我們做保理業(yè)務(wù)的時(shí)候，很多交易對手會(huì )把保理融資的稅籌功能當成很敏感的事項來(lái)看待，其實(shí)不然，更現實(shí)一點(diǎn)地說(shuō)，保理的融資以及稅籌的效果本身是市場(chǎng)交易的結果，因此具備商業(yè)邏輯的基礎。

在具體的交易場(chǎng)景中，假設開(kāi)發(fā)商某一項目的總包工程造價(jià)是1億，開(kāi)發(fā)商在工程邀標或簽訂總包協(xié)議時(shí)明確工程款需以其開(kāi)具的商業(yè)承兌匯票的方式進(jìn)行支付，假如總包方取得商票后尋找保理公司取得融資款的成本是年化10%，該10%的融資費用最后又轉嫁到開(kāi)發(fā)商頭上的情況下，總包價(jià)款增加至1.1億（可通過(guò)總包協(xié)議或補充協(xié)議具體約定），由此至少可以有以下幾個(gè)效果：

1. 開(kāi)發(fā)商開(kāi)具商票給總包單位或材料供應商以及總包單位或材料供應商尋找保理公司融資并不會(huì )影響開(kāi)發(fā)商的有息負債，也即不影響“三道紅線(xiàn)”（剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍）。

2. 開(kāi)發(fā)商在會(huì )計處理上，是將應付賬款（經(jīng)營(yíng)性負債）的對象從總包單位或材料供應商變更為保理機構等，其中總包單位或材料供應商通過(guò)保理融資的利息或財務(wù)費用轉嫁回開(kāi)發(fā)商，該部分利息或融資費用最終通過(guò)總包價(jià)格的調增或補充協(xié)議等形式做入建安成本。

3. 開(kāi)發(fā)商就上述保理融資的利息或財務(wù)費用轉為建安成本處理后，總包單位或材料供應商開(kāi)具工程發(fā)票或材料銷(xiāo)售發(fā)票給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可用于增值稅層面的進(jìn)項抵扣，企業(yè)所得稅層面的稅前扣除以及土地增值稅層面的扣除（另外可加計20%的扣除）。

4. 開(kāi)發(fā)商通過(guò)商票的方式支付工程款或材料款的方式在部分龍頭房企的供應鏈業(yè)務(wù)中操作地非常廣泛，比如直接招標時(shí)就確認付款方式為開(kāi)發(fā)商的商票，施工企業(yè)報價(jià)中就包含了商票的資金成本。從項目開(kāi)發(fā)建設的角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)項目從前期開(kāi)工建設到半年后開(kāi)盤(pán)收款，假設一年以后開(kāi)發(fā)商才兌付商票款項，則資金峰值很低，也即項目既賺了收益，更賺了現金流，而且在稅務(wù)層面還賺取了額外的利潤。

根據上文提及的業(yè)務(wù)邏輯，我們保理公司向總包單位或材料供應商提供保理融資，總包單位或材料供應商保理融資費用（或利息）轉嫁給開(kāi)發(fā)商承擔，開(kāi)發(fā)商將其計入承包或購銷(xiāo)合同的價(jià)款，比如通過(guò)簽訂補充協(xié)議的方式調增合同價(jià)款。因融資費用與建安成本在稅前扣除的效果上有天壤之別，以下就根據我們的保理業(yè)務(wù)開(kāi)展經(jīng)驗進(jìn)行詳細說(shuō)明。

1. 基本要素

2. 投資架構及說(shuō)明

（1）施工方或材料供應商將其對房地產(chǎn)項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供應商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉讓?xiě)召~款；

（3）房地產(chǎn)項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向銀行進(jìn)行書(shū)面確認，并按期還款；

（4）開(kāi)發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設立資產(chǎn)管理計劃，投資人通過(guò)資管計劃投資應收賬款，即上游供應商（債權人）對核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應收賬款債權。應收賬款資產(chǎn)包括供應商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內貨物買(mǎi)賣(mài)/服務(wù)貿易或境內工程承包/分包服務(wù)等而對核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應收賬款債權。

2. 基本要素

3. 投資架構及說(shuō)明

（1）施工方或材料供應商將其對房地產(chǎn)項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；

（2）西政保理向施工方、材料供應商放款，并將該應收賬款債權轉讓給XX資管計劃；

（3）投資者認購資管計劃份額；

（4）房地產(chǎn)項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向XX資管計劃進(jìn)行書(shū)面確認，并按期還款；

