除了不良資產(chǎn)行業(yè)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)也被稱(chēng)為“最艱難的一年”。
房企融資持續收緊，部分中小房企資金鏈斷裂，一些在建工程停工，極有可能“爛尾”，而原本就是“爛尾”大戶(hù)的二三四線(xiàn)城市更是成為眾矢之的。
公開(kāi)資料顯示，截至11月底，西安市大大小小爛尾項目超過(guò)30個(gè)，爛尾時(shí)間最長(cháng)達16年，最短1年半。
今年以來(lái)，部分地方政府已經(jīng)注意到這一現象，開(kāi)始大力整治爛尾樓。
陜西省西安市于12月13日發(fā)布文件，要求購房者的商品房預售資金應全部存入專(zhuān)用監管賬戶(hù)，由監管銀行進(jìn)行監管，開(kāi)發(fā)商不得直接收取或另設賬戶(hù)收存購房人的購房款。監管資金額度要求為商品房開(kāi)發(fā)項目達到竣工交付條件、取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設資金總額的1.2倍。
栗叔梳理發(fā)現，今年以來(lái)多個(gè)二三線(xiàn)城市出臺資金監管政策或者調整監管標準。
302個(gè)“爛尾樓盤(pán)”成為南陽(yáng)名片
經(jīng)過(guò)水氫汽車(chē)風(fēng)波后，河南省南陽(yáng)市因為數百個(gè)爛尾樓盤(pán)再度成為輿論熱點(diǎn)。
2019年7月1日，南陽(yáng)市房地產(chǎn)問(wèn)題樓盤(pán)化解攻堅專(zhuān)項領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布了一則情況說(shuō)明，向公眾通報了市內問(wèn)題樓盤(pán)的化解進(jìn)展。
該說(shuō)明透露，南陽(yáng)有302個(gè)“爛尾樓盤(pán)”，目前，除約一半項目已完善手續，其余仍在化解之中。
“如果沒(méi)買(mǎi)過(guò)一套爛尾房，你都不配說(shuō)自己是南陽(yáng)人?！币晃毁I(mǎi)到爛尾房的受訪(fǎng)者向南方周末記者自嘲道。
在當地，南陽(yáng)還有另外一個(gè)名字——“爛尾樓之都”。
爛尾樓盤(pán)大多是2012年左右遺留下來(lái)的，當時(shí)為舉辦第七屆全國農民運動(dòng)會(huì )（下稱(chēng)農運會(huì )），南陽(yáng)開(kāi)啟了大規模的城市建設，五萬(wàn)多人因此搬遷。在如此洶涌的買(mǎi)房需求下，大大小小的開(kāi)發(fā)商涌入南陽(yáng)，而地方政府默許開(kāi)發(fā)商在“五證”不全的情況下，蓋房甚至出售。
據中國經(jīng)營(yíng)報統計，2008—2012年期間，南陽(yáng)共拆除各類(lèi)建筑550萬(wàn)平方米，為農運場(chǎng)館建設提供土地七千余畝，五萬(wàn)多人因此遷移。
僅2012年一年，南陽(yáng)城市建設新開(kāi)工項目總投資超過(guò)50億元，相當于過(guò)去10年投資的總和。
當地一位樓市資深人士告訴南方周末記者，當時(shí)為了快速推進(jìn)城市建設，政府默許“邊建設邊補證”的開(kāi)發(fā)模式。于是，眾多開(kāi)發(fā)商在還未拿到土地證、施工證時(shí)就開(kāi)始建房，賣(mài)房時(shí)更別提預售證了。
如今，化解的難題均集中在“五證”不全以及開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂等問(wèn)題上。
2019年2月，南陽(yáng)市人民政府印發(fā)了《南陽(yáng)市房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題樓盤(pán)信訪(fǎng)突出問(wèn)題化解攻堅行動(dòng)實(shí)施方案通知》，稱(chēng)2019年6月30日為全面結束整治問(wèn)題樓盤(pán)的時(shí)間節點(diǎn)。此后，問(wèn)題樓盤(pán)將不再享受整治期間的優(yōu)惠政策，將依法依規嚴肅處置。
