目前整體而言，國內鼓勵外商投資，并加大對外開(kāi)放的力度。我國在外商投資行業(yè)領(lǐng)域方面，亦需嚴格按照《外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2019年版）》（下稱(chēng)“負面清單”）等要求執行，雖然房地產(chǎn)行業(yè)并非負面清單中所列示的相關(guān)行業(yè)。但是，在國內“房住不炒”的大背景下，在外資資金進(jìn)行境內房地產(chǎn)投資，特別是結匯后用于繳納土地保證金及土地款，若通過(guò)簡(jiǎn)單的架構搭建，將外商投資企業(yè)直接結匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實(shí)際操作中受到限制。

總體而言，在目前的操作實(shí)踐中，資金入境的方式主要包括設立外商投資企業(yè)（FDI）、通過(guò)QFLP/RQFLP、購買(mǎi)金融產(chǎn)品（通過(guò)應收賬款質(zhì)押方式入境，實(shí)際為貿易對敲，其合規性存在問(wèn)題）等方式入境。其中，通過(guò)QFLP/RQFLP資金入境則需借用合適的通道機構，在支付通道費的同時(shí)，底層投資標的亦受到限制（如不可直接投資于房地產(chǎn)，需通過(guò)非房主體包裝）。并且，所謂的“有借有還”，資金入境后還需到期后進(jìn)行出境操作。而通過(guò)購買(mǎi)金融產(chǎn)品的方式入境不但需承擔一些出入境的成本，并且資金有可能不能一次性全部到賬，但交易實(shí)質(zhì)為貿易對敲，合規性存在問(wèn)題。

相比較而言，通過(guò)FDI方式從境外引入資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資較為常見(jiàn)且正規的操作，并且可在后續根據投資規模及項目的情況靈活地增減注冊資本，正常辦理資金出入境手續。具體操作而言，我們會(huì )選擇在一些工業(yè)園區或自貿區操作進(jìn)行外商投資企業(yè)投資架構的搭建，具體包括外商投資投資性公司以及外商投資合伙企業(yè)兩大類(lèi)。外商投資投資性公司雖然對投資人準入要求相對嚴格，但是在資本金監管賬戶(hù)開(kāi)設方面存在優(yōu)勢。外商投資有限合伙則相對松散，但是在后續增資操作上相對靈活，然而，后續受外管抽查的可能性亦更大。需特別說(shuō)明的是，具體架構的搭建需根據項目的情況進(jìn)一步討論。

1. 外商投資投資性公司資金入境基本架構

通過(guò)搭建外商投資投資性公司架構資金入境一般可以在設立外商投資投資性公司A（WFOE）后，并進(jìn)行FDI登記，隨后在A(yíng)項下通過(guò)增資方式設立導管公司B、C、D公司直至“弱化”資金的外資屬性?；蛘哂赏赓Y資金在境內設立外商投資投資性公司A（WFOE）作為GP的同時(shí)（進(jìn)行FDI登記），由外資資金直接作為L(cháng)P，在境內設立外商投資性合伙企業(yè)B（監管認定為外資，進(jìn)行FDI登記），并在B項下繼續進(jìn)行架構搭建架構實(shí)現“去外資”化后，再進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資。

2. 外商投資投資性公司架構搭建注意事項

（1）對境外投資者有準入要求。對于外商投資投資性公司的設立，不同的工業(yè)園區、自貿區均有對境外投資者的準入要求。核查外國投資者的資信，需滿(mǎn)足投資設立投資性公司必備的經(jīng)濟實(shí)力，核查其申請前一年的資產(chǎn)總額（如不低于2億美元或4億美元，不同自貿區、工業(yè)園區不同）；并且該投資者需在中國境內已經(jīng)投資設立外商投資企業(yè)，并實(shí)繳出資額不低于一定的金額（如不低于1000萬(wàn)美元）。

（2）外商投資投資性公司在名稱(chēng)中含投資字樣，經(jīng)營(yíng)范圍包含投資等范圍。該類(lèi)公司可以資本金結匯進(jìn)行再投資。另外，根據《外債登記管理辦法》（匯發(fā)〔2013年〕19號）的規定，外商投資性企業(yè)可享受注冊資本4-6倍的境外融資額度。

（3）多層架構搭建“去外資化”。在設立完畢外商投資投資性公司A（WFOE）作為第一層架構后，該WFOE再投資的第一層公司B在監管上亦認定為外資性質(zhì)，為實(shí)現“去外資”化的目的，通常要在B公司后再設立1-2層的架構，方能實(shí)現去外資化的目的。

（4）結售匯層面，需提供最后一層資金流向的交易對手名稱(chēng)。根據不同的架構具體探討。

誠如上文所述，外商投資投資性公司的設立需滿(mǎn)足一定的準入要求。若無(wú)法滿(mǎn)足設立外商投資投資性公司進(jìn)行資金入境架構的設計的情況下，可通過(guò)搭建外商投資合伙企業(yè)架構進(jìn)行資金入境操作。