（5）開(kāi)發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。

根據前文對保理業(yè)務(wù)的介紹，不管是哪一種保理業(yè)務(wù)模式，假設保理公司在收購各總/分包商或材料供應商對開(kāi)發(fā)商的應收賬款時(shí)均按90%的折扣率實(shí)際付款，則剩下10%的保理費用由開(kāi)發(fā)商補貼給總/分包商或材料供應商。在具體操作上，開(kāi)發(fā)商可就保理費用事宜與總/分包商或材料供應商簽訂補充協(xié)議以調增造價(jià)，其中所有保理費隨后均以工程費、工程管理費、材料費等名義入開(kāi)發(fā)商的財務(wù)系統，總/分包商或材料供應商向開(kāi)發(fā)商提供的發(fā)票也均須為工程施工或材料購銷(xiāo)的增值稅發(fā)票。另外，開(kāi)發(fā)商的成本部和財務(wù)部/融資部需就保理融資所涉折價(jià)款（保理費用）共同進(jìn)行確認，并通知供應商開(kāi)具相應金額發(fā)票（比如工程款增值稅發(fā)票）。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假設總包單位將應收賬款10000萬(wàn)轉讓給保理公司，保理公司按90%的折扣率給予保理付款，總包單位實(shí)收9000萬(wàn)，其中總包單位開(kāi)立工程款增值稅發(fā)票的稅點(diǎn)為9%（如為工程管理費則稅點(diǎn)為6%），則總包單位開(kāi)給開(kāi)發(fā)商相應工程款增值稅發(fā)票金額共計為1000+1000*9%=1090萬(wàn)元（也即保理款折扣部分以及開(kāi)票所涉稅金均轉嫁給開(kāi)發(fā)商承擔）。

在總包單位或材料供應商取得開(kāi)發(fā)商對其開(kāi)立的商票并用商票尋找保理公司取得融資款后，按前文提及的保理費用轉嫁給開(kāi)發(fā)商承擔的邏輯，該轉嫁給開(kāi)發(fā)商的費用可能通過(guò)兩種方式來(lái)處理。第一種是總包單位或材料供應商的保理費用因本身屬于財務(wù)費用或融資利息的性質(zhì)，因此轉嫁給開(kāi)發(fā)商后由開(kāi)發(fā)商承擔并支付該融資利息；第二種是將總包單位或材料供應商的保理費用支出直接作為總包或材料購銷(xiāo)的新增價(jià)款，也即開(kāi)發(fā)商提供的發(fā)包或采購價(jià)款中直接包含因商票支付引起的總包單位或材料供應商的新增合同價(jià)款。保理費用按總包工程款或材料款轉嫁給開(kāi)發(fā)商承擔后直接進(jìn)入項目的開(kāi)發(fā)成本，此時(shí)開(kāi)發(fā)商支付的財務(wù)費用和開(kāi)發(fā)成本的稅前扣除差異就變得非常明顯。

根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號）中相關(guān)規定，增值稅一般納稅人接受貸款服務(wù)進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅額中扣除，同時(shí)接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費、手續費、咨詢(xún)費等費用，其進(jìn)項稅額也不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣。

在總包單位或材料供應商尋求保理融資的操作中，交易邏輯是總包單位或材料供應商向保理公司支付保理費用（財務(wù)費用），然后開(kāi)發(fā)商向總包單位或材料供應商補償該保理費用（財務(wù)費用），因此開(kāi)發(fā)商就間接承擔的因貸款服務(wù)產(chǎn)生的支出在增值稅進(jìn)項抵扣層面存在一定的扣除障礙。

同增值稅層面進(jìn)項抵扣面臨的問(wèn)題一樣，在總包單位或材料供應商以保理費用（財務(wù)費用或融資利息）名義轉嫁給開(kāi)發(fā)商承擔的背景下，因保理費用（財務(wù)費用或融資利息）的支出屬于非金融機構的貸款服務(wù)支出，因此對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)在土增稅前的扣除如同雞肋。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字[1995]6號）第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的５％以?xún)扔嬎憧鄢?。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以?xún)扔嬎憧鄢?。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定?！?/p>

根據上述規定，開(kāi)發(fā)商（項目公司）就其實(shí)際承擔的保理費用以及其他非金融機構的利息加上銷(xiāo)售費用、管理費用（三者共同組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用）在土增稅前扣除時(shí)基本是按照取得土地使用權所支付的金額（主要為土地成本）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（主要為建安成本）的10%計算扣除，因此開(kāi)發(fā)商實(shí)際承擔保理費用（財務(wù)費用或融資利息）在土增稅前扣除的角度來(lái)說(shuō)似乎沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)意義。

根據前文的分析，當總包單位或材料供應商需承擔的保理費用轉嫁給開(kāi)發(fā)商并以調整工程款或材料款的方式進(jìn)行處理時(shí)，調增款項直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的建安成本，開(kāi)發(fā)商可正常做增值稅層面的進(jìn)項抵扣，土增稅前亦可正?？鄢?，并加計20%的扣除，在此不再贅述。