陽(yáng)區慈云寺危改小區二期（6號樓）部分房地產(chǎn)在建工程所有權及其分攤國有出讓土地使用權（商業(yè)、辦公、地下車(chē)庫、地下倉儲用途）。項目由設計事務(wù)所SOM所設計，原定2018年9月交房，其中53套房產(chǎn)已預售，面積共計13017.64平方米。因此買(mǎi)方也需承擔相關(guān)續建成本，并要自行解決包括與這53套房產(chǎn)買(mǎi)方的接洽、政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)調、施工隊的溝通，甚至施工圖紙之類(lèi)的獲取等問(wèn)題。

此外，買(mǎi)房北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司實(shí)控人為東銀發(fā)展（控股）有限公司。據公開(kāi)信息顯示，東銀發(fā)展（控股）有限公司是中國東方資產(chǎn)管理公司在香港設立的全資子公司，其積極在香港和內地進(jìn)行多種形式的投資，包括不良資產(chǎn)、證券、實(shí)業(yè)和房地產(chǎn)等領(lǐng)域，是一家綜合性投資公司。

4月3日消息，內資保險機構大地保險從中華企業(yè)相關(guān)項目公司中收購浦東北濱江標桿定制商辦項目，該案交易歷時(shí)1年多，由戴德梁行促成，總交易金額超過(guò)30億元。

中企濱江金融中心位于浦東濱江大道和源深北路交界，直線(xiàn)距離陸家嘴約兩千米。中企濱江金融中心總共為四棟辦公樓，其中1號樓正是以具體30.85億元出售給大地財產(chǎn)保險，面積35960平方米，此外2號樓面積1366平方米，但目前只對外出租3號、4號樓，為整棟出租，出租報價(jià)9.5元/平方米/天。

6月30日，高力國際披露，其促成上海黃浦地標項目長(cháng)城金融大廈成功售出，買(mǎi)方為外資。這也是今年目前為止外資機構單體交易額最大的成交，總成交金額30.04億元。

長(cháng)城金融大廈位于黃浦區打浦橋，是一個(gè)集酒店及辦公一體的超高層地標商業(yè)綜合體。項目總建筑面積9.96萬(wàn)平方米，實(shí)際交易地上面積7.84萬(wàn)平方米，共52層，配備191個(gè)車(chē)位。

長(cháng)城金融大廈開(kāi)發(fā)商為長(cháng)城國富置業(yè)有限公司，為中國長(cháng)城資產(chǎn)管理公司旗下以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的投資運營(yíng)平臺。

2月7日，首金資本、國信易誠（均為公司全資附屬公司）與合眾人壽及龍馬資本成立合伙企業(yè)，合伙企業(yè)規模為25.36億元。該合伙企業(yè)的目的為購買(mǎi)位于上海的天閱濱江商業(yè)項目，產(chǎn)品類(lèi)型為零售商舖及辦公室等商用物業(yè)。

該地塊位于上海榆林路及楊浦區景星路及北外灘交匯處，占地面積約9164.4平方米，總建設規模約50561.88平方米，可售規模約33252.01平方米，目前已取得施工許可證，9a號樓已結構封頂，其他暫未開(kāi)工。

根據協(xié)議，合伙企業(yè)規模為25.36億元，由龍馬資本、國信易誠作為普通合伙人分別投資100萬(wàn)元（各占合伙企業(yè)規模的0.04%），由首金資本、合眾人壽作為有限合伙人分別投資12.67億元（各占合伙企業(yè)規模的49.96%）。

合眾人壽為主要從事保險、資產(chǎn)管理、養老等多領(lǐng)域的綜合服務(wù)。而國信易誠主要從事投資管理，首金資本主要從事資產(chǎn)管理及投資管理，均為首創(chuàng )置業(yè)的全資附屬公司。

5月中旬消息，遠洋集團收購了上海中心城區的上海越虹廣場(chǎng)，對手方是光大資本，成交總價(jià)19.67億元。

資料顯示，越虹廣場(chǎng)位于徐匯區虹漕路88號，屬上海漕河涇科創(chuàng )園，地上建筑面積5.59萬(wàn)平米。在周?chē)槐娚鲜兰o老樓的包圍下，2015年開(kāi)業(yè)的越虹廣場(chǎng)，外立面新穎，內部硬件水準高，距離兩條地鐵咫尺之遙，是漕河涇最好的樓宇之一。