1. 外商投資合伙企業(yè)資金入境基本架構

外資資金在境內新設普通公司A或由境內企業(yè)B作為GP，并由外資資金作為L(cháng)P設立投資合伙企業(yè)C，在C的基礎上繼續進(jìn)行架構設計直至完全去外資化。C合伙企業(yè)層面進(jìn)行FDI登記。

2. 外商投資合伙企業(yè)架構搭建注意事項

（1）外商投資合伙企業(yè)的設立雖然無(wú)設立外商投資投資性公司的境外資本及境內實(shí)繳資本的要求，但是仍需穿透至實(shí)際控制人進(jìn)行核查，并要求提供股東名冊、登記證書(shū)、存續證明等文件作為核查依據。

（2）外商投資合伙企業(yè)架構在境內的架構設計相對于外商投資投資性公司架構，通常后續設立的導管公司相對少一些，增資的靈活度相對高，但是無(wú)法跟外商投資投資性公司一樣享受外債額度，并且由于合伙企業(yè)相對松散，后續受外管抽查監管的可能性相對更大。

（3）結售匯層面，需提供最后一層資金流向的交易對手名稱(chēng)。根據不同的架構具體探討。

在目前的操作中，外資機構為了避免資金出入境及相關(guān)稅費問(wèn)題，在地產(chǎn)融資方面通常會(huì )優(yōu)先選擇境外上市房企或者有境外持股主體的開(kāi)發(fā)商作為交易對手，并整體傾向于在境外放款和收取利息，由開(kāi)發(fā)商在境外取得融資款后自行解決資金入境問(wèn)題。因此，對于外資資金而言，由于對國內的稅收政策的不了解，亦錯失了大量的投資機會(huì )。以下圖外資資金FDI資金入境的常見(jiàn)架構為例，基本稅費情況如下表：

以投資拍地保證金或土地款為例，對于外資機構而言，稅費的產(chǎn)生主要有兩方面：

1. 項目公司、拍地平臺公司或開(kāi)發(fā)商其他關(guān)聯(lián)主體按月或按季度支付固定收益（若未進(jìn)行籌劃，則對于固定收益/利息部分，通常按照3%或6%的稅率繳納增值稅，同時(shí)作為企業(yè)收入，需按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅，當然往上再分紅時(shí)根據“居民企業(yè)之間分紅免稅原則”則無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，具體可見(jiàn)表格一）；

2. 外資資金股權轉讓退出時(shí)（即D轉讓拍地平臺公司股權退出），若溢價(jià)轉讓則存在股權轉讓所得對應的企業(yè)所得稅等稅費問(wèn)題。

目前對于固定收益部分的處理主要有三種方式：

1. 開(kāi)具利息發(fā)票及借款利息支出稅前扣除

在D公司——拍地平臺公司——項目公司的架構中，資金以小額股本加大額股東借款的形式逐級注入，D公司收取拍地平臺公司支付的利息后，對其開(kāi)具利息發(fā)票，利息作為收入需繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅。

拍地平臺公司收取項目公司支付的利息后，拍地平臺公司向其開(kāi)具利息發(fā)票，不過(guò)可通過(guò)在稅收優(yōu)惠地設立載體作為第三方，并由項目公司向該載體支付咨詢(xún)費的方式進(jìn)行籌劃，實(shí)現項目公司層面的增值稅進(jìn)項扣除、土增稅稅前扣除和所得稅前扣除（具體見(jiàn)第三種方式相關(guān)內容）。

對于利息部分需繳納的稅金包括增值稅（小規模納稅人3%，一般納稅人6%）與企業(yè)所得稅（25%）。

注意關(guān)聯(lián)方借款所涉的企業(yè)所得稅稅前扣除的比例限額問(wèn)題，根據財稅[2008]121號文及《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規定，關(guān)聯(lián)方借款利息處理通常情況下利息扣除需考慮兩個(gè)限制，即“債資比”非金融企業(yè)為2：1的限制以及同期金融機構貸款利率限制。另外，項目公司對拍地平臺公司支付的利息可在項目公司層面實(shí)現稅前扣除（所得稅稅前扣除按關(guān)聯(lián)方借款的扣除限額處理，土增稅稅前扣除按非金融機構提供貸款情形視具體情況處理）。

2. 預分紅方式收取固定收益

由于D公司對拍地平臺公司以及拍地平臺公司對項目公司在形式上均以股東形式存在，在資金注入過(guò)程中采取股本加資本公積或者全部以股本形式注入資金的情況下，可通過(guò)預分紅的方式向股東支付固定收益（實(shí)際并不當做利息作開(kāi)票處理）。對于外資機構而言，收取自己的本金和收益即可，因此在操作層面，預分紅先由開(kāi)發(fā)商處理為股東和項目公司之間的掛賬，但在融資到期的時(shí)候以分紅的名義做沖銷(xiāo)處理，進(jìn)行會(huì )計科目的調整，所支付的融資成本最終沉淀在項目公司層面。

