近日，龍湖與中港置業(yè)簽約，將打造龍湖在成都的第12座天街——中港·龍湖錦江天街，這是龍湖在成都的第二座輕資產(chǎn)項目。結合龍湖智創(chuàng )生活招股書(shū)顯示的數據，截止當前龍湖至少實(shí)現了10個(gè)輕資產(chǎn)項目的拓展。當前各品牌運營(yíng)商紛紛啟動(dòng)了輕資產(chǎn)管理戰略，利用逐步成熟規范的商業(yè)運營(yíng)經(jīng)驗推出品牌管理輸出服務(wù)，以輕資產(chǎn)的方式推動(dòng)企業(yè)商業(yè)規模的擴張，增強企業(yè)的影響力。

01 龍湖集團2021年啟動(dòng)輕資產(chǎn)管理輸出計劃 助力商業(yè)規模擴張

2021年3月龍湖發(fā)布“知輕重 有所為”官宣海報，宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢(xún)、招商、運營(yíng)管理、租戶(hù)管理、品牌輸出和消費者服務(wù)等全流程的支持。到2021年9月30日，龍湖簽約的首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項目武漢范湖里特色商業(yè)街實(shí)現開(kāi)業(yè)，該項目是龍湖和武漢地鐵集團簽約的TOD項目。

根據龍湖智創(chuàng )生活的招股書(shū)顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創(chuàng )儲備的68個(gè)項目中包含8個(gè)第三方項目，為龍湖輕資產(chǎn)管理輸出項目，分布在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產(chǎn)簽約了成都兩個(gè)項目，至此龍湖商業(yè)自2021年3月啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰略以來(lái)，簽約項目至少已達10個(gè)。

事實(shí)上，早在2020年龍湖集團旗下的龍湖智慧服務(wù)集團就已經(jīng)在試水“商業(yè)輕資產(chǎn)”管理輸出業(yè)務(wù)，簽約珠海融德廣場(chǎng)和南寧昭陽(yáng)廣場(chǎng)，兩個(gè)項目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”。其當前進(jìn)行輕資產(chǎn)簽約較為謹慎，龍湖智創(chuàng )的8個(gè)儲備項目的合計建面為25.3萬(wàn)平方米，單個(gè)項目的建面僅為3.16萬(wàn)平方米，其輸出的項目大部分為體量較小的社區商業(yè)或者街區，如2022年2月簽約的成都中港·龍湖錦江天街項目，該項目為中港CCPARK盒子部分，建面約2.6萬(wàn)平方米，綜合體中的街區部分仍由中港商業(yè)運營(yíng)。

而從龍湖的商業(yè)發(fā)展來(lái)看，近幾年龍湖進(jìn)入了商業(yè)快速擴張期，2019年起龍湖購物中心的年均開(kāi)業(yè)數量達到10個(gè)及以上，是此前年份開(kāi)業(yè)數量的2倍，到2021年末龍湖開(kāi)業(yè)購物中心達到60個(gè)，建面約為581萬(wàn)平方米。儲備項目方面，根據龍湖智創(chuàng )數據，截止2021年底龍湖開(kāi)業(yè)及儲備項目達到128個(gè)，建面達到1220萬(wàn)平方米，當前已經(jīng)儲備的8個(gè)輕資產(chǎn)項目建面占比僅為2%，由此來(lái)看，輕資產(chǎn)戰略主要是龍湖商業(yè)擴張中的一種方式之一，當前龍湖仍是以重資產(chǎn)布局為主。

02 資產(chǎn)寒冬下 頭部商業(yè)運營(yíng)房企紛紛宣布輕資產(chǎn)擴張計劃

當前國內大部分頭部商業(yè)運營(yíng)房企基本涉足輕資產(chǎn)品牌管理輸出，一方面國內市場(chǎng)上，有許多小型物購中心的運營(yíng)服務(wù)提供商無(wú)法提供全業(yè)態(tài)的服務(wù)，運營(yíng)管理能力有限，無(wú)法吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，也很難確保充足的客流，同時(shí)疫情加速了部分中小購物中心的運營(yíng)危機，品牌輸出市場(chǎng)較大；另一方面，近幾年國內品牌商業(yè)地產(chǎn)競爭越發(fā)激烈，多數品牌開(kāi)業(yè)迎來(lái)了爆發(fā)期，而在地產(chǎn)行業(yè)受降杠桿要求下，迎來(lái)地產(chǎn)寒冬，母公司支持力度下降的情況下，部分企業(yè)開(kāi)始尋求利用更少的資金撬動(dòng)更大的行業(yè)規模。

從企業(yè)實(shí)行輕資產(chǎn)品牌管理輸出的情況來(lái)看，萬(wàn)達集團領(lǐng)跑，2015年4家機構擬投資240億元人民幣，擬建設約20座萬(wàn)達廣場(chǎng)，由萬(wàn)達集團進(jìn)行運營(yíng)管理。這標志著(zhù)萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)，2021年10月21日，萬(wàn)達集團旗下商業(yè)運營(yíng)平臺珠海萬(wàn)達商管向香港聯(lián)交所正式遞交了招股說(shuō)明書(shū)，截止2021年末萬(wàn)達已開(kāi)業(yè)購物中心418個(gè)，其中輕資產(chǎn)運營(yíng)項目達到113個(gè)，占比達到27%，較2018年約8%的水平上升19個(gè)百分點(diǎn)，輕資產(chǎn)管理計劃在萬(wàn)達購物中心規模擴張中占據著(zhù)重要的地位。

除了萬(wàn)達之外，大悅城控股在2021年也走到了全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)路線(xiàn)的節點(diǎn)，且曾預計下半年商業(yè)輕資產(chǎn)項目進(jìn)入爆發(fā)拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過(guò)輕資產(chǎn)模式運營(yíng)3個(gè)大悅城項目，獲取尚未開(kāi)業(yè)的輕資產(chǎn)大悅城2個(gè)。下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項目確保簽約6個(gè)，全年目標10個(gè)，未來(lái)大悅城或將持續推動(dòng)輕資產(chǎn)戰略的輸出，助力規模擴張，到2024年末，該公司預計輕資產(chǎn)規模應該不低于40個(gè)項目。

總的來(lái)看，當前大部分頭部商業(yè)運營(yíng)商正迎來(lái)規模爆發(fā)階段，得益于此前產(chǎn)品線(xiàn)的規范及標準化，疊加商業(yè)運營(yíng)團隊組建完善，商管運營(yíng)經(jīng)驗的成熟等原因，越來(lái)越多企業(yè)也把輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰略劃歸到未來(lái)商業(yè)擴張的重要籌碼。不過(guò)，當前部分房企仍以重資產(chǎn)戰略、合作為主，輕資產(chǎn)品牌輸出仍只是作為輔助手段進(jìn)行運營(yíng)。如龍湖當前已經(jīng)開(kāi)業(yè)60家天街項目，僅有一家是輕資產(chǎn)管理輸出，新城控股2021年中期開(kāi)業(yè)項目達到105個(gè)，僅有4個(gè)項目是通過(guò)管理輸出實(shí)現。無(wú)論輕資產(chǎn)戰略在當前企業(yè)商業(yè)擴張戰略上的地位如何，較為統一的是，在資產(chǎn)寒冬以及競爭日趨白熱化的今天，探索輕資產(chǎn)擴張戰略，對商業(yè)增強品牌影響力，推動(dòng)企業(yè)規?；瘮U張具有重要意義。