遠洋集團表示：“根據漕河涇商圈近期大宗交易的價(jià)格來(lái)看，單價(jià)均在4萬(wàn)-5萬(wàn)之間，雖不排除有部分散售交易價(jià)格略高，但整體對標整售資產(chǎn)的單價(jià)均在4萬(wàn)-5萬(wàn)區間。本次交易為與賣(mài)方的直接交易，收購單價(jià)僅為3.52萬(wàn)元/平米，且收購時(shí)該資產(chǎn)出租率有限，具備一定價(jià)格優(yōu)勢?；诖?，公司認為該資產(chǎn)后續有較大提升空間，可發(fā)揮遠洋集團強資管能力進(jìn)行改造提升，改善租賃經(jīng)營(yíng)情況，該筆交易也符合公司所堅持的增值投資策略?！?nbsp;

合生創(chuàng )展集團有限公司出售北京合生國際大廈北樓項目予弘毅投資聯(lián)合海外地產(chǎn)基金，該交易由戴德梁行促成，歷時(shí)23個(gè)月，交易價(jià)格未披露。但根據此前合生創(chuàng )展集團有限公司公告，其擬19.5億出售北京東方文化藝術(shù)中心辦公樓。

北京合生國際大廈位于北京市東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)北大街，分為北樓、南樓和音樂(lè )廳。其中北樓為本次收購標的，總建筑面積75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個(gè)地下停車(chē)位、30個(gè)地上停車(chē)位。

收購方弘毅投資的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)涉及商用物業(yè)、物流地產(chǎn)、特殊資產(chǎn)及資產(chǎn)證券化，地產(chǎn)資產(chǎn)規模逾200億元，管理面積逾70萬(wàn)平方米，總資產(chǎn)管理規模超800億元。聯(lián)合體中的神秘外資機構為海外地產(chǎn)基金，全球資產(chǎn)管理規模760億美元，也是最早一批進(jìn)入中國的房地產(chǎn)基金，在中國已累計投資近百億人民幣。

4月16日，據新加坡證券交易所（Singapore stock exchange）公告顯示，東南亞最大的開(kāi)發(fā)商之一的豐隆集團旗下子公司國浩房地產(chǎn)集團，出售了位于上海普陀區的一處酒店物業(yè)——上海國豐酒店（Guoman Hotel）。接盤(pán)方為上海開(kāi)發(fā)商大華集團，項目交易總價(jià)達14.4億元人民幣（合2.04億美元）。

上海國豐酒店（Guoman Hotel）位于上海長(cháng)豐公園附近大渡河路，高26層，共計客房442間（截至3月31日），賬面價(jià)值5.095億。據了解，交易完成后，馬來(lái)西亞豐隆集團有望從酒店出售中獲取約4.5億元凈收益。

標的物業(yè)實(shí)為長(cháng)風(fēng)國盛中心的一部分。長(cháng)風(fēng)國盛中心綜合體項目近50萬(wàn)平米，包括一個(gè)大型購物中心國盛時(shí)尚、四棟甲級智能辦公樓、兩棟SOHO、一座五星級國豐酒店和一座國豐公寓式酒店。其中在2015年7月，新城控股以8.3億的總價(jià)收購了國浩長(cháng)風(fēng)城（長(cháng)風(fēng)國盛中心的前身）5號寫(xiě)字樓。

疫情為經(jīng)濟帶來(lái)了負面影響是必然的，但對于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)既充滿(mǎn)了挑戰也充滿(mǎn)機遇。

對于寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，空置率走高，有些企業(yè)撐不下去，或許會(huì )出現一些抄底機會(huì )；對于商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，應該充分分化時(shí)間與空間，善以運用才能適應未來(lái)發(fā)展。

基于目前全球的疫情與經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，世界銀行等多家機構已預測全球經(jīng)濟或將在2021年迎來(lái)較大規模的全面回暖。

企業(yè)應抓住機遇，加強抗風(fēng)險意識，提升管理能力，優(yōu)化運營(yíng)效率，也為迎接公募REITs大發(fā)展時(shí)代的到來(lái)做好準備。