（本節有刪減）

（一）上海疫情致死率低但傳播速度快，“全域靜態(tài)”管控對樓市影響較大（本節有刪減）

對比在武漢和上海的兩次疫情，本輪于上海爆發(fā)的疫情具有“傳播速度快、病死率低”的特點(diǎn)。這主要歸結于“奧密克戎新冠變異株”與“原始新冠病毒”的區別。

傳播速度上，本輪新冠疫情上海約6周新增確診病例超50萬(wàn)人，疫情傳播速度超武漢新冠疫情10倍以上。病死率上，本輪新冠疫情上海6周病死率為0.3%，武漢新冠疫情病死率為7.7%（至武漢解除離漢離鄂通道管控）。

因此基于上述對比判斷，上海新冠疫情傳播速度更廣，且“全域靜態(tài)”管控仍將持續，對宏觀(guān)經(jīng)濟運行，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更為深遠。

本輪新冠疫情爆發(fā)前，上海樓市維持著(zhù)“供不應求”的繁榮景象：2022年一季度商品住宅成交面積為265.5萬(wàn)平方米，為2021年二季度起新高。其中，10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅成交套數達2524套，創(chuàng )近年新高。從實(shí)際項目成交情況來(lái)看，中企海睿濱江、招商外灘璽等均觸發(fā)積分、開(kāi)盤(pán)即罄。不過(guò)受新冠疫情影響，2022年第14周起上海周度商品住宅成交規模降至3萬(wàn)平方米以?xún)取?月全域“靜態(tài)”管控后在售項目均暫停線(xiàn)下銷(xiāo)售，且無(wú)新開(kāi)盤(pán)加推項目，而4月上海無(wú)實(shí)際商品住宅成交。此外，首輪土拍也因疫情防控而中止。

結合武漢來(lái)看，2020年武漢疫后新房成交快速回升，下半年成交規模同比正增。解除離漢離鄂通道管控后僅2個(gè)月后周成交規模已恢復疫情前水平。下半年累計成交1286萬(wàn)平方米，同比增5%。

上海疫后房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何變化？城市從“靜態(tài)”中重啟后就業(yè)、購買(mǎi)力等影響會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)怎樣變化？新房銷(xiāo)售規模能否延續此前高熱表現？延期后的集中土拍能否達到市場(chǎng)預期？

（二）疫后快速復蘇，2020下半年成交同比增5%，改善需求持續釋放（略）

（三）疫情成為樓市由升轉降“拐點(diǎn)”，宏觀(guān)經(jīng)濟承壓、居民收入回落（略）

（四）疫情對地市影響有限，2020年武漢涉宅用地成交量?jì)r(jià)齊增創(chuàng )新高（略）

2022年3月新冠疫情突襲，對上海樓市的確有一定的“降溫”作用，譬如封控之下售樓處難開(kāi)，買(mǎi)房賣(mài)房交易流程不暢等，但我們認為，只要疫情得以在上半年得到階段性控制，整體樓市供求規模受負面影響不大，疫情更多影響的是供求節奏和居民購房偏好，而若疫情持續時(shí)間過(guò)長(cháng)，或將使得經(jīng)濟增長(cháng)、居民就業(yè)承壓，購房預期改變對整體房地產(chǎn)影響才會(huì )更為致命。

就3月以來(lái)新冠疫情突襲對樓市供應端的影響，我們認為，因恰逢年初，只要疫情能在2022年上半年得到有效控制，房企還是有足夠時(shí)間在下半年調整供貨節奏，彌補疫情帶來(lái)的負面影響。因而當前新冠疫情預期對上海樓市供應總量、供應區域結構、供應產(chǎn)品檔次影響寥寥，或將對二、三、四季度房企的供貨節奏帶來(lái)一定的壓力。

首先，供應總量層面，2021年恰逢集中供地，疊加“十四五”元年，上海政府供地力度明顯加大，土拍市場(chǎng)持續放量，全年涉宅用地成交量突破1500萬(wàn)平方米。從供地節奏來(lái)看，共計三批次供地，第一批次6月和第三批次11-12月涉宅用地成交量分別達到586萬(wàn)平方米和574萬(wàn)平方米，迎來(lái)兩撥土拍成交高峰。