3. 通過(guò)稅收優(yōu)惠地載體或虧損企業(yè)收取固定收益，利息支出轉為咨詢(xún)服務(wù)費

開(kāi)發(fā)商支付的固定收益部分轉化為咨詢(xún)、服務(wù)費，由外資機構在稅收優(yōu)惠地設立的個(gè)人獨資企業(yè)或合伙企業(yè)收取，結合商業(yè)合理性構建稅收優(yōu)惠載體與項目公司的服務(wù)關(guān)系，并向項目公司開(kāi)具相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)費發(fā)票。稅收優(yōu)惠地載體按照綜合稅率7.5%繳納增值稅及附加、個(gè)稅、印花稅等稅費。最終解決利息部分的稅務(wù)籌劃問(wèn)題。

除上述方式外，外資機構在境內有虧損主體的，也可由虧損主體作為相關(guān)咨詢(xún)、服務(wù)費的收取主體，通過(guò)虧損彌補的方式解決所得稅的問(wèn)題。

根據我們目前的操作，在股權退出層面，通常會(huì )有如下兩種操作模式：

1. 境外轉讓退出：如果對單一開(kāi)發(fā)商或單一項目，外資在資金入境時(shí)可先在境外架設SPV（即構建外資資金——境外SPV——境內WFOE等入境架構）。在退出時(shí)，選擇轉讓所持有的境外SPV的股權方式退出，并適用境外的稅收政策。但是該模式僅適用于單體項目，無(wú)法用盡境內已搭建的架構。

2. 境內轉讓退出：選擇在境內平價(jià)轉讓所持有的拍地平臺公司股權的方式退出。即D公司轉讓所持有的拍地平臺公司的股權，間接轉讓項目公司的股權。

注：若直接轉讓項目公司股權，由于項目公司名下已有土地/資產(chǎn)，通常會(huì )涉及到需按照凈資產(chǎn)評估價(jià)轉讓所產(chǎn)生的股權轉讓溢價(jià)問(wèn)題，因此通常會(huì )通過(guò)轉讓SPV股權（即本架構中的拍地平臺公司）的方式來(lái)操作，避免股權轉讓溢價(jià)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅問(wèn)題。

近期找我們合作的外資除了瞄準國內一二線(xiàn)核心城市成熟商業(yè)物業(yè)以及停車(chē)場(chǎng)、物流園等產(chǎn)業(yè)以及不良資產(chǎn)等領(lǐng)域的投資機會(huì )，亦有很多傾向于投資境內房地產(chǎn)前融市場(chǎng)，但受限于資金入境及國內稅收成本（在境外放款成本通常年化12%-15%左右，境內放款成本則通常需上浮3%-4%）。因此，在資金投放上傾向于在境外放款，并由開(kāi)發(fā)商境外還本付息。此外，挑選的交易對手往往需要其在境外上市或有相關(guān)主體。雖然誘惑于國內房地產(chǎn)項目投資的高額收益，但面對境內流動(dòng)性充足導致的近期融資成本降低的競爭，往往對交易對手及項目的挑選失去了一定競爭優(yōu)勢。在成本拼不過(guò)內資的情況下，只能比拼規模、放款速度、資金使用的靈活度等。

在解決資金入境及結售匯投資房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的情況下，面對國內活躍的前融資金，外資在選擇項目時(shí)，對內需綜合評估自身可投資金體量、國內外資金成本競爭優(yōu)勢、資金靈活度等的基礎上，挑選能接受外資融資成本，并可選擇具備一定實(shí)力的百強開(kāi)發(fā)商和地方龍頭或當地對招商引資需求迫切的區域進(jìn)行合作。此外，抓住開(kāi)發(fā)商的融資痛點(diǎn)（目前開(kāi)發(fā)商在擴大規模的道路上對保證金資金池或建立區域拍地母基金（名詞的代稱(chēng)，因監管的限制不代表一定成立基金產(chǎn)品）的需求較為強烈，因此外資可根據自身資金體量及市場(chǎng)競爭優(yōu)勢，在制定好準入標準、投資策略的基礎上，適時(shí)介入開(kāi)發(fā)商土地競拍保證金融資、土地款融資業(yè)務(wù)，并注意資金使用閉環(huán)及退出安全。

另外，近期我們接觸的一些外資資金，有些可能初涉國內市場(chǎng)，對境內的房地產(chǎn)環(huán)境以及國內金融環(huán)境不是特別了解，亦建議該類(lèi)外資資金通過(guò)借力合作的方式，由專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行“加持”，以免走過(guò)多的彎路。