但據媒體報道，南陽(yáng)市中心城區的整頓工作仍在繼續，結束時(shí)間從6月30日延長(cháng)到了9月30日。如今，距離9月30日，已過(guò)去了近三個(gè)月了，但真實(shí)的治理情況，栗叔就不得而知了。
西安 爛尾樓數量穩居全國第一？
由于歷史原因，西安市在全國屬于城中村較多的城市之一，城六區共有行政村624個(gè)，人口約37萬(wàn)人，于是城改項目成了爛尾樓的另一張面孔。
而在爛尾叢生的那些年，“三流公司拿一流地塊，一流公司拿三流地塊”是以勾地為主的西安土地市場(chǎng)最真實(shí)的寫(xiě)照。
那些年，西安的土地招拍掛更像是走流程，難得見(jiàn)到一塊土地掛出來(lái)之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)便一哄而上。結果因為資金鏈斷裂，這些占據絕佳地段的樓盤(pán)成為“爛尾”。
其中有一個(gè)樓盤(pán)叫做蘋(píng)果城，爛尾更是超10年之久，幾乎被這座城市遺忘。而更有項目一爛就是20年。
位于西安市高新路和科技路十字東北角的三安國際大廈，因為所處地段繁華、時(shí)間久遠，被網(wǎng)友戲稱(chēng)為西安爛尾樓地標之一。
據了解，這棟樓在1995年籌建，1996年左右陜西三安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接手并施工；1999年的時(shí)候，該樓盤(pán)主體結構已經(jīng)全部建好，外立面也基本處理完畢；就在接近完工時(shí)，三安公司資金鏈斷裂，大廈隨即“沉睡”至今。
這棟大廈矗立在高新區繁華的十字路口，位置十分優(yōu)越。值得注意的是，三安國際大廈距一周前被爆破的環(huán)球西安中心金花辦公大樓僅有一公里左右的距離，可謂是“第一爆”的鄰居。
“三安大廈本來(lái)是有多次機會(huì )可以盤(pán)活的?！敝袊L(cháng)城資產(chǎn)管理公司西安辦事處一位項目經(jīng)理說(shuō)到，作為曾經(jīng)的最大債權方之一，他們曾持有三安大廈多套房產(chǎn)五年時(shí)間。該樓盤(pán)地理位置優(yōu)越，吸引過(guò)大量投資人前來(lái)考察，遺憾的是，最終都不了了之。
在西安眾多“倒霉”業(yè)主絕望之際，觀(guān)瀾天下、易合坊、時(shí)豐中央公園、中登文景時(shí)代、悅西湖等項目甚至有業(yè)主“眾籌自救”。
這種模式基本上都是業(yè)主急求交房，由開(kāi)發(fā)商出面，業(yè)主出資完成項目的建設，達到交房條件。在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商以車(chē)位等實(shí)物為抵押，同時(shí)將資金監管交給業(yè)主代表和銀行。
但自救模式本身無(wú)論是全國還是西安，都是個(gè)例，其中風(fēng)險不言而喻。
所以，12月份西安開(kāi)始實(shí)行資金監管，但面對一個(gè)個(gè)滿(mǎn)目瘡痍的土地開(kāi)發(fā)項目，姍姍來(lái)遲的政策會(huì )不會(huì )顯得力不從心。
資金監管 購房者的“支付寶”
資金監管其實(shí)就像網(wǎng)購買(mǎi)了”商品房“，中間增加一個(gè)”支付寶“。
預售買(mǎi)房的錢(qián)先存入這個(gè)監管賬戶(hù)，等到確認收貨時(shí)再打到開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)上，防止商家（開(kāi)發(fā)商）欺負弱勢群體，拿了錢(qián)胡亂挪用。
其實(shí)一線(xiàn)城市早就已經(jīng)實(shí)施資金監管，例如北京市預售資金監管制度實(shí)施于2010年12月，旨在防止樓盤(pán)“爛尾”，保證購房者權益。