在此基礎上，我們于年初對上海2021年集中供地成交地塊的開(kāi)工情況進(jìn)行了基本摸排，上海已開(kāi)工地塊數達到35%，未開(kāi)工地塊數為65%，同時(shí)根據上海2019-2020年成交地塊拿地到開(kāi)工中位數51天，開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)中位數303天進(jìn)行合理推算，上海項目二、三、四季度入市占比分別達到了36%、27%和37%，大多數項目會(huì )在二、四季度集中入市，而整體下半年供應量占比相對較高。

此外，值得關(guān)注的是，雖然上海于2022年3月28日和4月1日才開(kāi)始對浦東、浦西陸續進(jìn)行集中封控管理，但疫情早在3月初便點(diǎn)狀爆發(fā)，從整個(gè)上海3月的供應數據來(lái)看，并未受到太大的影響，3月上海商品住宅供應達到了114萬(wàn)平方米，同環(huán)比大增846%和427%，甚至超過(guò)2021年12月整體供應量，達到了半年來(lái)新高。因而我們有理由相信，當前新冠疫情只要能在上半年得以控制，整體對于上海新房供應總量的影響相對較小，房企還是有足夠時(shí)間在下半年調整供貨節奏，彌補疫情帶來(lái)的負面影響。

從2021年整體涉宅用地成交環(huán)線(xiàn)分布來(lái)推斷2022年新增供應區域結構，可以看出，涉宅用地外環(huán)以?xún)瘸山徽急纫雅噬?6%；其中內環(huán)至外環(huán)的占比由2020年的19%上升了10個(gè)百分點(diǎn)至2021年的29%，市中心內環(huán)內涉宅用地保持稀缺，2021年占比僅為7%，而外郊環(huán)、郊環(huán)外為主供場(chǎng)，成交活躍板塊多為五大新城、大虹橋區域。

通過(guò)對2021年三輪集中供地成交宅地樓板價(jià)和設限新房毛坯成交價(jià)格，我們預測上海2021年集中供地土地在未來(lái)形成新房供應后，將以低檔住宅為主，將有過(guò)半數入市房源成交單價(jià)低于全市均價(jià)60%，建筑面積達805萬(wàn)平方米。這與上海政府的供地計劃和城市發(fā)展規劃相吻合，誠如上海2021年國有建設用地供應計劃中所說(shuō)：“加大商品住房用地供應力度，堅持以中小套型普通商品房為主，增加郊區軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城供應力度”。

從具體成交的典型宅地來(lái)看，上海多數集中供地地塊均位于城市郊環(huán)以及遠郊區域，如奉賢、青浦、南匯等遠郊新城板塊。從地塊成交樓板價(jià)、限定住宅毛坯價(jià)格，并結合2022年全市預估新房均價(jià)，這一類(lèi)宅地均具有較高的房?jì)r(jià)地價(jià)比，且未來(lái)入市價(jià)格低于全市均價(jià)80%。如上海奉賢區2021年129號公告奉賢區柘林鎮07-02區域地塊房地價(jià)比為3.3，房企具有較大利潤空間的同時(shí)未來(lái)新房入市價(jià)格低于市均價(jià)的80%，符合低檔剛需房定位。

（二）新房成交：“先低后高”總量延遲釋放，租賃或加速轉為購買(mǎi)需求（本節有刪減）

從成交角度來(lái)看，疫情會(huì )造成短期樓市供求停擺，但積累的剛需和改善自住型需求會(huì )延后但不會(huì )消失，而疫情期間社區管控等諸類(lèi)問(wèn)題也會(huì )加速居民將換房提上日程，部分人才公寓臨時(shí)被征用為隔離用房，租賃的不穩定性會(huì )刺激部分高凈值人群加速入市，從短期來(lái)看，疫后會(huì )迎來(lái)需求的穩步釋放，不過(guò)值得引起高度關(guān)注的是，疫情對于經(jīng)濟、就業(yè)的打擊會(huì )一定程度改變居民購房預期，進(jìn)而造成購房信心不足，或將成為樓市有增轉跌的導火線(xiàn)。

