小債看市 作者| 小債看市
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地產(chǎn)行業(yè)深度洗牌，金輪天地等綜合實(shí)力較弱的小房企更是在生死邊緣掙扎。
3月15日，金輪天地控股（1232.HK）公告稱(chēng)，部分媒體對其發(fā)布的2022年到期票據退市公告存在誤解，特此公告說(shuō)明與澄清。
澄清公告
公告顯示，3月10日金輪天地控股公告中所述退市，僅針對目前在香港聯(lián)交所上市的2022年到期的12.95%優(yōu)先票據（ISIN：XS2100655807）。
此前，金輪天地的公告被外界解讀為公司要退市，在地產(chǎn)圈引發(fā)熱議。
金輪天地控股強調，其在香港聯(lián)交所的上市地位不會(huì )受到影響，公司的運營(yíng)也不會(huì )受到影響。
據公開(kāi)資料，上述票據發(fā)行于2020年1月，余額1.215億美元，票息12.95%，已于今年3月14日到期，但金輪天地控股未能支付到期本息。
除此之外，去年12月11日金輪天地控股也未能支付2023年到期16.0%的優(yōu)先票據的利息。
2021年12月21日，金輪天地控股公告稱(chēng)，因受地產(chǎn)行業(yè)和疫情等因素影響，公司開(kāi)始啟動(dòng)對現有美元債的整體重組。
目前，金輪天地控股已獲得85%投資者支持，并正式簽署重組支持協(xié)議。
據悉，在建議重組事項和開(kāi)曼計劃生效后，其可對現有票據到期日進(jìn)行延期三年，這將大大緩解和減輕公司償債壓力，改善整體財務(wù)狀況。
《小債看市》統計，目前金輪天地控股存續兩只美元債，存續規模3.23億美元，其債務(wù)重組美元債規模合計有4.445億美元。
存續美元債情況
金輪天地控股2022年到期的12.95%優(yōu)先票據，于2022年3月14日到期日后在香港聯(lián)交所票據退市。
在建議重組事項和開(kāi)曼計劃成功后，金輪天地控股將注銷(xiāo)現有票據（包括2022年到期的12.95%優(yōu)先票據）并發(fā)行新票據。
2021年10月，因財務(wù)指標和流動(dòng)性惡化，穆迪將金輪天地控股的企業(yè)家族評級及其現有票據的高級無(wú)抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，主體評級展望維持“負面”。
據官網(wǎng)介紹，金輪天地控股成立于1994年，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚州、無(wú)錫、蘇州，湖南省的長(cháng)沙和株洲開(kāi)發(fā)了多個(gè)精品專(zhuān)案。
2013年1月，金輪天地控股敲開(kāi)資本市場(chǎng)之門(mén)，在香港主板上市。
金輪天地控股官網(wǎng)
從股權結構看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業(yè)，持股比例為39.29%，公司實(shí)際控制人為王欽賢家族。
2020年，金輪天地控股錄得合約銷(xiāo)售額為40.8億元，銷(xiāo)售面積為32.72萬(wàn)平方米。
據克而瑞發(fā)布的《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》，金輪天地控股排在全國200強房企之外，屬于小型房企。
在土儲方面，2021年上半年金輪天地并無(wú)收購任何新土地，僅投資了一家新合營(yíng)企業(yè)。
截至2021年6月末，金輪天地總土地儲備的建筑面積為160萬(wàn)平方米，但其超過(guò)60%的可銷(xiāo)售資源是非住宅產(chǎn)品，另外其住宅土地儲備無(wú)法支持可持續發(fā)展，開(kāi)發(fā)用地只能滿(mǎn)足一年。
近年來(lái)，由于項目交付延遲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率下降等原因，金輪天地控股業(yè)績(jì)大幅下滑，2021年上半年歸母凈利潤虧損7630萬(wàn)元。
歸母凈利潤
在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個(gè)零利潤項目。
據中報顯示，2021年上半年金輪天地控股的毛利率為1.07%，盈利能力已極度惡化。
毛利率水平
截至2021年二季末，金輪天地控股總資產(chǎn)為172.75億元，總負債124.35億元，凈資產(chǎn)48.4億元，資產(chǎn)負債率71.98%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，金輪天地控股扣除預售款外的資產(chǎn)負債率為60.4%，凈負債率為95.6%，現金短債比是0.46，踩中一道紅線(xiàn)歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，金輪天地控股主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的77%。
截至同報告期，金輪天地控股流動(dòng)負債有95.4億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務(wù)有44.62億元。
相較于短債壓力，金輪天地控股流動(dòng)性異常緊張，其賬上現金及現金等價(jià)物僅有9.76億元，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，存在較大短期償債風(fēng)險。
在備用資金方面，金輪天地控股的未使用銀行授信額度也極為有限，其財務(wù)彈性欠佳。
在負債方面，金輪天地控股還有28.95億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計14.77億元。
整體來(lái)看，金輪天地控股剛性債務(wù)有59.39億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務(wù)比為48%。
近年來(lái)，金輪天地控股有息負債均在高位徘徊，2020年由于優(yōu)先票據利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長(cháng)至11%，2021年中期達到11.8%。
融資成本
業(yè)績(jì)大幅下滑、資金鏈緊張之下，金輪天地控股靠陸續出售商業(yè)物業(yè)和自有非核心投資物業(yè)自救。
2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價(jià)格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬(wàn)港元的收益。
據悉，金輪天地控股還計劃處置南京、無(wú)錫和株洲的若干零售商店或商場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商的項目合作，重新轉向住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
總得來(lái)看，金輪天地控股盈利能力惡化，毛利持續下滑；負債高企、信貸指標減弱，再融資風(fēng)險高企；資金鏈緊張，短期償債風(fēng)險較大。
1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學(xué)完成學(xué)業(yè)后，只身前往香港創(chuàng )業(yè)。
一開(kāi)始，王欽賢從五金、小機械行業(yè)做起，不斷積累資產(chǎn)和商戰經(jīng)驗，后來(lái)創(chuàng )立香港金輪集團。
1994年，王欽賢在南京創(chuàng )辦金輪天地控股，主要涉及主題商業(yè)廣場(chǎng)、地鐵商業(yè)街區、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開(kāi)發(fā)。
金輪集團董事長(cháng)王欽賢
在地域上看，金輪天地控股專(zhuān)注開(kāi)發(fā)江蘇省及湖南省內連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目。
金輪天地控股業(yè)務(wù)模式分為兩種，一種是銷(xiāo)售商用住宅物業(yè)，另一種是出租及經(jīng)營(yíng)管理由公司或第三方擁有的商用物業(yè)。
2017年，可以說(shuō)是金輪天地控股上市以來(lái)最為輝煌的一年，年內經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)及股價(jià)均創(chuàng )出新高，甚至榮獲“港股100強”營(yíng)業(yè)額增長(cháng)10強第9名，風(fēng)光一時(shí)無(wú)兩。
然而，近年來(lái)房地產(chǎn)調控不斷施壓下，綜合實(shí)力弱的房企開(kāi)始爆發(fā)危機，這其中也包括金輪天地控股在內的中小型綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
2018年以來(lái)，受江蘇省及湖南省房地產(chǎn)調控政策的影響，金輪天地控股經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)逐年遞減，財務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進(jìn)一步緊張。
從房地市場(chǎng)環(huán)境變化來(lái)看，金輪天地只是眾多中小房企面對行業(yè)洗牌困境中的一個(gè)縮影。（作者微信：littlebond1）
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