在預售資金監管制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤(pán)預售時(shí)，需要將預售資金存入銀行專(zhuān)用監管賬戶(hù)，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。不僅是新盤(pán)，二手房交易過(guò)程中，購房者向中介公司繳納的首付款也必須打入資金監管賬戶(hù)。
梳理 2019多地出臺或調整資金監管政策或標準
長(cháng)春 預售款的30%納入資金監管
1月1日起，商品房項目總預售款的30%將作為新建商品房預售資金存入監管賬戶(hù)。建成層數達到規劃設計總層數一半的，可使用商品房預售資金監管額度的百分之五十；達到主體結構封頂的，可使用商品房預售資金監管額度的百分之八十；達到建設工程竣工驗收備案的，提交其證明文件，可使用商品房預售資金監管額度的百分之九十。
貴陽(yáng) 強制開(kāi)發(fā)商使用POS機
8月1日起，凡申請預售的商品房項目，房開(kāi)企業(yè)應在商品房預售資金監管銀行開(kāi)設預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，安裝開(kāi)通專(zhuān)用POS，并在銷(xiāo)售、交款現場(chǎng)公示預售資金監管賬號。取得商品房預售許可證后應積極指導購房人通過(guò)專(zhuān)用POS刷卡直接將合同首付款交入監管賬戶(hù)。商品房預售項目的定金、分期付款的非首付款部分均應按商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及時(shí)進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)。對定金、首付款及一次性付款在網(wǎng)簽合同超過(guò)30天未進(jìn)入監管賬戶(hù)的，商品房交易管理系統自動(dòng)暫停該預售證的合同網(wǎng)簽資格，待資金存入后系統自動(dòng)恢復。
合肥明確誠意金、認籌金等納入監管范圍
9月24日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局明確合肥市區范圍內商品房項目預售資金全部納入監管范圍，實(shí)行全額監管。自取得《商品房預售許可證》后，購房人支付的定金、誠意金、認籌金等預訂款性質(zhì)費用以及后續付款（包括首付款、按揭貸款等）款項，應當直接繳入預售資金監管賬戶(hù)。
南通上調資金監管標準
4月28日，南通市調整重點(diǎn)監管資金標準及撥付比例。毛坯房重點(diǎn)監管資金標準調整為3000元/㎡，成品房重點(diǎn)監管資金標準調整為4000元/㎡。樓盤(pán)主體結構完成一半時(shí)，可劃撥30%資金；拆除腳手架劃撥80%資金；通過(guò)竣工驗收，可劃撥90%資金。
包頭調整資金監管標準
4月17日，包頭調整資金監管標準。新的標準要求：商品房項目按照《建設工程規劃許可證》批準要求全部配套建設完畢、達到交付使用條件后，托管賬戶(hù)內的資金可全部撥付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，監管終止。具體進(jìn)度是當完成主體工程三分之一時(shí)，劃撥30%資金，主體封頂時(shí)，劃撥65%資金，通過(guò)驗收后劃撥85%資金，相對于南通等地，該標準相對嚴格。
西安 擬啟動(dòng)資金監管
12月13日，西安市住建局發(fā)布《西安市商品房預售資金監督管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》明確，商品房預售資金實(shí)行全額、全程監管，并對用于支付工程建設等費用的預售資金實(shí)施重點(diǎn)監管。購房者的商品房預售資金應全部存入專(zhuān)用監管賬戶(hù)，由監管銀行進(jìn)行監管，開(kāi)發(fā)商不得直接收取或另設賬戶(hù)收存購房人的購房款。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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