1、疫情造成樓市短期供求停擺，積累自住型購房需求會(huì )延后但不會(huì )消失（略）

3、張江人才公寓征用事件打擊租賃積極性，或刺激高凈值人群提早入市

而疫情期間，“張江一人才公寓被征用作隔離用房”新聞刷遍全網(wǎng)，4月15日張江集團網(wǎng)站發(fā)布情況說(shuō)明，張江納仕人才公寓是張江集團投資建設的國有產(chǎn)權租賃住宅，于2021年8月開(kāi)始運營(yíng)。疫情以來(lái)，政府有關(guān)部門(mén)已啟用未入駐的5幢樓，用作核酸、抗原檢測異常人員隔離用房。4月12日，接政府有關(guān)部門(mén)通知，為應對疫情防控需要，繼續征用9幢樓，作為集中管控隔離用房。我司即通知需要搬遷的39戶(hù)租戶(hù)，協(xié)商合同變更，并給予租賃變更補償。目前，前述租戶(hù)均已搬至同社區內其它房間。4月14日下午，我司組織開(kāi)展隔離圍網(wǎng)施工時(shí)，部分租戶(hù)在施工現場(chǎng)阻撓，有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了現場(chǎng)處置，現事態(tài)已平息。

此事件從側面反映出上海租賃市場(chǎng)存在的部分問(wèn)題，一是諸如公共租賃住房、保障性租賃住房、人才公寓等國有產(chǎn)權租賃住宅在遇到疫情類(lèi)緊急突發(fā)事件之時(shí)極有可能被征用，租賃人的相關(guān)權益很難得到保證；二是雖然從中央到地方堅持倡導“租售同權”，可在核心一二線(xiàn)教育資源、醫療資源相對稀缺的大背景下，做到真正的“租售同權”尚有一段時(shí)間；而對于諸如張江集團這類(lèi)高科技產(chǎn)業(yè)的租客群體而言，收入較高，購買(mǎi)力相對充裕，完全有能力就地置業(yè)，因而我們合理推斷，待上海這輪疫情結束，有極大一部分高凈值人群會(huì )選擇提前進(jìn)入樓市，因而也會(huì )帶動(dòng)一部分剛需和改善需求的持續釋放。

而我們認為，比起疫情造成樓市供求“停擺”的直接打擊，更為致命的往往是對實(shí)體經(jīng)濟的打擊，繼而帶來(lái)公司倒閉、裁員潮、居民收入下降等一系列連鎖反應，從而影響居民購房預期。

對于全國經(jīng)濟龍頭上海而言，封控時(shí)間越長(cháng)，對經(jīng)濟的負面效應越大，從近期上海公布的2022年一季度經(jīng)濟運行數據來(lái)看，疫情負面影響初顯：1-2月全市經(jīng)濟運行開(kāi)局平穩，但由于3月份受到突發(fā)疫情的影響，一季度經(jīng)濟運行前穩后降、穩中趨緩，一季度上海市地區生產(chǎn)總值為10010.25億元，按可比價(jià)格計算，比去年同期僅增長(cháng)3.1%，增速比去年同期兩年平均增速回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(cháng)2.4%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(cháng)3.3%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。部分指標增速趨緩：一季度，規模以上工業(yè)增加值同比增長(cháng)3.9%，增速比1-2月回落8.0個(gè)百分點(diǎn)。商品銷(xiāo)售總額增長(cháng)2.0%，增速回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總額增長(cháng)3.3%，增速回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì )消費品零售總額由1-2月增長(cháng)3.7%轉為一季度下降3.8%。貨物進(jìn)出口總額增長(cháng)14.6%，增速比1-2月回落7.4個(gè)百分點(diǎn)。

居民收入保持增長(cháng)，但新增就業(yè)崗位減少：2022年一季度，上海市城鎮常住居民人均可支配收入23772元，增長(cháng)5.0%。但一季度上海市新增就業(yè)崗位19.26萬(wàn)個(gè)，比去年同期減少2.62萬(wàn)個(gè)。從我們監測的上海51job數據來(lái)看也可論證以上觀(guān)點(diǎn)，工作崗位招聘量由3月的46.37萬(wàn)個(gè)降至4月的44.34萬(wàn)個(gè)，工資水平保持小幅微增狀態(tài),4月平均工資為1.03萬(wàn)元.

