小債看市 作者：小債看市
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
近日，融創(chuàng )中國發(fā)出房企第一份財報，但看似亮眼的數據背后諸多隱憂(yōu)浮現。
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3月16日，標普全球評級將融創(chuàng )中國(01918.HK)的長(cháng)期發(fā)行人信用評級從 "BB-"上調至 "BB"，并將其存續期內的高級無(wú)抵押美元票據的長(cháng)期發(fā)行評級從“B+”上調至“BB-”。
標普認為，融創(chuàng )中國財務(wù)審慎性的改善、強勁的收入增長(cháng)以及更嚴格的土地收購紀律，降低了其財務(wù)風(fēng)險。
《小債看市》統計，目前融創(chuàng )中國存續境外債13只，存續規模超80億美元，今年以來(lái)其已發(fā)行兩只合計14.42億美元債。
近日，融創(chuàng )中國發(fā)布2020年年報，成為首家披露業(yè)績(jì)的房企。
據業(yè)績(jì)報告顯示，2020年融創(chuàng )中國錄得營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(cháng)36.2%；實(shí)現歸母凈利潤356.4億元，同比增長(cháng)36.9%。
2020年業(yè)績(jì)摘要
然而，看似亮眼的數據背后，卻浮現出融創(chuàng )毛利持續下滑、剛性負債高居不下、“明股實(shí)債”以及外部融資環(huán)境惡化等隱憂(yōu)。
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據官網(wǎng)介紹，融創(chuàng )中國成立于2003年，以地產(chǎn)核心為主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì )議會(huì )展、醫療康養等六大戰略板塊。
2020年，融創(chuàng )中國將企業(yè)定位從“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”升級為“美好城市共建者”。
融創(chuàng )中國官網(wǎng)
2020年，融創(chuàng )中國實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約5752.6億元，未能完成6000億元的銷(xiāo)售目標。
據克而瑞數據顯示，融創(chuàng )中國以5462.5億操盤(pán)金額和3937.2萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居房企第四，名次未變。
克而瑞房企排行榜
銷(xiāo)售目標未完成的同時(shí)，融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售毛利率也出現明顯下滑。
2020年，融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售毛利率為20.99%，同比下降3.47個(gè)百分點(diǎn)，這已是該指標繼2019年下滑后的二連降了，與融創(chuàng )2017年土地溢價(jià)有關(guān)。
銷(xiāo)售毛利
去年，融創(chuàng )中國放緩拿地節奏，同比減少拿地近三成。
截至報告期，融創(chuàng )中國土地儲備約2.58億平方米，土地儲備貨值預計約3.1萬(wàn)億，其中約78%位于一二線(xiàn)城市，平均土地成本約4270元/平方米。
截至2020年末，融創(chuàng )中國總資產(chǎn)為11084.05億元，總負債9305.75億元，凈資產(chǎn)1778.3億元，資產(chǎn)負債率83.96%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，融創(chuàng )中國剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為78％，凈負債率96%，現金短債比為1.08，由半年前的“紅檔”降為“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，融創(chuàng )中國主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的73%。
截至2020年末，融創(chuàng )中國流動(dòng)負債有6839.15億元，其中一年內到期的短期債務(wù)有916.07億元。
值得注意的是，去年融創(chuàng )中國的短期借款規模大降，才使得在手資金能夠覆蓋短債，這是近年來(lái)其首次達到現金短債比大于1。
除此之外，融創(chuàng )中國還有2466.59億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計2118.31億元。
整體來(lái)看，融創(chuàng )中國剛性債務(wù)合計3262.04億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為35%。
在房企融資新規壓力下，去年融創(chuàng )中國的短期有息負債下降，長(cháng)期有息負債上升，一降一增之間其總體剛性債務(wù)變化不大，目的是降低“三道紅線(xiàn)”指標。
另外需要注意的是，去年融創(chuàng )中國的凈資產(chǎn)規模大增，主要得益于物業(yè)板塊分拆上市，放大了歸母股東權益。
同時(shí)，融創(chuàng )中國少數股東權益也大幅增長(cháng)，但少數股權權益比和損益比相差較大，存在“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內債務(wù)被挪至表外。
所有者權益
在融資渠道方面，雖然身為上市公司，但融創(chuàng )中國的渠道并不多元，其主要通過(guò)借貸、股權、債權以及信托方式融資。
不妙的是，2020年融創(chuàng )中國籌資性現金流凈額為-353.8億元，已從凈流入轉為凈流出狀態(tài)，說(shuō)明其籌集的資金無(wú)法覆蓋到期債務(wù)，融資環(huán)境有惡化趨勢。
現金流情況
總得來(lái)看，融創(chuàng )中國去年業(yè)績(jì)看似亮眼，但其毛利率已連續兩年下滑，“增收不增利”現象顯現；半年之內火速降杠桿，背后是其短債與長(cháng)債的一降一升，但整體有息負債變化不大。
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近年來(lái)，我國商品房銷(xiāo)售增速處于下滑狀態(tài)，諸多房企紛紛啟動(dòng)多元化發(fā)展戰略，而融創(chuàng )布局的“地產(chǎn)+”則選擇了重資產(chǎn)的文旅產(chǎn)業(yè)。
據悉，孫宏斌曾將文化和文旅定義為融創(chuàng )的“詩(shī)和遠方”。
截至2019年底，融創(chuàng )文旅已布局10座文旅城、4個(gè)旅游度假區、26個(gè)文旅小鎮，其中涵蓋41個(gè)主題樂(lè )園、46個(gè)商業(yè)及近100家高端酒店。
融創(chuàng )文旅項目
2020年，融創(chuàng )文旅的總資產(chǎn)為1250億元，占比超融創(chuàng )中國總資產(chǎn)的十分之一，卻只貢獻了38.79億元營(yíng)收和3.76億利潤，“性?xún)r(jià)比”不高。
分資產(chǎn)負債情況
因此，市場(chǎng)上對融創(chuàng )的文旅項目一直抱有爭議，有人認為其是賠本買(mǎi)賣(mài)是“拖油瓶”；而有人也認為文旅項目捆綁的低價(jià)可售住宅便宜，這些只是其低價(jià)拿地的方式而已。
然而，在降杠桿趨勢下，文旅對于融創(chuàng )的住宅開(kāi)發(fā)拿地作用幾何值得思量。
融創(chuàng )的文旅板塊布局，主要靠近年來(lái)并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包而發(fā)展壯大。
繼631億收購萬(wàn)達拿下13個(gè)文旅項目股權后，2019年年底融創(chuàng )又收購了云南城投集團持有的環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球各51%股權，一次性大手筆豪擲153億元。
超重資產(chǎn)的融創(chuàng )文旅項目投入大、周期長(cháng)，門(mén)檻高，近年來(lái)一直靠住宅開(kāi)發(fā)輸血支撐，被孫宏斌寄予厚望的文旅板塊未來(lái)兩年能否迎來(lái)爆發(fā)期？
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