疫情除了對新房供求端造成影響之外，微觀(guān)層面也改變著(zhù)居民購房偏好，一方面疫情管控良好的板塊諸如奉賢、青浦等五大新城規劃利好板塊對居民購房吸引力上升；另一方面購買(mǎi)力相對充裕的改善客群更加關(guān)注居住私密性和舒適性，對于多層、大平層、別墅等需求預期穩中有增，此外，社區物業(yè)、小區周邊配套等也成為居民購房考量的重要指標之一。

疫情期間全體居民被封控在小區內，社區居委以及物業(yè)成了最小單位的基層管理和服務(wù)部門(mén)。從核酸檢測、場(chǎng)所消殺、人員管控、信息發(fā)布，到物資調配發(fā)放、志愿力量組織、緊急情況處理，方方面面都遇到了嚴峻考驗。疫情重災區大多集中在“老破小”等老舊小區，人口密度高、人員流動(dòng)大、居民素質(zhì)參差不齊等問(wèn)題，或加劇了疫情的發(fā)展，同時(shí)很多房齡較老、物業(yè)管理費低廉的社區，物業(yè)的作用形同虛設。網(wǎng)易第三方調查中，有54%的居民認為各自的物業(yè)在本次疫情中沒(méi)有太大的作為，基本都靠居民和志愿者自發(fā)組織。

上海次輪疫情之后后，二手市場(chǎng)或許會(huì )迎來(lái)一波老破小置換改善的掛牌，畢竟本輪疫情暴露了許多老小區的固有問(wèn)題，預計有部分年輕客群愿意犧牲一部分上班通勤時(shí)間，換取更好的住區環(huán)境，更優(yōu)異的物業(yè)服務(wù)。而在此影響下，城央老破小的成交價(jià)格有望較前期穩步回調，而部分郊區遠大新接受度會(huì )有上升，新房和二手次新房或將成為新一輪爭搶重點(diǎn)。畢竟品質(zhì)較高的精品社區，疫情防護相對做得較好，尤其是近些年新建的部分商品住宅小區，擁有服務(wù)較好的品牌物業(yè)，他們在維持核酸檢測秩序、協(xié)助物資運送、幫助居民解決疑難問(wèn)題、場(chǎng)所消殺等方面起到了重要作用。

而對于未來(lái)計劃買(mǎi)房的受訪(fǎng)者，他們會(huì )優(yōu)先考慮什么類(lèi)型的住宅？據網(wǎng)易第三方調研統計顯示，有30.56%的買(mǎi)房人將低密度的洋房、小高層社區作為他們的首選，畢竟在資金有限的情況下，低密度的洋房社區不僅可以減少人口聚集，社區環(huán)境也更好，居住舒適度更高。

此外，社區所處的街鎮實(shí)力和周邊配套成熟度也納入了很多人的考慮范疇，在疫情之下“菜區房”火了，可見(jiàn)小區周邊的商業(yè)配套顯得格外重要，尤其是那些實(shí)力較強的街鎮，在這次疫情當中為市民的物資保供提供了極大的支持，可見(jiàn)地段和配套都是影響未來(lái)置業(yè)決策的重點(diǎn)因素。

在針對小區周邊配套類(lèi)型偏好的調查中，有60%的受訪(fǎng)者希望未來(lái)社區周邊有盒馬鮮生、山姆等中高端的生鮮超市。中高端生鮮超市，不僅能提供更為高品質(zhì)的生鮮產(chǎn)品及生活用品，其來(lái)源也更可溯、更為安全，在此次疫情保供方面發(fā)揮出較大作用。而麥德龍、大潤發(fā)等大型賣(mài)場(chǎng)，以及傳統菜市場(chǎng)和沿街底商也分別獲得過(guò)半受訪(fǎng)者的青睞，接下來(lái)則是大型商場(chǎng)和購物中心，以及互聯(lián)網(wǎng)電商自提點(diǎn)等等。

3、高端改善客對居住私密度要求更高，市區配套較好獨立別墅備受青睞

根據網(wǎng)易第三方調研結果顯示，有天有地有露臺有院子的別墅約有16.67%的購買(mǎi)意向率。而對于高端客群而言，我們認為，疫后別墅也將成為新的需求點(diǎn)，這次疫情擴散的主要原因，除病毒本身傳播性廣、極易擴散的特性之外，還有人群大量聚集，小區內極易形成社區傳播。與居住密度較高的高層小區相比，低密度小區，特別是別墅項目，居住人口較少，人與人接觸的機會(huì )就少，減少了鄰里傳染的可能。而小區人口少，能獲得的物業(yè)服務(wù)就會(huì )更加及時(shí)，購買(mǎi)力較為充裕的客群還是會(huì )傾向于選擇別墅，尤其是獨棟別墅。

不過(guò)別墅市場(chǎng)預期也將面臨持續的分化行情，對于周邊配套相對完善的市區別墅而言，預期將呈現穩步回升行情，而對于遠離鬧市區的，周邊商業(yè)配套比較薄弱的郊區別墅而言，雖然居住活動(dòng)空間大，較為自由，但在疫情之下，居民采購物資成為難題，雖說(shuō)可以在自己院子里種菜養魚(yú)，但想滿(mǎn)足日常所需還是不切實(shí)際的。

4、五大新城疫情管控佳、人口導入多、經(jīng)濟有支撐，疫后樓市機會(huì )更多（略）

上文我們梳理了疫情對上海樓市或將造成的正面和負面影響，基于各類(lèi)因素的綜合作用，我們對于2022年的上海樓市給出如下預判：

（二）2022年新房供應維穩，成交預期高位回落，房?jì)r(jià)理性回歸分化加劇

預測2022年住宅市場(chǎng)供應端將維穩不變，價(jià)格預期將在土拍端及二手端限制下整體回歸趨穩，而市場(chǎng)成交端在多方角力下將高位緩沖回落。具體來(lái)看，

供應端，據上文分析，新冠疫情只會(huì )改變房企供貨節奏，但對供應規模影響較小，2022年上海新房供應量預計保持平穩有保障。根據上?！笆奈濉币巹?，新增供應商品住房約40萬(wàn)套，年均8萬(wàn)套。參考2021年六批次新房取證8.2萬(wàn)套，說(shuō)明政府是按既定規劃指導進(jìn)行，結合當前部分2020年及2021年初高價(jià)項目在卡預證下還有較多未上市，2022年土地端尚有有支撐，綜合預判2022年上海預計還將保持8萬(wàn)套供貨量。

需求端，預計高位緩沖回落，疫情對樓市的促進(jìn)和阻礙作用并存。一方面疫情影響下購房需求會(huì )延遲但不會(huì )消失，考量到上海當前市場(chǎng)供需和強勁驅動(dòng)，利好行情將得到延續。上海屬供應主導型市場(chǎng)，整體供不應求，2021年供求比僅0.77，狹義庫存降至歷史低位，僅5個(gè)月，項目去化保持高熱，近期開(kāi)盤(pán)去化率仍在80%以上，城市發(fā)展(舊改、落戶(hù)等)催生大量釋放動(dòng)力強勁的潛在需求，疊加疫后部分人才租賃需求轉化為購房需求，整體成交熱度預期還將高熱延續。另一方面，疫情對剛需影響更為深遠，特別是收入預期，進(jìn)而也會(huì )影響其短期購房行為。值得引起高度關(guān)注的是，因二手房“三價(jià)就低”調控后降溫明顯，目前整體二手房市場(chǎng)基本筑底，勢必會(huì )致客戶(hù)基數縮水，同時(shí)新房倒掛效應減弱，因而也會(huì )倒逼部分投資客撤離，由此也會(huì )平抑部分市場(chǎng)熱度。

價(jià)格端，預計穩字當頭，疫情或將持續加劇分化行情。土拍及二手端合力降低房?jì)r(jià)預期，基于新房供應平穩的前提下，后市新房供求矛盾或將趨向緩和，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)能減弱；此外，結合2021年出讓地塊基本與周邊項目售價(jià)持平，對于整體房?jì)r(jià)上漲的驅動(dòng)力也有逐步減弱的趨勢。不過(guò)不同區域不同產(chǎn)品還是存在顯著(zhù)的分化行情，對于周邊配套完善的環(huán)內優(yōu)質(zhì)改善類(lèi)項目整體房?jì)r(jià)預計延續穩中有增，遠郊五大新城等部分品質(zhì)較好的新房項目房?jì)r(jià)或將小幅回升，而對于部分城央“老破小”和周邊配套不完善的遠郊新房項目，價(jià)格還將進(jìn)一步回落。